TJ 75056, 11 juin 2026, RG 24/00112

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me DANIAULT
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me DANIAULT, Me [Localité 2]

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00112 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE :

Assignation du :
26 Décembre 2023

JUGEMENT
rendu le 11 Juin 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet ORALIA LESCALLIER, SAS, pris en la personne de ses représentants légaux et domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0282

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [Z] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 75056-2024-024169 du 30/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par Maître Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0015

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 11 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/00112 - N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 1]

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 18 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 11 Juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [Z] est propriétaire des lots n°15 et 28 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 18ème, représenté par son syndic le cabinet ORALIA LESCALLLIER, a assigné, devant ce tribunal, M. [W] [Z] aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,
- condamner M. [Z] à lui payer :
* la somme de 37.725,20 euros au titre des charges dues pour la période allant du 1er juillet 2022 au 29 novembre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11.350,61 euros à compter du 1er septembre 2023, date de la mise en demeure par avocat, pour le surplus, à compter de la délivrance de l’assignation,
* la somme de 1.182 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,
* la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et d’actualisation notifiées par voie électronique le 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], demande de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

- condamner M. [Z] à lui payer :

* la somme de 26.481,94 euros au titre des charges dues pour la période allant du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11.350,61 euros à compter du 1er septembre 2023, date de la mise en demeure par avocat, pour le surplus, à compter du 26 décembre 2023 date de délivrance de l’assignation,
* la somme de 2.269,33 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,
* la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

***

M. [W] [Z], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, demande de :

- le recevoir en ses conclusions,
- déduire le paiement du 25.11.2025 d’un montant de 8.000 euros de la dette de charges de copropriété,
- l’autoriser à apurer le remboursement de sa dette de charges de copropriété dans un délai de 2 ans suivant la signification du jugement à intervenir,
- ordonner que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital pendant le cours des délais de paiement accordés,
- rejeter les demandes de majorations d’intérêts ou de pénalités encourues à raison du retard de paiement pendant le cours des délais de paiement accordés,
- débouter le syndicat des copropriétaires en ses autres demandes, fins et conclusions,
- le débouter de sa demande relative au paiement de frais nécessaires excédant les éventuels dépens et de dommages-intérêts,
- le débouter de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

***
Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de M. [W] [Z] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 26 novembre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 18 mars 2026 et a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées” ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. Il appartient donc au copropriétaire de justifier de l’annulation d’une assemblée générale ou de résolutions et non au syndicat des copropriétaires d’établir l’absence de recours.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
***
Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale et les documents de la conservation des hypothèques, de la qualité de propriétaire de M. [W] [Z] sur les lots n°15 et 28, ce qui n’est, au surplus, pas discuté.

Le défendeur ne conteste pas que les appels de fonds sont justifiés par les décisions des assemblées générales produites aux débats et qui ont approuvé les comptes, les budgets prévisionnels et les travaux sur la période concernée du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse également au dossier les appels de fonds et des décomptes ainsi qu’un tableau, dans ses conclusions, des sommes dues sur la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2025.

Il résulte de l’examen des pièces que le compte individuel de M. [W] [Z], du chef des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2025, est débiteur de la somme de 26.311,94 euros, déduction faite des frais réclamés de 2.269,33 euros examinés ci-après.

M. [W] [Z] fait état d’un paiement de 8.000 euros qu’il demande au tribunal de déduire de la dette. Toutefois, s’il établit la remise au syndic, - qui l’atteste - d’un chèque de 8.000 euros le 25 novembre 2025, (pièce défendeur n°6), il ne justifie pas de son encaissement sur les comptes de la copropriété.

En conséquence, M. [W] [Z] sera condamné, en deniers ou quittance, à payer au syndicat des copropriétaires la somme précitée de 26.481,94 euros au titre des appels de charges et de travaux pour la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2025, “4è Ech Charges courantes” et “4è Ech. Fonds Trx Alur” des 01/10/2025 compris.

Les intérêts au taux légal seront accordés à compter du 8 septembre 2023, date de réception de la lettre de mise en demeure, sur la somme de 10.508,61 euros - soit le montant des appels de fonds alors dus déduction faite des frais -, à compter du 26 décembre 2023, date de l’assignation, sur la somme de 7.520,79 euros, - soit alors le surplus, déduction faite des frais et imputation des sommes portées au crédit dont le montant de la subvention -, et à compter du 14 octobre 2025, date des conclusions d’actualisation, sur le solde de 8.452,54 euros.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais:

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun avis de réception de ses courriers intitulés “mise en demeure” de sorte que les frais de “mise en demeure” ou de relance ne peuvent qu’être écartés pour la somme globale de 342 euros, étant relevé, à titre surabondant, que l’utilité d’une relance moins d’un mois après une précédente réclamation n’est pas établie.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Aussi, les frais et honoraires de syndic au titre de “frais de contentieux” ou de “suivi de procédure” - manifestement facturés automatiquement par trimestre - seront rejetés à hauteur de la somme globale de 1.582 euros, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce.

Les frais d’avocat à hauteur de 120 euros en date du 12 septembre 2023 relèvent de l’appréciation de l’article 700 du code de procédure civile et ne seront pas pris en considération du chef de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais de l’assignation à concurrence de 55,33 euros, comptabilisés le 8 janvier 2024, relèvent des dépens et non de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, M. [W] [Z] ne discute pas la réalité de la prise d’hypothèque de sorte que les frais de ce chef pour 170 euros seront admis, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023.

En conséquence, M. [W] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 170 euros au titre des frais. Le surplus, du chef de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sera rejeté.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, il ressort du point n°4 et de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 16 septembre 2024 que, compte tenu de l’absence de règlement par M. [Z] de sa quote-part, les travaux votés ne pouvaient commencer, faute de financement suffisant, et que les copropriétaires ont été contraints alors de voter un appel exceptionnel de 30.000 euros.

Le défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle celui-ci s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, M. [W] [Z], avant le règlement allégué de 8.000 euros le 25 novembre 2025, n’avait procédé, depuis le 9 décembre 2022, soit antérieurement au vote des travaux entre août et novembre 2023, à aucun paiement, même du chef des charges courantes. Certes le défendeur précise s’être arrêté de travailler pour s’occuper de sa mère âgée et en mauvaise santé et que les revenus du foyer sont constitués par la pension de retraite de celle-ci de 2.798 euros. Toutefois, il ne s’est pas même rapproché du syndic pour envisager un éventuel échéancier de sorte qu’il ne peut être considéré comme un débiteur de bonne foi.

Dans ces conditions, M. [W] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de M. [W] [Z] au titre des délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, les besoins du créancier, - le syndicat des copropriétaires -, nécessitent que la créance soit payée dans les meilleurs délais.

De plus, le défendeur a d’ores et déjà bénéficié de larges délais de paiement.

Enfin, compte tenu du montant de la dette et de l’absence de ressources invoquée par M. [W] [Z], des délais de paiement, même sur deux ans, seraient vains d’autant qu’il y a lieu d’y ajouter les échéances courantes à venir.

En conséquence, la demande de M. [W] [Z] de délais de paiement sera rejetée.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, M. [W] [Z] sera condamné aux dépens, qui comprendront les frais de l’assignation à hauteur de 55,33 euros, non admis au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Sachant que la procédure de recouvrement de charges - sur plusieurs années - exige la production auprès du tribunal de nombreuses pièces justificatives, et que certains frais ne peuvent être appréciés que dans le cadre de l’indemnisation de l’article 700 du code de procédure civile, M. [W] [Z], tenu aux dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme, limitée compte tenu de sa situation, de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS