TJ 74010, 6 févr. 2026, RG 25/01980

Expéditions le : Minute n° 26/00053

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01980 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7P4

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Monsieur [M] [O], muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 4] E
[Localité 1]

comparant en personne

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Décembre 2025 devant Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur CHARTIN, Greffier, et de Madame [H] [R], Greffière stagiaire ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Février 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 24 février 2020, la S.A. HLM MONT [Localité 2] a donné en location à Monsieur [P] [Y] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Par contrat du 16 décembre 2020, la S.A. [Adresse 1] a donné à bail à Monsieur [P] [Y] un garage n°8 situé dans le groupe d'immeuble [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 681,04 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, la S.A. HLM MONT [Localité 2] a fait assigner Monsieur [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander de :
A titre principal, constater au 5 janvier 2025 l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et charges ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation et du garage aux torts exclusifs de Monsieur [P] [Y] ;Dire et juger que Monsieur [P] [Y] est devenu occupant sans droit ni titre ; Ordonner de libérer les lieux qu’il occupe sans droit ni titre depuis le 5 janvier 2025 de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef à compter de la signification de la décision à venir ;Dire que, faute par Monsieur [P] [Y] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 5] publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;Dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [P] [Y] à payer à la S.A. [Adresse 1] une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;Fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 316,45 euros pour le logement et 47,75 euros pour le garage, charges comprises ;Dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers que la S.A. HLM MONT [Localité 2] percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués ;Condamner Monsieur [P] [Y] à payer à la S.A. [Adresse 1] la somme de 2 418,37 euros, arrêtée au 22 septembre 2025 ;Dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;Condamner Monsieur [P] [Y] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [P] [Y] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de la présente assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts ;Rappeler que la décision à venir sera exécutoire de plein droit.

Au soutien de sa demande, la S.A. HLM MONT [Localité 2] expose que Monsieur [P] [Y] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

A l’audience, la S.A. [Adresse 1], représentée par Monsieur [M] [O] muni d’un pouvoir valablement constitué, actualise sa créance à la somme de 2 932,78 euros (hors frais de justice) au 15 décembre 2025. Elle indique que le loyer s’élève à la somme de 364,20 euros et que le paiement n’a pas repris. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [P] [Y] était présent. Il explique qu’il a des problèmes de santé mais qu’il compte reprendre le travail, en tant qu’auto-entrepreneur, dès le lendemain de l’audience. Il ne souhaite pas bénéficier d’aide et s’est donc abstenu de formuler une demande d’APL. Il se dit prêt à reprendre le paiement des loyers courants, augmentés de la somme mensuelle de 100 euros, en vue d’apurer sa dette locative.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 5 novembre 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 26 septembre 2025 pour une audience fixée au 17 décembre 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail à usage d’habitation contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 5 novembre 2024, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 681,04 euros.

Le contrat de location du garage prévoit une résiliation de plein droit huit jours après un commandement de payer demeuré infructueux, si bon semble au bailleur. Néanmoins, la S.A. [Adresse 6] [Localité 2] sollicite la résiliation du contrat concernant l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] et du contrat relatif au garage n°8 situé dans le groupe d'immeuble [Adresse 7] [Localité 6] à [Localité 3] indistinctement, deux mois après la signification d’un commandement de payer. Cette demande étant plus favorable au locataire, il convient de retenir le délai de deux mois suivant le commandement de payer pour aboutir à l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Le décompte arrêté au 15 décembre 2025 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 5 novembre 2024 et le 5 janvier 2025, un seul règlement est intervenu pour un montant de 1 000,00 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 5 janvier 2025 et que Monsieur [P] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 2 932,78 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de novembre 2025.

En conséquence, Monsieur [P] [Y] sera condamné à payer à la S.A. HLM MONT [Localité 2] la somme de 2 932,78 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 15 décembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte produit aux débats démontre que Monsieur [P] [Y] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Néanmoins, à l’audience du 17 décembre 2025, il défend sa volonté d’apurer la totalité de sa dette locative.

En outre, la S.A. [Adresse 1] est d’accord pour que des délais de paiement soient accordés au locataire, malgré l’absence de réunion des conditions légales.

Dès lors, compte tenu de l’accord des parties, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [P] [Y] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 100 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Monsieur [P] [Y] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Monsieur [P] [Y] sera également condamné à payer à la S.A. HLM MONT [Localité 2] une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS