TJ 69123, 23 juin 2026, RG 25/00030
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Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Loyers Commerciaux
N° RG 25/00030 - N° Portalis DB2H-W-B7J-22H2
Jugement du 23 Juin 2026
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 23 Juin 2026 par :
Géraldine DUPRAT, Vice-présidente,
Déléguée par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,
Assistée de Lorelei PINI, Greffière
Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 03 Mars 2026 et avoir reçu leurs mémoires,
Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE
S.C.I. EM IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Christelle BEULAIGNE de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
E.U.R.L. MODA FOOD
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Guillaume ROSSI de la SELAS AGIS, avocats au barreau de LYON
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2015, Mme [V] [S] a donné à bail à la société MODA FOOD, des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 2]. Le bail a été consenti pour une durée de douze ans à compter du 1er mai 2012 pour se terminer le 31 avril 2024, moyennant un loyer annuel de 3 300 € HT payable par mois d’avance.
Suivant acte notarié en date du 9 septembre 2022, la SCI EM IMMO a acquis auprès des héritiers de Madame [V] [S], ledit local commercial.
Par exploit de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, la SCI EM IMMO a donné congé pour le 30 avril 2024, avec offre de renouvellement à compter du 1er mai 2024, moyennant un loyer annuel déplafonné de 9 600 € HT et HC.
Par lettre recommandée, le preneur a contesté le montant du loyer proposé.
Les parties ne s’étant pas accordées sur le montant du loyer annuel, par exploit du 14 mai 2025, le bailleur a notifié à son preneur, un mémoire préalable tendant au déplafonnement du loyer et à sa fixation à la somme annuelle de 9 600 €.
Par acte extra-judiciaire du 20 juin 2025, la SCI EM IMMO a fait assigner la société MODA FOOD devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de fixation du loyer commercial.
A l’audience du 3 mars 2026, la SCI EM IMMO, reprenant oralement les termes de son mémoire n° 1 notifié par voie RPVA le 16 octobre 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :
Débouter la Sté MODA FOOD de l’ensemble de ses demandes, fins et contestations ;Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er mai 2024 à la somme annuelle de 9 600 € hors taxes et hors charges, outre intérêt de droit et capitalisation des intérêts d’année en année en application de l’article 1343-2 du Code civil ; Subsidiairement,
Désigner un expert avec mission : D'entendre les parties et tout sachant, se faire communiquer tous documents utiles, Visiter les lieux donnés à bail, les décrire, en indiquer la surface utile, Fournir tous éléments permettant de fixer la valeur locative des lieux à compter du 1er mai 2024, De recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre ; Dire que cette expertise se fera aux frais avancés de la société MODA FOOD, demandeur à la mesure ;En tout état de cause,
Condamner la société MODA FOOD à payer à la société EM IMMO : La somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Les dépens de l’instance ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.La société MODA FOOD demande, dans son mémoire n°1 notifié par RPVA le 6 octobre 2025, au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
Débouter la SCI EM IMMO de sa demande de voir fixer un loyer du bail renouvelé à la somme de 9.600,00 € hors taxes et hors charges à compter du 1 er mai 2024 ;Fixer le montant du bail renouvelé à compter du 1 er mai 2024 à la somme annuelle 3.300,00€ hors taxes et hors charges actualisé conformément aux dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce ;A titre subsidiaire,
Ordonner avant dire droit une expertise aux frais avancés de la SCI EM IMMO, et Commettre tel expert pour y procéder : Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,Visiter et décrire les lieux loués,Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.l45-34 du code de commerce,Déterminer et apprécier notamment pour ce faire : Les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé :L’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire, La destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail,Les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés,Les facteurs locaux de commercialité et notamment : Importance de la ville, du quartier, de la rue,L’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier,L’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement,Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires,Donner son avis sur la méthode d’évaluation de la valeur locative la plus pertinente,Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L. 145-33 du Code de commerce ou dans l’hypothèse de l’application de l’article L. 145-36, selon les articles R 145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;➢ FIXER, pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel au montant du loyer actuel.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties susvisées pour plus ample exposé de leurs moyens.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026. Le délibéré a été prorogé au 23 juin 2026.
MOTIFS
L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L’article L. 145-34 du même code prévoit qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
La société EM IMMO fonde sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé sur trois avis de valeur émis par des agences immobilières, trop peu précises sur leur méthodologie et les éléments pris en considération pour pouvoir à la fois être utilement débattus et fonder une décision judiciaire. En l’absence d’éléments suffisants pour évaluer la valeur locative, il convient d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, aux frais avancés du bailleur à l’origine de la procédure.
Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Le sursis à statuer ordonné dans le cadre du présent jugement avant-dire droit s’applique aux demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
ORDONNE avant-dire droit une expertise ;
DESIGNE pour y procéder :
Madame [P] [O] [M]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : 06 63 27 16 40
Fax : 04 78 83 97 99
Mèl : [Courriel 1]
Avec pour mission :
De convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,De se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,De visiter les locaux en cause situés à [Adresse 3] à [Localité 2], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,De procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,De déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications nécessaires à cet égard,De rechercher les références de comparaison les plus utiles,De préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre les locaux loués et les références de comparaison,De fournir tous éléments permettant au juge des loyers de déterminer au 1er mai 2024 la valeur locative des locaux au regard des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage,Du tout dresser rapport motivé ;
RAPPELLE à l’expert :
Qu'il pourra s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées ;Qu'il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;Qu'il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement. Ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;Que si les parties viennent à transiger, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu'en cas de transaction partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux questions exclues de l'accord ;Qu'il pourra faire appel à un technicien d'une spécialité différente de la sienne ;Qu'il pourra se faire assister, dans l'accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;
FIXE à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SCI EM IMMO à la régie du tribunal judiciaire de Lyon au plus tard le
31 août 2026, avec une copie de la présente décision ;
RAPPELLE que la consignation peut être payée par virement sur le compte :
Titulaire du compte : TJ de [Localité 1] - REGIE D’AVANCES ET RECETTES
BIC: TRPUFRP1
IBAN: [XXXXXXXXXX01]
RAPPELLE que lors de la passation du virement il convient d’indiquer à l’établissement bancaire teneur du compte courant concerné que celui-ci doit impérativement préciser dans le libellé même de l’opération les références du dossier :
N° RG ou MI ou PORTALIS de l’affaire ; nom des parties ; date et nature de la décision ;
DIT qu’à défaut l’opération pourra être rejetée par le service de la régie du tribunal ;
RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;
RAPPELLE que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ;
DIT que l’expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,
DIT que l’expert judiciaire impartira aux parties un délai raisonnable suffisant, ne pouvant être inférieur à 30 jours, pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire ;
DIT que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du tribunal et à chacune des parties, de même que sa demande de fixation de rémunération, l’avis pour les parties qu'elles disposent d'un délai de 15 jours pour adresser d'éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux et le justificatif d’envoi de ceux-ci ;
DEMANDE à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lyon au plus tard le 31 janvier 2027 ;
RAPPELLE qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire ;
DIT que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon ;
RAPPELLE que pendant la durée de l’instance, le preneur est redevable auprès du bailleur d’un loyer provisionnel correspondant au loyer payé à la date du renouvellement, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement ;
SURSOIS à statuer sur le surplus des prétentions dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;
RESERVE les dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026.
En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
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