TJ 75056, 24 juin 2026, RG 25/05770

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Jonathan LEVY

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître [Localité 2] CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/05770 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAD6D

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le mercredi 24 juin 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [E] [G], domicilié : chez Feu Monsieur [B] [Z], [Adresse 2]
représenté par Me Jonathan LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1132

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juin 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 24 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/05770 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAD6D

EXPOSÉ DES MOTIFS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 1999 à effet au 20 septembre 1999, l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH a donné à bail à M. [B] [Z] un logement de deux pièces situé au [Adresse 3], escalier A, 1er étage, moyennant un loyer mensuel de 1 795,75 francs outre une provision sur charges (actualisé à 476,39 euros, charges provisionnelles incluses), pour une durée d'un trimestre, renouvelable par tacite reconduction pour la même durée.

Le 22 avril 2023, M. [B] [Z] est décédé. Par lettre du 10 mai 2023, M. [L] [E] [G] a informé l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH du décès de son frère et de son souhait de " reprendre le bail " à son nom. Le 11 août 2023, le bailleur a sollicité la communication des justificatifs nécessaires à l'examen de la recevabilité de sa demande de transfert de bail.

Par lettre du 20 mars 2024, l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH, après examen de son dossier par la Commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements, a rejeté la demande de transfert du bail de M. [L] [E] [G], ce dernier, frère du locataire décédé, n'étant pas ayant-droit du défunt et ne démontrant pas une communauté de vie au moins un an avant son décès. Le demandeur lui a enjoint de libérer l'appartement dans un délai de trois mois à compter de la réception du courrier.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 décembre 2024, avisée le 06 janvier 2025, l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH a mis en demeure M. [L] [E] [G] de quitter les lieux sans délai, sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 08 janvier 2025, l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH a fait délivrer une sommation interpellative à M. [L] [E] [G] d'avoir à décliner son identité. L'occupant de l'appartement ne répondant pas à ses appels, un voisin a confirmé que ce dernier a " remplacé " son frère défunt. Il lui a également fait sommation d'avoir à quitter les lieux dans le délai de 48 heures, vainement.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025 signifié à étude, l'établissement public PARIS HABITAT - OPH a fait assigner M. [L] [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- juger que le contrat de location conclu entre [Localité 1] HABITAT - OPH et M. [B] [Z] est résilié depuis le 22 avril 2023, date du décès de ce dernier, à défaut de transfert de bail ;
- juger que M. [L] [G] est occupant sans droit ni titre du logement de M. [B] [Z], décédé ;
en conséquence,
- le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier montant du loyer majorée de 30% outre les charges, à compter de la résiliation judiciaire au jour du prononcé du jugement et jusqu'à complet déménagement ;
- lui ordonner de libérer les lieux sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- autoriser l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH, à défaut de libération volontaire sous 48h, à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que M. [L] [E] [G] désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du bailleur avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- rejeter toute demande de délai ;
- le condamner au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l'audience du 07 octobre 2025, l'affaire a été renvoyée au 30 janvier 2026 afin que les parties se mettent en état.

Le 05 mai 2026, l'affaire a été appelée et retenue. L'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH, représenté par son conseil, reprenant les termes de son assignation, fait valoir, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 06 juillet 1989, que M. [L] [E] [G], frère du défunt, ne peut bénéficier du transfert du bail faute d'être ayant-droit et qu'il est occupant sans droit ni titre du logement litigieux, ce qui justifie son expulsion et sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à libération des lieux avec remise des clés, et à la somme de 821,55 euros selon décompte au 30 avril 2026, échéance d'avril 2026 incluse.

De son côté, M. [L] [E] [G], représenté par son conseil, a déposé des conclusions visées par le greffe qu'il a soutenues oralement et par lesquelles il demande au juge de :
- débouter l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH de l'ensemble de ses demandes ;
- constater le transfert du bail intervenu entre M. [B] [Z] et M. [L] [G] ;
- condamner l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir qu'il remplit les conditions de transfert du bail, car il démontre l'existence de sa filiation avec le défunt et d'une communauté de vie de plus de seize ans au jour du décès du locataire. Il indique que ses revenus ne dépassent pas le plafond de ressources annuelles prévu pour 2024 pour accéder au logement social, de sorte que le transfert s'impose de plein droit.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure civile, les demandes de " donner acte ", visant à " dire et juger " ou à " dire n'y avoir lieu " notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code procédure civile en ce qu'elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la résiliation du bail

Selon l'article 14 de la loi du 06 juillet 1989, " Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil?;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. "

L'article 40 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que l'article 14 précité est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, sous réserve que le bénéficiaire du transfert de bail remplisse en outre les conditions d'attribution des logements sociaux et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l'espèce, M. [B] [Z] qui était seul titulaire du bail afférent au logement, est décédé le 22 avril 2023.

L'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH a notifié à M. [L] [E] [G], après examen de son dossier, le refus de transfert du bail par lettre du 20 mars 2024, ce dernier en qualité de frère du défunt, n'étant pas son ayant-droit et ne démontrant pas une communauté de vie antérieure de plus d'un an à la date du décès du locataire. Il lui a été demandé de quitter les lieux, par mise en demeure du 31 décembre 2024, puis par acte d'huissier du 8 janvier 2025.

De son côté, le défendeur explique qu'il est le frère du défunt ce qu'il établit et que la communauté de vie avec M. [B] [Z] est démontrée par plusieurs justificatifs qu'il produit. Il verse notamment aux débats des avis d'imposition de 2019 à 2023.

Pour autant, l'article 14 de la loi susvisée dresse une liste limitative des personnes pouvant bénéficier du transfert de bail. Les notions d'ascendance et de descendance, telles que mentionnées audit article, visent exclusivement la parenté en ligne directe et n'inclut aucunement les collatéraux que sont les frères et soeurs.

Ainsi, M. [L] [E] [G], frère du locataire décédé, ne peut bénéficier du transfert du bail, et ce nonobstant l'existence d'une éventuelle communauté de vie de plus d'un an à la date du décès, étant relevé que le titre de séjour délivrée le 06 juillet 2022 mentionne une adresse au [Localité 3] (93) et non l'adresse du logement en litige.

En conséquence, il sera constaté que le bail liant l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH et M. [L] [E] [G] est résilié de plein droit par l'effet du décès de M. [B] [Z] le 22 avril 2023, de sorte que M. [L] [G] se trouve occupant sans droit ni titre des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5] depuis cette date.

Sur l'expulsion

M. [L] [E] [G] étant occupant sans droit ni titre depuis le 22 avril 2023, il convient d'ordonner à ce dernier ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Il est rappelé que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le recours à l'exécution forcée de la présente décision se révélant une mesure suffisante pour contraindre le défendeur à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Enfin, le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du séquestre et du garde-meubles ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait ainsi obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, aucun élément ne justifie de majorer la valeur locative du bien loué outre les charges. Il convient dès lors de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [L] [G] à son paiement à compter du 23 avril 2023. La demande de majoration du montant de l'indemnité d'occupation sera donc rejetée.

L'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH produit un décompte arrêté au 29 avril 2026 démontrant qu'à cette date, M. [L] [E] [G] était redevable de la somme de 821,55 euros, terme d'avril 2026 inclus.

Ainsi, M. [L] [E] [G] sera condamné à verser à l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 821,55 euros au titre des indemnités d'occupation échues impayées au 30 avril 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus.

Il sera également condamné à verser au demandeur les indemnités d'occupation mensuelles à compter de l'échéance de mai 2026 jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [E] [G], qui succombe, supportera les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à l'établissement public [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de M. [L] [E] [G] à ce titre sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS