TJ 21231, 9 déc. 2025, RG 23/02142

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Décembre 2025

AFFAIRE N° RG 23/02142 - N° Portalis DBXJ-W-B7H-H7RT

Jugement Rendu le 09 DECEMBRE 2025

AFFAIRE :

[A] [B] [Z]
[W] [X] [R] [Q] épouse [Z]

C/

[S] [U]
[Y] [K] épouse [U]
S.A.S. JP IMMOBILIER

ENTRE :

1°) Monsieur [A] [B] [Z]
né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 2]
de nationalité Française
Retraité, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Cécile BAILLY, avocat au barreau de DIJON plaidant

2°) Madame [W] [X] [R] [Q] épouse [Z]
née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 2]
de nationalité Française
Retraitée, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Cécile BAILLY, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEURS

ET :

1°) Monsieur [S] [U]
né le [Date naissance 3] 1945 à [Localité 3] (ITALIE)
de nationalité Italienne
Retraité, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Thierry FIORESE, avocat au barreau de DIJON plaidant

2°) Madame [Y] [K] épouse [U]
née le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 4]
de nationalité Française
Retraitée, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Thierry FIORESE, avocat au barreau de DIJON plaidant

3°) La SAS JP IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 527 507 750, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Fabrice CHARLEMAGNE de la SELAS BCC AVOCATS, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 11 juillet 2025 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 14 Octobre 2025 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 juillet 2025 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 09 Décembre 2025

JUGEMENT :

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Laetitia TOSELLI
- signé par Laetitia TOSELLI, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le
à

Me Cécile BAILLY
Maître Fabrice CHARLEMAGNE de la SELAS BCC AVOCATS
Me Thierry FIORESE

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Après signature d’une promesse de vente sous conditions suspensives sous seing privé le 3 août 2018, M. [S] [U] et Mme [Y] [K] épouse [U] ont vendu à M. [A] [Z] et Mme [W] [Q] épouse [Z], par l’intermédiaire de la société JP Immobilier, agence immobilière, une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5], au prix de 220 000 euros, outre 12 000 euros de commission d’agence, par acte authentique du 22 octobre 2018.

Invoquant la nécessité de procéder à des travaux impératifs de mise aux normes dès l’acquisition du bien immobilier et déplorant s’être retrouvés sans assainissement au mois de septembre 2022, les contraignant à refaire le système d’assainissement du bien immobilier, les époux [Z] ont, par actes de commissaire de justice des 27 juillet et 10 août 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Dijon les époux [U] et la société JP Immobilier afin d’obtenir notamment leur condamnation solidaire à leur verser le coût des travaux effectués ainsi que l’indemnisation de leur préjudice moral.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 22 juillet 2025. L’affaire a été fixée à l’audience publique du 14 octobre 2025 puis mise en délibéré au 09 décembre 2025.

°°°°°

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2024, les époux [Z] demandent au tribunal, au visa des articles L.1240 (sic), 1116 et 2224 du code civil de :
- dire et juger qu’ils sont bien fondés dans leurs prétentions,
- constater que le système d’assainissement et de raccordement est non conforme,
- constater que les époux [U] ne pouvaient ignorer la non-conformité de l’installation du système d’assainissement et de raccordement du bien immobilier situé sis [Adresse 5], [Localité 6],
- constater que l’agent immobilier JP Immobilier ne pouvait ignorer la non-conformité de l’installation du système d’assainissement et de raccordement du bien immobilier situé sis [Adresse 6],
En conséquence,
- condamner les époux [U], solidairement avec l’agence immobilière JP Immobilier, à réparer l’ensemble des dommages subis par eux,
- condamner les époux [U], solidairement avec l’agence immobilière JP Immobilier, au paiement des sommes suivantes :
• 23 088,45 euros à titre de remboursement des travaux effectués,
• 6 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
• 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [U], solidairement avec l’agence immobilière JP Immobilier, aux entiers dépens.

Invoquant la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil, ainsi que le dol et la réticence dolosive, les époux [Z] soutiennent avoir été victimes de manœuvres dolosives lors de l’acquisition du bien immobilier. Ils

prétendent ainsi que, face à l’extension construite par les époux [U], les vendeurs ont tenté de les convaincre de la conformité de l’installation en leur assurant que l’assainissement avait été fait et que tout était aux normes et en leur remettant des photographies pour leur démontrer que la construction de la buanderie avait été faite dans les règles de l’art, alors qu’il était impossible de vérifier le système d’assainissement ou le raccordement effectué. Ils ajoutent que, suite à de fortes pluies, pendant plus de six mois, ils se sont retrouvés sans évacuation des eaux usées, puisque lors des travaux de construction de la buanderie, les eaux usées avaient été raccordées à l’évacuation des eaux pluviales. Ils exposent qu’ils ont alors dû en urgence faire appel à un artisan qui a installé une micro-station pour remettre leur installation aux normes. Ils précisent avoir découvert à cette occasion que les anciens drains étaient des drains d’agriculture et non d’épandage.
Les époux [Z] mettent également en cause la responsabilité de l’agent immobilier, indiquant qu’ils l’avaient sollicité pour qu’il mandate un expert dans le but de vérifier que le système d’assainissement et de raccordement était conforme, mais qu’il avait refusé cette intervention, se portant garant de la conformité de l’installation. Ils ajoutent qu’ils s’étaient rapprochés de l’agent immobilier pour acquérir un bien immobilier sans travaux alors qu’au contraire, ils ont dû débourser 60 000 euros depuis la vente pour des travaux indispensables. Ils soulignent que si le diagnostic évoquait l’absence d’accès à la fosse septique, ils devaient seulement rendre accessible cette dernière par l’intermédiaire de regards, alors que les eaux pluviales et les eaux usées n’étaient pas séparées.
Enfin, ils expliquent solliciter l’indemnisation de leur préjudice financier à hauteur du remboursement des travaux effectués, et de leur préjudice moral.

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En défense, dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, les époux [U] concluent, sur le fondement des articles 1241 et suivants du code civil et des articles 32-1, 514 et 700 du code de procédure civile :
- au mauvais fondement des demandes des époux [Z],
En conséquence,
- au débouté de l’intégralité des demandes, fins et conclusions des époux [Z],
- à ce que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée,
- à la condamnation solidaire des époux [Z] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,
- à la condamnation solidaire des époux [Z] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- à la condamnation solidaire des époux [Z] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront distraits au profit de Maître Thierry Fiorese, comme il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux [U] contestent toute dissimulation de la non-conformité de l’installation d’assainissement et de raccordement du bien vendu, puisque l’acte de vente et l’état des lieux des installations d’assainissement non collectif existantes mentionnaient explicitement la nécessité de mettre en place une installation d’assainissement non collectif conforme à la réglementation en vigueur dans le délai d’un an après signature de l’acte de vente. Ils en déduisent que les acquéreurs ne pouvaient ignorer la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité.

Reconventionnellement, ils sollicitent la condamnation des époux [Z] à leur verser des dommages et intérêts pour procédure abusive, considérant que leur action est animée d’une particulière mauvaise foi au regard des dispositions claires de l’acte de vente.

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La SAS JP Immobilier, dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 mars 2024, conclut :
- au débouté de l’intégralité des demandes des époux [Z],
- à leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- à leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- à ce qu’il soit dit que la décision ne sera pas assortie de l’exécution provisoire.

Rappelant que l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction mais de la transaction immobilière, la SAS JP Immobilier expose qu’elle a l’obligation de veiller à la sécurité juridique de la transaction en faisant visiter l’immeuble aux futurs acquéreurs et en faisant réaliser les diagnostics prévus par la loi. Mais elle ajoute que, n’ayant pas habité la maison, l’agent ne peut connaître son état réel mais seulement ce qui est visible ou signalé par les vendeurs, les diagnostics ou les documents remis. Elle conteste donc avoir usé de manœuvres dolosives et se prévaut à ce titre de l’absence de preuve de ce que l’agence immobilière pouvait être informée des non-conformités alléguées et découvertes par les acquéreurs après la réalisation d’un certain nombre d’investigations par une entreprise. Elle rappelle avoir fait réaliser un diagnostic de l’assainissement dont les acquéreurs avaient eu connaissance, annexé à l’acte notarié, faisant état de l’absence de vérification du système d’assainissement par le diagnostic et de la possibilité d’avoir à prendre en charge des travaux suite à la vente. Elle constate que les travaux ont été réalisés plusieurs années après la vente et considère que la recherche de la prise en charge de leur coût par l’agent immobilier, en invoquant une tromperie volontaire, est abusive.

MOTIFS

1/ Sur la demande d’indemnisation

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

a/ Sur la responsabilité des époux [U]

Il ressort des écritures des demandeurs qu’ils semblent invoquer la réticence dolosive et le défaut de conformité au soutien de cette demande.

- Sur le défaut de conformité

D’après l’article 1603 du code civil, le vendeur “a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend”.
Il résulte en outre de l’article 1604 du code civil que “la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur”.

La notion de conformité ou non-conformité est inhérente à l’obligation de délivrance. Le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme à l’usage auquel il est destiné et de garantir l’acquéreur de tout défaut de conformité consistant en une différence entre le bien promis contractuellement et le bien réellement délivré.

En l’occurrence, les époux [U] ont vendu un bien dont il est précisé, au sein du compromis de vente, qu’il n’est pas raccordé à un réseau public de collecte des eaux usées et qu’un “diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif réalisé par le SESAM de [Localité 7] (21) en date du 31 juillet 2018 est annexé aux présentes. Il est ici rappelé qu’en application de l’article L. 271-4 II° du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’installation n’est pas conforme, l’acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité prescrits dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique ”.
Ce diagnostique annexé au compromis de vente mentionne : “Les informations saisies sont basées sur les renseignements et documents fournis lors du précédent diagnostic. Lors de la visite, aucun ouvrage n’était accessible et aucun document disponible. On ne peut donc pas attester sur la présence et le bon fonctionnement des ouvrages. Le propriétaire pourra rendre accessible les ouvrages et fournir différents documents afin de modifier la conclusion du rapport. En l’absence d’autres vérifications, l’installation est considérée incomplète. Il faudra par conséquent rendre accessible les différents ouvrages (prétraitement et traitement) pour attester du bon état et du bon fonctionnement de l’installation. Le cas échéant, il faudra prévoir la réhabilitation de l’installation en cas de vente.
L’acquéreur déclare avoir connaissance qu’il devra réaliser ces travaux de mise en conformité dans un délai d’un an à compter de ce jour”.
Le compromis de vente mentionnait donc clairement que l’installation du dispositif d’assainissement n’était pas accessible, et qu’aucune attestation de conformité ne pouvait être rendue. Il préconisait de permettre l’accès aux ouvrages mais également d’envisager “la réhabilitation de l’installation en cas de vente”, c’est-à-dire la réfection de l’installation ou bien l’installation d’un nouveau dispositif d’assainissement, et les acquéreurs déclaraient avoir connaissance de la nécessité de ces travaux de mise en conformité.

Par ailleurs, l’acte authentique de vente reprend ces éléments en prévoyant en page 13 :

« RACCORDEMENT AU RESEAU D’ASSAINISSEMENT
Le VENDEUR déclare :
- que l’immeuble est équipé d’un assainissement de type individuel et entre dans le champ de l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique.
- qu’un contrôle de l’installation a été effectué depuis moins de trois ans, ainsi qu’il résulte du rapport demeuré aux présentes après mention.
Conclusion de ce diagnostic
Les informations saisies sont basées sur les renseignements et documents fournis lors du précédent diagnostic. Lors de la visite, aucun ouvrage n’était accessible et aucun document disponible. On ne peut donc pas attester sur la présence et le bon fonctionnement des ouvrages. Le propriétaire pourra rendre accessible les ouvrages et fournir différents documents afin de modifier la conclusion du rapport. En l’absence d’autres vérifications, l’installation est considérée incomplète. Il faudra par conséquent rendre accessible les différents ouvrages (prétraitement et traitement) pour attester du bon état et du bon fonctionnement de l’installation. Le cas échéant, il faudra prévoir la réhabilitation de l’installation en cas de vente.

L’acquéreur déclare avoir connaissance qu’il devra réaliser ces travaux de mise en conformité dans un délai d’un an à compter de ce jour ».

L’acte de vente prévoyait donc l’acquisition d’un bien équipé d’un assainissement de type individuel dont l’état était ignoré et nécessitant, en cas de vente, une réhabilitation c’est-à-dire la réalisation de travaux de mise en conformité dans le délai d’un an à compter de la signature de la vente.
Dès lors, le bien acquis par les époux [Z] correspond de façon effective au bien vendu, nécessitant la réhabilitation de l’installation d’assainissement individuel. Ainsi, la nécessité de procéder à l’installation d’une micro-station, permettant la mise en conformité de l’installation d’assainissement individuel, ne témoigne pas d’une non-conformité du bien.
La demande de dommages intérêts formulée sur ce fondement doit être rejetée.

- Sur la réticence dolosive

Aux termes de l’article 1130 du code civil, “l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes”.

L’article 1137 du code civil définit le dol comme “le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges”.
Selon ce même article, “constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

La preuve de l’existence du dol incombe à celui qui s’en prévaut. Il appartient donc aux demandeurs de rapporter la preuve que les époux [U] ont usé de manoeuvres, mensonges ou silences dolosifs avec la volonté manifeste de tromper leurs cocontractants et que ces éléments ont été déterminants du consentement des acquéreurs.

En l’occurrence, les dispositions précitées du compromis et de l’acte de vente démontrent que les époux [U] n’avaient pas dissimulé la nécessité de ces travaux à leurs acquéreurs.
La demande d’indemnisation sur ce fondement sera rejetée.

Au surplus, il sera rappelé que le dol est une cause de nullité d’un contrat, qui n’est pas sollicitée en l’espèce, seule l’allocation de dommages et intérêts étant demandée.

b/ Sur la responsabilité de la société JP Immobilier

Il ressort des écritures des demandeurs qu’ils semblent invoquer la réticence dolosive et la responsabilité délictuelle au soutien de cette demande.

- Sur la réticence dolosive

Au vu de la démonstration effectuée supra et des mentions dans les documents, il est établi que la société JP Immobilier n’avait pas dissimulé la nécessité de travaux aux acquéreurs.
La demande d’indemnisation sur ce fondement sera donc rejetée.

- Sur la responsabilité délictuelle

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.
L’application de ces dispositions suppose la démonstration d’une faute en lien de causalité direct et certain avec le dommage.

En l’espèce, les époux [Z] ne démontrent pas la réalité d’une faute qui aurait été commise par l’agent immobilier, dès lors qu’ils ne font qu’alléguer sans prouver le refus de celui-ci, voire son empêchement, à faire réaliser une expertise de l’installation d’assainissement individuel. Il en est de même s’agissant de ce qu’il se serait porté garant de la conformité de l’installation, et de ce qu’ils se seraient rapprochés de l’agent immobilier pour acquérir un bien immobilier sans travaux, allégations non prouvées.

Dès lors, la responsabilité délictuelle de la société JP Immobilier n’est pas engagée.

c/ Ainsi

La responsabilité des époux [U] et celle de la société JP Immobilier n’étant pas engagées, les demandes de condamnations solidaires aux fins d’indemnisation de préjudices financier à hauteur de 23 088,45 euros et moral à hauteur de 6 000 euros, formulées à leur encontre, seront donc rejetées.

2/ Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts pour procédure abusive

D’après l’article 32-1 du code de procédure civile, “Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés”.

Conformément à l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol.

Il résulte des éléments précédemment examinés que la mauvaise foi des époux [Z], qui recherchent la responsabilité de leurs vendeurs et de l’agent immobilier, en se prévalant de simples allégations et au mépris des documents contractuels, est établie. L’action judiciaire intentée à l’encontre des défendeurs est donc abusive.

L’engagement de cette procédure abusive à l’encontre des époux [U] et de la SAS JP Immobilier justifie l’allocation de la somme de 300 euros aux premiers puis au second, que les époux [Z] seront condamnés in solidum à leur verser.

3/ Sur les demandes accessoires :

Les époux [Z] perdant le procès, ils seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande de condamner in solidum les époux [Z] à verser aux époux [U] la somme de 1 500 euros et à la SAS JP Immobilier la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La demande formulée par les époux [Z] à ce titre sera rejetée.

Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS