TJ 75056, 9 juin 2026, RG 22/08676

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me HOFFMANN NABOT

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me LEBATTEUX SIMON

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 22/08676 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CXLJZ

N° MINUTE :

Assignation du :
07 Juillet 2022

JUGEMENT
rendu le 09 Juin 2026
DEMANDEURS

Madame [B], [X], [S] [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [O], [J] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. REGIE GUILLON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364
Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/08676 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXLJZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [B] [V] et M. [O] [K] sont propriétaires des lots n°6 (un appartement au premier étage du bâtiment A de l’immeuble) et n°60, dont l’entrée est située [Adresse 1].

Par acte du 7 juillet 2022, Mme [V] et M. [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal en annulation des décisions n°18 et 19 de l’assemblée générale du 2 mai 2022 ayant rejeté leur demande de création d’un lot correspondant à l’ancien palier de l’escalier de service au premier étage, la cession de ce lot à leur profit moyennant un prix de 100 euros et l’autorisation de réaliser des travaux dans ce lot afin de fermer la trémie de l’escalier de service à leur étage et d’intégrer la nouvelle surface créée à leur appartement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, les demandeurs sollicitent de :

« DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ET [Adresse 5] à [Localité 5] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

DECLARER Madame [B] [K] et Monsieur [O] [K] recevables en leurs demandes d’annulation des résolutions n°18 et 19 de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 5] du 02 mai 2022

ANNULER les résolutions n° n°18 et 19 de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 5] du 02 mai 2022

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE L’IMMEUBLE SIS A [Localité 6] [Adresse 1] ET [Adresse 5] à réaliser les travaux de mise en conformité à la norme en vigueur de la colonne montante en la déplaçant dans l’escalier principal et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

DISPENSER Madame [B] [V] et Monsieur [O] [K] d’avoir à régler les montants dus au titre de l’astreinte

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE L’IMMEUBLE SIS A [Localité 6] [Adresse 1] ET [Adresse 5], représenté par son syndic, REGIE GUILLON à payer à Madame [B] [K] et Monsieur [O] [K] la somme de 6.400,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE L’IMMEUBLE SIS A [Localité 6] [Adresse 1] ET [Adresse 5], représenté par son syndic, la société LA REGIE GUILLON, aux entiers dépens, lesquels seront directement recouvrés par Maître Agnès-LEBATTEUX-SIMON en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Selon ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande de :

« DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 7] représenté par son Syndic, la Société REGIE GUILLON, recevable et bien fondé en ses demandes ;

JUGER Madame [B] [V] et Monsieur [O] [K] recevables mais mal-fondés en leurs demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

DEBOUTER Madame [B] [V] et Monsieur [O] [K] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/08676 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXLJZ

PRONONCER la validité de l’Assemblée générale du 2 mai 2022 du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 7] dans son intégralité et notamment des résolutions n° 18 et n° 19 de celle-ci ;

CONDAMNER in solidum Madame [B] [V] et Monsieur [O] [K] à verser une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 7] représenté par son Syndic, la Société REGIE GUILLON ;

CONDAMNER in solidum Madame [B] [V] et Monsieur [O] [K] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Marc HOFFMANN, Avocat au barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 14 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 11 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 9 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des décisions n°18 et 19 de l’assemblée générale du 2 mai 2022

Invoquant l’article 1583 du code civil, Mme [V] et M. [K] font valoir qu’ils bénéficient d’un droit acquis sur le palier du premier étage de l’escalier de service dont l’assemblée générale a décidé le 21 juin 2012 la cession au propriétaire du lot n°6, que l’assemblée générale ne pouvait ultérieurement leur retirer sans juste motif alors qu’ils avaient fourni aux copropriétaires les informations nécessaires pour comprendre la nature des travaux, sans qu’un devis ne soit nécessaire dès lors que les frais demeuraient à leur charge.
Ils fondent également leur demande sur l’abus de majorité aux motifs que :
- le rejet des résolutions constitue une inégalité manifeste de traitement entre copropriétaires alors que d’autres copropriétaires ont acquis des parties communes afin de les intégrer à leur lot privatif pour la somme d’un euro en 2008 dans la partie de l’immeuble située [Adresse 1] (Mme [N] [U] (une laverie et un WC au 3e étage), M. [I] [L] et Mme [C] [G] (une bibliothèque au 4e étage), M. [W] [F] et Mme [D] [Z] (une bibliothèque au 5e étage) et en 2004 dans la partie de l’immeuble située [Adresse 5] (M. et Mme [Q] (la trémie de l’escalier E)) ;
- le rejet des résolutions est contraire à l’intérêt collectif car les travaux comprennent un déplacement de la colonne montante électrique de l’immeuble, qui passe désormais dans des lots privatifs de Mme [U], M. [L] et Mme [G], M. [F] et Mme [Z] du fait de l’acquisition par ces derniers des parties communes desservies par l’escalier de service C, ce qui n’est pas conforme aux normes en vigueur.
A titre subsidiaire, ils font valoir qu’il n’a pas été procédé à l’élection d’un second scrutateur en dépit des stipulations de l’article 13.2.1 du règlement de copropriété et de l’article 15 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires réplique que Mme [V] et M.[K] n’ont pas transmis une information suffisante aux copropriétaires en amont de l’assemblée générale, contrairement aux dispositions des articles 9, 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, en sorte que les copropriétaires étaient fondés à rejeter la résolution n°19. S’agissant de la résolution n°18, le syndicat des copropriétaires soutient que le prix de cession proposé est dérisoire par rapport à la valeur du marché, en sorte que le rejet de la cession de la partie commune considérée n’est pas contraire à l’intérêt collectif. Le syndicat des copropriétaires ajoute que les demandeurs n’apportent pas la preuve de l’acquisition de parties communes par d’autres copropriétaires pour de faibles montants ni le fait qu’ils se trouveraient dans une situation comparable alors que les cessions alléguées sont anciennes.
Le syndicat des copropriétaires fait par ailleurs remarquer qu’en l’absence d’obligation légale de désigner un ou plusieurs scrutateurs, le non-respect de cette formalité, prévue par le règlement de copropriété, n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale, et qu’en l’espèce seul un scrutateur a été élu à défaut d’autres candidats.
Le défendeur fait valoir qu’en tout état de cause, les décisions n°18 et 19 sont connexes et que l’annulation de l’une devrait entraîner l’annulation de l’autre.

Sur le retrait d’un droit d’acquis

L’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Il résulte de ces dispositions que l’assemblée générale ne peut revenir sur une décision prise antérieurement qu’à la condition que la première décision n’ait pas été exécutée, et que cette rétractation ne porte pas atteinte aux droits qu’elle a permis aux copropriétaires d’acquérir.

Il est en outre de jurisprudence constante que lorsque l’assemblée générale accorde à un copropriétaire un droit particulier attaché à son lot, ce droit devient un droit acquis qui ne pourra être retiré sans l’accord du copropriétaire.

Il résulte par ailleurs de l’article 1583 du code civil que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté le 21 juin 2012 une résolution n°27 prévoyant que « L’assemblée générale après avoir pris connaissance du courrier joint à la présente convocation, et après en avoir délibéré, autorise le propriétaire du lot n°6 à acquérir le palier du 1er étage de l’escalier de service, et à le privatiser (…) ». La décision précise néanmoins que cette autorisation avait été déjà été donnée lors d’une assemblée générale précédente et que « Les travaux sont autorisés sous réserve des points ci-dessus notés et sous réserve de l’autorisation des voisins du dessus ».

Cette décision n’apparaît pas définitive en ce que l’accord donné par l’assemblée générale pour la réalisation des travaux reste conditionné à l’autorisation des voisins du dessus, sans qu’aucun élément ne soit communiqué à ce sujet.

En outre, le prix de cession n’est aucunement mentionné, ni l’éventuel caractère gratuit de la cession.

Dans ces conditions, la vente ne peut être considérée comme parfaite, en sorte que Mme [V] et M. [K] ne bénéficiaient pas d’un droit acquis sur le palier litigieux.

Sur l’abus de majorité

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Il appartient également au copropriétaire invoquant une rupture d’égalité de justifier qu’il lui a été réservé un sort différent de celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique.

En l’espèce, la résolution n°18 soumise au vote de l’assemblée générale le 2 mai 2022 était rédigée comme suit :

« APPROBATION DU MODIFICATIF AU REGLEMENT DE COPROPRIETE ET DE L’ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION : CREATION DU LOT N°82 ISSU DES PARTIES COMMUNES – UN PALIER D’ESCALIER DE SERVICE AU 1ER ETAGE – ET VENTE DU LOT CREE AUX PROPRIETAIRES DU LOT N°26 (Article 26)

RESOLUTION N°18

L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, décide

-La création d’un lot de copropriété n°82 (ancien palier de l’escalier de service C au 1er étage) issu des parties communes conformément au projet de modificatif établi par géomètre expert au plan, joints à la convocation.
- L’approbation des tantièmes attachés au lot crée : 16/10179.
- L’approbation du modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété relatif à la création du lot 82.
- La cession, moyennant un prix de 100€ (euros) net vendeur, du palier de l’escalier de service C situé au 1er étage aux propriétaires du lot n°6.
- De confier tous pouvoirs au syndic pour signer l’acte de vente, faire toute déclaration, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittances, élire domicile, faire publier le modificatif au règlement et généralement faire le nécessaire, en vue de l’exécution de cette décision.

Tous les frais relatifs à ce projet seront à la charge exclusive des propriétaires du lot n°6. 

A titre information et conformément au projet modificatif de copropriété réalisé par le géomètre, l’Assemblée prend acte que la surface créée, sera d’environ 7m2 et qu’en conséquence, il sera attribué au nouveau lot n°82 les tantièmes suivants :

CHARGES
Générales : 318
Escalier A : 66
Escalier C : 0
Ascenseur A : 59
Chauffage : 36

A contrario, le lot n°81, qui n’aura plus l’usage de l’escalier C, ne participera plus aux charges de celui-ci. »

La résolution n°19 se présentait comme suit :

« AUTORISATION A DONNER AUX PROPRIETAIRES DU LOT N°6 D’EFFECTUER DES TRAVAUX DE FERMETURE DU PALIER DE L’ESCALIER DE SERVICE C SITUE AU 1ER ETAGE, ISSU DES PARTIES COMMUNES (Article 25)

RESOLUTION N°19

L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, autorise les travaux suivants :

- Création d’un plancher haut au 1er étage pour fermeture trémie (conformité des portances et du cupe-feu
- Création d’un plancher haut du RDC pour fermeture trémie (conformité des portances et coupe-feu)
- Dépose des cloisonnements séparatifs entre les lots n°81 et 6
- Dépose de l’escalier de service C au niveau du 1er étage
Sous réserve que les propriétaires du lot n°6
- Fassent leur affaire des autorisations administratives nécessaires
- Souscrivent à leur frais et pour leur compte une assurance dommage-ouvrage couvrant les travaux entrepris
- Respectent l’obligation de soumettre les plans d’architecte, d’experts, etc. pour l’nsemble du projet, au syndicat et à l’architecte de la copropriété
- Informent régulièrement le Syndic et/ou le conseil syndical et/ou l’architecte de la copropriété du déroulement des travaux
- Supportent l’ensemble des frais engendrés par cette modification
- Soient et restent entièrement responsables vis-à-vis de la copropriété
- Supportent entièrement les frais de modification du règlement de copropriété et sa diffusion à l’ensemble des copropriétaires. »

Les demandeurs justifient par la production d’un acte authentique du 12 mars 2008 de la cession de trois nouveaux lots issus des parties communes aux copropriétaires suivants :
- au 3e étage de l’immeuble, une laverie et un WC à Mme [U], propriétaire du lot 14 (un appartement au 3e étage),
- au 4e étage, une bibliothèque à M. et Mme [L], propriétaires du lot 18 (un appartement au 4e étage),
- au 5e étage, une salle à manger à M. et Mme [F], propriétaires du lot 22 (un appartement au 5e étage).
D’après les plans de l’immeuble annexés au règlement de copropriété, les lots n°14,18 et 22 sont situés directement au-dessus du lot n°6. En l’absence de toute partie commune de type laverie, WC, bibliothèque, et salle à manger mentionnés dans le règlement de copropriété et sur ces plans, il s’en déduit que les lots créés depuis les parties communes et cédés aux copropriétaires mentionnés ci-dessus ont été désignés selon la destination future envisagée, et que leur seul emplacement logique et permettant la réunion avec l’appartement du propriétaire concerné correspond aux paliers de l’escalier de service C desservant l’ensemble de ces appartements, ce qui est corroboré par le procès-verbal de constat du 18 juillet 2022 témoignant de l’arrêt de la desserte des appartements par l’escalier de service à partir du deuxième étage de l’immeuble dont l’entrée est située [Adresse 1], du fait de la présence d’un faux plafond à partir du troisième étage.

Les cessions sont intervenues au prix d’un euro chacune.

Compte tenu de ces éléments, il apparaît que cinq copropriétaires dans une situation identique à celle des demandeurs du point de vue de la localisation et de la nature des parties communes vendues, se sont vus céder les paliers de l’escalier de service desservant leur appartement en vue de leur annexion par la condamnation de cet escalier, moyennant un prix dérisoire.

Les demandeurs rapportent donc la preuve de situations identiques tendant à établir une rupture d’égalité dans le refus de la cession du palier par la décision n°18.

Néanmoins, comme le relève le syndicat des copropriétaires, les deux décisions sont liées, or force est de constater que Mme [V] et M.[K] n’ont fourni en amont de l’assemblée générale qu’un projet de modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété établi par un géomètre-expert mais aucun élément technique relatif aux travaux soumis au vote dans la résolution n°19, en dehors d’un plan manuscrit annexé à leur courrier du 30 mars 2022.

A défaut d’indication sur la nature exacte des travaux ayant pourtant une incidence sur l’entière structure de l’escalier de service C, l’assemblée générale a pu valablement refuser de voter les travaux (résolution n°19), et donc rejeter également la création et la cession du lot (résolution n°18), indissociable de ceux-ci puisque la cession n’a d’intérêt que si le palier peut être récupéré et intégré à l’appartement voisin.

Il convient en outre de souligner que la rédaction de la décision n°18 prévoyant la création et la cession d’un lot n°82 issu des parties communes ne correspond pas au projet du géomètre-expert, ni aux mentions de la résolution n°19 en ce que c’est un lot n°81 qui est créé par prélèvement sur les parties communes, cédé aux propriétaires du lot n°6 et réuni avec celui-ci pour former un lot n°82 dans ce projet.

Les décisions contestées n’encourent donc pas l’annulation sur le fondement de l’abus de majorité.

Sur l’élection de deux scrutateurs

L’article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/08676 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXLJZ

Le règlement de copropriété peut comporter des dispositions particulières concernant la désignation des scrutateurs, en en fixant notamment le nombre. Si le règlement prévoit ainsi la désignation d’un nombre précis de scrutateurs, il est constant qu’il doit être appliqué et le non-respect de ses dispositions entraîne la nullité de l’assemblée sans que le demandeur ait à justifier de l’existence d’un grief.

Cependant, l’assemblée peut se tenir sans encourir la nullité en cas d’impossibilité démontrée de désigner le nombre de scrutateurs prévus par le règlement (Civ. 3ème, 30 septembre 2015, n° 14-19.858).

En l’espèce, l’article 13.2.1 du règlement de copropriété prévoit notamment que « L’assemblée générale élit son président et son bureau composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire ».

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 mai 2022 qu’un seul scrutateur a été élu. Si le procès-verbal ne comporte aucune mention expliquant l’absence d’élection d’un second scrutateur, le syndicat des copropriétaires démontre, par la production d’attestations de cinq copropriétaires présents lors de l’assemblée générale, qu’il n’y avait eu aucun autre candidat que l’unique scrutateur désigné.

Le syndicat des copropriétaires rapporte ainsi la preuve d’une impossibilité matérielle de désigner le nombre de scrutateurs prévu par le règlement de copropriété, en sorte que le moyen ne peut prospérer.

La demande de Mme [V] et M. [K] sera donc rejetée.

Sur la demande de travaux

Mme [V] et M. [K] soutiennent sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution que la mise en conformité de la colonne montante électrique à la norme NF C14-100 a été préconisée par le représentant d’Enedis, si bien qu’il est nécessaire de déplacer cette colonne, désormais située dans des lots privatifs, dans l’escalier principal.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les demandeurs n’apportent aucun élément relatif à la norme NF C14-100 invoquée et soutient n’avoir jamais été informé du prétendu défaut de conformité de la colonne montante électrique de l’immeuble à cette norme. Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’en application de la loi [Localité 7], cette colonne a été intégrée le 24 novembre 2020 au réseau public de distribution dont Enedis est responsable.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, seul fondement invoqué par les demandeurs, n’est pas susceptible de fonder une demande d’autorisation judiciaire de travaux, sans qu’il n’appartienne au tribunal de substituer d’office un autre moyen de droit.

Au surplus, au soutien de leur demande, Mme [V] et M. [K] produisent uniquement un courriel de M. [E] [T], chargé de projets à la Direction régionale de [Localité 1] de la société Enedis, du 2 avril 2021, indiquant qu’« Au vu de la norme NF C14-100, la dérivation d’un logement ne peut passer par une partie privative pour l’alimenter. Dans les faits, les dérivations du 4eme et du 5eme étage passent déjà par des parties privatives suite à aux rachats des parties communes dans l’escalier de service » « La seule solution que je vous propose est de déplacer la colonne montante dans l’escalier principal avec le remaniement des dérivations de chaque appartement et il m’est donc impossible de vous proposer un devis en l’état. »

Ils ne produisent aucun autre élément technique relatif aux travaux projetés (devis, plans) permettant d’apprécier la nature précise des travaux et en particulier leur l’incidence sur les modalités de jouissance des autres copropriétaires sur leurs lots alors qu’il est prévu des travaux sur les dérivations au sein des appartements.

La demande d’autorisation judiciaire de travaux, mal fondée et insuffisamment étayée, sera ainsi rejetée.

Sur les autres demandes

Mme [V] et M. [K], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens, avec recouvrement direct, par Me Marc Hoffmann, des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [V] et M. [K], tenus in solidum aux dépens, seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,