TJ 75056, 24 juin 2026, RG 25/06204

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Société YACOT

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS FIDUCIAIRE DISTRICT DE [Localité 1]-OXIA

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06204 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPVT

N° MINUTE : 4

JUGEMENT
rendu le mercredi 24 juin 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS FIDUCIAIRE DISTRICT DE [Localité 1]-OXIA, dont le siège social est sis - [Adresse 2]
représenté par Madame [A] [W] (salariée du syndic), munie d’un pouvoir

DÉFENDERESSE
Société YACOT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juin 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 24 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06204 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPVT

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La SCI YACOT est propriétaire des lots n°10 et 70 au sein de l'immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025 signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société FIDUCIAIRE DISTRICT DE [Localité 1] - OXIA a fait assigner la SCI YACOT devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater que son compte de charges est débiteur de 5 148,41 euros au 10 octobre 2025
- la condamner au paiement de la somme de 5 148,41 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- dire et juger que l'ensemble des frais exposés pour faire valoir ses droits devra rester à sa charge ;
- la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 05 mai 2026. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société FIDUCIAIRE DISTRICT DE [Localité 1] - OXIA, et représenté par Mme [A] [W], salariée du syndic munie d'un pouvoir, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance.

La SCI YACOT ne comparaît pas et n'est pas représentée.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe. Le demandeur, invité à produire les attestations de non-recours afférents aux procès-verbaux des assemblées générales de 2022 à 2025, les a fait parvenir au greffe dans les délais requis.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de donner acte ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes tendant à constater, relever, déclarer, préciser, indiquer, établir, observer ou mentionner qui recèlent en réalité les moyens des parties. Par suite, il n'y aura pas lieu de statuer sur les demandes formulées dans ces termes par les parties.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
- le relevé de propriété du 24 septembre 2025 dont il ressort que les lots n°10 et 70 de l'immeuble visé sont la propriété de la SCI YACOT (1/1001 et 18/1001èmes) ;
- un relevé de compte individuel du 01 janvier 2023 au 01 octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus ;
- les appels de charges, provisions et travaux ;
- le contrat de syndic ;
- la mise en demeure du syndic du 03 mai 2024 et les relances ;
- les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de 2022, 2023, 2024 et 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et les attestations de non recours.

Il ressort du décompte produit à l'audience du 05 mai 2026 que le compte de copropriétaire de la SCI YACOT est débiteur de la somme de 5 148,41 euros au 01 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire les frais qui seront étudiés infra de 719 euros, soit 4 429,41 euros.

La SCI YACOT, ni comparante ni représentée, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe de la dette ainsi que son exigibilité et ne produit aucune preuve de paiements libératoires.
En conséquence, la SCI YACOT sera condamnée à payer la somme de 4 429,41 euros arrêtée au 01 octobre 2025, au titre des appels de charges et travaux impayés, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le demandeur sollicite la somme de 719 euros au titre des frais de contentieux en application de l'article 10-1 de la loi susvisée s'agissant des frais de mise en demeure du syndic, de ses relances et du " dossier contentieux impayés de charges ". Cette somme ne sera pas retenue, la constitution pour la somme de 120 euros, elle ne sera pas retenue en l'absence de preuve que le syndic a accompli de ces chefs des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

Le syndicat des copropriétaires demandeur sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est relevé que le compte de la SCI YACOT fonctionne en position débitrice depuis le 01 janvier 2023 et qu'elle n'a effectué aucun règlement depuis cette date. Ces manquements répétés et persistants depuis plus de deux années perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. Elle sera de ce chef condamnée à verser la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI YACOT, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI YACOT sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS