TJ 21231, 11 févr. 2026, RG 25/00589

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET SOULARD

c/
[R] [M]
[Z] [Y]

N° RG 25/00589 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-JAG2

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :
à :

la SCP LDH AVOCATS - 16-1
JUGEMENT DU : 11 FEVRIER 2026

JUGEMENT
Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET SOULARD
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Loïc DUCHANOY de la SCP LDH AVOCATS, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

Mme [R] [M]
née le 07 Septembre 1988 à [Localité 3] (POLOGNE)
[Adresse 5]
[Localité 2]

non représentée

M. [Z] [Y]
né le 25 Novembre 1987 à [Localité 3] (POLOGNE)
[Adresse 5]
[Localité 2]

non représenté

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 décembre 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [R] [I] [M] et M. [Z] [F] [Y] sont propriétaires en indivision à concurrence de moitié d’un appartement et d’une cave constituant les lots 16 et 33 d’un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 6], [Adresse 5].

Par actes de commissaire de justice des 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à Dijon représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet Soulard a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond Mme [R] [I] [M] et M. [Z] [F] [Y] aux fins de voir :
- condamner solidairement Mme [M] et M. [Y] à lui payer la somme de 14 352,62 € selon décompte arrêté au 31 octobre 2025 correspondant aux arriérés de charges au titre des lots dont ils sont copropriétaires au sein de la copropriété , outre intérêts au taux légal à compter de chaque mise en demeure pour son montant ;
- condamner solidairement Mme [M] et M. [Y] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts , la résistance dans le paiement des charges de copropriété créant un préjudice au requérant ;
- condamner solidairement Mme [M] et M. [Y] à lui régler la somme de 1 500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [M] et M. [Y] sont régulièrement convoqués aux assemblées générales de copropriétaires et les procès-verbaux leur ont été régulièrement notifiés ; que leur compte de copropriété est régulièrement débiteur et que malgré quelques versements, la situation ne fait que s’aggraver , le solde débiteur étant de 14 352,62 € au 31 octobre 2025 ; que sont intégrés dans ce décompte la facture du syndic d’un montant de 380 € à titre des frais de mise au contentieux conformément au contrat de syndic ; que la résistance dans le paiement des charges crée un préjudice à l’ensemble des copropriétaires tenus de pallier à cette situation.

Mme [M] et M. [Y] n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 19-2 de cette loi dispose :

« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »

Par ailleurs en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, de relances, prise d’hypothèque.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] verse aux débats le relevé de compte copropriétaire de Mme [M] et M. [Y] au 31 octobre 2025 et justifie ainsi de la créance réclamée au titre des arriérés et des frais de recouvrement que le syndic peut valablement réclamer au copropriétaire défaillant dans le paiement des charges de copropriété.

Au vu des éléments versés aux débats et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de l'arriéré de 14 352, 62 € selon décompte arrêté au 31 octobre 2025 au titre des arriérés de charges , somme à laquelle seront solidairement condamnés les défendeurs .

Ce montant portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2025.

Suivant l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de Mme [M] et M. [Y] en l'absence de toute difficulté financière invoquée, caractérise leur mauvaise foi. Il a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires demandeur, distinct de celui résultant du simple retard, la situation d'impayé pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [M] et M. [Y] qui succombent en supporteront solidairement la charge.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [M] et M. [Y] qui succombent, seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :