TJ 13055, 2 févr. 2026, RG 23/05798

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Juin 2026
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 02 Février 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me .............24 Juin 2026
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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à Me ......................................................

N° RG 23/05798 - N° Portalis DBW3-W-B7H-35II

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [F]
né le 04 Mai 1953 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [A]
né le 01 Juillet 1999 à [Localité 2] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Ludivine FERAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2019, M. [B] [F] a consenti à M. [O] [A] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 440 euros dont 90 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2019, M. [B] [F] a délivré à M. [O] [A] un commandement de payer la somme en principal de 2.137 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du19 juillet 2019, M. [B] [F] a délivré un congé pour reprise du logement, avec effet au 19 janvier 2020.
Un arrêté de péril grave et imminent avec interdiction temporaire d’habiter a été pris le 20 mars 2020.
Un arrêté de péril ordinaire a été pris le 24 septembre 2020.
Deux arrêtés modificatifs ont été pris les 27 janvier et 16 décembre 2022.
Un arrêté de main levée de péril ordinaire a été prononcé le 3 mai 2023.
Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, M. [B] [F] a fait assigner M. [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence ordonner la résiliation du bail liant les parties au 12 septembre 2019 ;Condamner M. [O] [A] au paiement de la somme de 2.315,52 euros au titre des loyers impayés, montant arrêté au 12 septembre 2019 ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [O] [A], ou tout occupant de son chef, de l’appartement situé [Adresse 4] ;Condamner M. [O] [A] au paiement de la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Appelée à l'audience du 18 décembre 2023, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l'audience du 2 juin 2025.

Par jugement en date du 6 octobre 2025, la juridiction a ordonné la réouverture des débats afin qu’un décompte actualisé soit communiqué et que le tribunal puisse exercer son contrôle sur les sommes réclamées.

A l’audience du 2 février 2026, M. [O] [A] et Mme [R] [I] épouse [A], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils demandent de :
Préalablement,
Déclarer la demande de Mme [I] d’intervenir volontairement à la présente instance recevable,In limine litis,
Déclarer nulle la signification du commandement de payer du 12 juillet 2019 faute de diligence suffisante de l’huissier de justice pour signifier l’acte à personne ;Déclarer nulle la signification du congé pour reprise du 19 juillet 2019 en raison de l’absence de certaines des mentions légales prescrites à peine de nullité ne permettant pas d’apprécier le caractère réel et sérieux du motif allégué ;A Titre principal portant demande reconventionnelle,
En conséquence de l’annulation des actes visés par les demandes formulées in limine litis, débouter les demandeurs de leurs entières demandes aux fins d’acquisition de clause résolutoire et validation de congé pour reprise ;Débouter en tout état de cause les demandeurs de leurs entières demandes aux fins de condamnation au paiement d’un arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation, qui sont prescrites ; Reconventionnellement,
Requalifier le contrat de bail du 29 janvier 2019 signé entre M. [A] et M. [F] en avenant au contrat de bail du 1er mai 2017 signé entre Mme [I] et Mme [F] pour y ajouter [O] [A] comme cotitulaire,Rappeler que ce contrat de bail du 1er mai 2017 signé entre Mme [I] et Mme [F] est toujours en cours pour avoir été reconduit tacitement postérieurement à la mainlevée de l’arrêté portant interdiction d’habiter les lieux,Juger en conséquence que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 juillet 2019 et le congé pour reprise du 19 juillet 2019, s’ils n’étaient pas annulés, sont en tout état de cause dépourvus de tout effet sur le bail originel, lequel est toujours en cours, puisque aucun de ces deux actes n’a été notifié à [R] [I], cotitulaire dudit bail avec M. [O] [A],En tout état de cause, ordonner la réintégration de Madame [I] et Monsieur [A] dans le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] au 1er étage à droite, et ce, principalement en exécution de celui signé le 20 janvier 2019 – et considérant que les concluants peuvent reprendre le paiement du loyer et des provisions pour charges qui seront appelées,Subsidiairement, si le bail du 20 janvier 2019 n’était pas requalifié et si le commandement de payer du 12 juillet 2019 n’était pas annulé,
Juger que Madame [I] et Monsieur [O] [A] étaient fondés à suspendre le paiement des loyers et provisions pour charges appelées par leurs bailleurs dès le 20 janvier 2019 étant donné les manquements graves de ces derniers à leurs obligations de délivrer un logement décent et permettre la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail,En conséquence, débouter les demandeurs de leur demande de voir acquise la clause résolutoire étant donné que la dette locative invoquée dans le commandement de payer du 12 juillet 2019 n’est pas avérée de sorte que le bail n’était pas résilié de plein droit en date du 12 septembre 2019,De façon infiniment subsidiaire, si l’existence d’une dette locative était retenue,
Fixer le montant de la dette locative et d’indemnités d’occupation arrêtée à la date du 20 mars 2020 à hauteur de 3.928 euros, Accorder les plus larges délais de paiement à Madame [I] et à Monsieur [A], sur trois ans, pour payer cette dette,Suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 12 juillet 2019 pendant le cours des délais de paiement accordés en application de l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989,Subsidiairement encore, si le bail du 20 janvier 2019 n’était pas requalifié et si le congé pour reprise du 19 juillet 2019 n’était pas annulé,Invalider le congé pour reprise faute d’éléments sérieux et légitimes justifiant la reprise,En tout état de cause,Ordonner la réintégration de Madame [I] et de ses enfants dans le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] au 1er étage à droite, après leur avoir donné acte qu’ils s’engagent à reprendre le paiement du loyer et des provisions pour charges qui seront appelées,Débouter les demandeurs de toutes leurs demandes contraires,Laisser à la charge des parties les dépens,Débouter les demandeurs de leur demande au titre des frais irrépétibles, ou, subsidiairement, la fixer à de plus juste proportions.
Au soutien de leurs prétentions, M. [O] [A] et Madame [I] invoquent la nullité du commandement de payer délivré le 12 juillet 2019 et du congé pour reprise aux motifs du 19 juillet 2019 que les diligences effectuées par le commissaire de justice ne sont pas suffisantes pour s’assurer que le locataire ait eu effectivement connaissance des actes. Ils arguent également que le congé pour reprise n’est pas valide en raison de son défaut de caractère réel et sérieux. A titre subsidiaire, ils soutiennent que le logement est indécent. Aussi, ils arguent que le contrat conclu le 20 janvier 2019 doit être requalifié d’avenant au contrat de bail initial conclu le 1er mai 2017 avec Madame [I], celui-ci n’ayant fait l’objet d’aucun congé. Également, ils contestent le montant de la dette locative celle-ci devant être diminué des provisions sur charges pour la période du 20 janvier 2019 au 18 mars 2020, les bailleurs ne justifiant pas des charges réelles et des allocations de logement versées par la CAF à compter de mars 2019. Ils estiment être redevable d’une dette locative d’un montant de 3 928 euros. A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

En réponse aux conclusions des défendeurs, M. [B] [F] et Mme [E] [H] épouse [F] ont déposé les leurs, aux termes desquelles, ils sollicitent :
D’accueillir Mme [E] [H] épouse [F] en intervention volontaire,Juger que les époux [F] sont recevables et bien fondés en leur action,Y faisant droit,
A titre principal,
Juger l’acquisition de la clause insérée dans le bail écrit précitée depuis le 12 septembre 2019, suite au commandement de payer délivrer le 12 juillet 2019,Juger que M. [O] [A] occupait les lieux sans droit ni titre depuis le 12 septembre 2019 et ce jusqu’à sa libération effective au mois de mars 2020,En conséquence,
Refuser toute demande de délai eu égard au montant de l’arriéré,Fixer le montant de l’indemnité conventionnelle d’occupation à la somme de 530 euros pour la période courant du 12 septembre 2019 au 23 mars 2020, lieu de libération effective des lieux par M. [O] [A],Condamner M. [O] [A] à payer aux époux [F] la somme de 3.385 euros au titre des loyers, et charges échues jusqu’au 12 septembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,Condamner M. [O] [A] à payer aux époux [F] la somme de 2.154 euros au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 12 septembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, sommes à parfaire selon décompte remis le jour de l’audience,A titre subsidiaire,
Constater la validité du congé délivré le 19 juillet 2019 ayant pris effet le 19 janvier 2020,Fixer le montant de l’indemnité conventionnelle d’occupation à la somme de 530 euros pour la période courant du 19 janvier 2020 au 23 mars 2020, lieu de libération effective des lieux par M. [A],Condamner M. [O] [A] à payer aux époux [F] la somme de 5.539 euros au titre des loyers et charges échus ainsi qu’au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 19 janvier 2020,En tout état de cause,
Refuser toute demande de délai eu égard au montant de l’arriéré,Condamner M. [O] [A] à payer aux époux [F] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 4 mai 2026, prorogé au 15 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I Sur la demande in limine litis

Sur la recevabilité de l’assignation

Sur la régularité du commandement de payer

L’article 655 du code de procédure civile dispose que si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.
L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.
La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.

La copie ne peut être laissée qu'à condition que la personne présente l'accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.
L'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.

Aux termes de l’article 656 du code de procédure civile, si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.

La copie de l'acte est conservée à l'étude pendant trois mois. Passé ce délai, l'huissier de justice en est déchargé.

En l’espèce, le procès-verbal du commandement de payer du 12 juillet 2019 indique que « l’adresse est confirmée par le voisinage » et « que personne n’est présent ou ne répond ». En s’abstenant de procéder à de plus amples vérifications, en particulier celui de tenter d’appeler le locataire, le commissaire de justice n’a pas mis en mesure ce dernier d’avoir eu connaissance du commandement de payer, lui causant ainsi un grief certain.

Le commandement de payer est donc frappé de nullité. Les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et celles subséquentes seront donc rejetées.

Sur la nullité du congé pour reprise

S’agissant du congé pour reprise du 19 juillet 2019, le procès-verbal de remise de l’acte indique que le commissaire de justice a tenté de joindre le requis mais que celui-ci n’a pas répondu à ses appels, en outre il est précisé que l’adresse est confirmée par le voisinage. Au regard de ces éléments, les diligences du commissaire de justice peuvent être considéré comme suffisantes pour ne pas relever d’irrégularité dans la délivrance de l’acte.

La demande de nullité de l’acte de congé pour reprise sera rejetée.

Sur l’intervention volontaire de Madame [R] [I] et Madame [E] [H] épouse [F]

L’article 330 du code de procédure civile dispose que l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, Madame [R] [I] justifie avoir été ancienne locataire du logement objet du litige et actuellement occupante en tant que mère du requis, sans que cela ne soit contesté par la partie adverse. La demande d’expulsion la concerne directement, elle y a donc un intérêt à agir. Son intervention est recevable.

Madame [E] [H] épouse [F] justifie être propriétaire du bien objet du litige par la production de l’attestation de l’acte de vente reçu par Maître [W] [N], notaire à [Localité 5]. Son intervention sera donc aussi déclarée recevable.

II Sur le fond

Sur la demande reconventionnelle de qualification du contrat de bail du 20 janvier 2019 signé entre M. [A] et M. [F]
Aux termes de l'article 10 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989 le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.
En l’espèce, le contrat conclu le 1er mai 2017 avec Madame [I] n’a fait l’objet d’aucun congé ni de la part de la locataire ni du bailleur, de sorte qu’il s’est tacitement reconduit pour une durée de trois ans. La conclusion postérieure d’un nouveau contrat portant sur le même logement litigieux n’éteint pas celui en cours mais, en ce qu’il modifie les éléments essentiels de ce dernier, doit être requalifier d’avenant.
Ainsi le contrat de bail du 20 janvier 2019 signé entre M. [A] et M. [F] sera requalifié d’avenant au contrat de bail conclu le 1er mai 2017 avec Madame [I].

Sur la demande de validité du congé pour reprise
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :
« I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. »
L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précise notamment s’agissant d’un congé pour reprise que :
« Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
(…)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. »
La preuve du caractère frauduleux du congé incombe au preneur.
De jurisprudence constante, la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité. Le caractère légitime et sérieux d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné.
Il convient également de rappeler que le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien, notamment pour s'y installer, sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible.
Par ailleurs, pour obtenir la nullité du congé pour vice de forme, il convient de faire application de l’article 112 du code de procédure civile qui exige la preuve d’un grief pour toute nullité de forme, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
En l’espèce, le congé pour reprise a été signifié par acte de commissaire de justice le 19 juillet 2019.
L’acte, qui se réfère bien au contrat de bail signé le 20 janvier 2019 pour une durée d’une année, indique qu’il produit ses effets à partir au 19 janvier 2020, soit dans le respect du préavis de six mois avant la date de renouvellement du contrat.
L’acte reprend également les textes légaux qui doivent être obligatoirement mentionnées.
L’acte précise enfin le motif du congé, à savoir la reprise du bien pour Mme [Z] [F], le lien de parenté de cette dernière avec le propriétaire, fille de M. [B] [F], et son adresse [Adresse 6]. Or, le fait que le bailleur ne précise pas dans son congé les raisons pour lesquelles il souhaite loger sa fille dans l’appartement litigieux, n’est pas un motif d’annulation et il ne revient pas au tribunal d’effectuer un contrôle d’opportunité sur ce choix.
En tout état de cause, M. [O] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] ne rapportent pas la preuve du caractère mensonger du motif, ni la preuve de l’absence de volonté réelle de reprise des lieux par M. [B] [F] au moment de la délivrance du congé, peu importe que sa fille n’y loge pas à postériori. En outre, il est stipulé dans le contrat de bail conclu le 20 janvier 2019 que celui-ci durera un an en raison de la reprise du logement au bénéfice de Mme [Z] [F] à son retour du Royaume Uni. En effet, de jurisprudence constante, le caractère légitime et sérieux d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné.
Toutefois, eu égard à la qualité de locataire de Mme [R] [I] épouse [A] en raison de la requalification du bail conclu avec M. [O] [A] en avenant au contrat de bail initial du 1er mai 2017, le congé de reprise aurait dû lui être signifié. A défaut, il ne lui est pas opposable.
Compte tenu de ces éléments, le congé pour reprise est déclaré non valable.
En conséquence, il sera ordonné la réintégration des locataires dans le logement sis [Adresse 7].
Sur la demande au paiement de la dette locative

Mme [R] [I] épouse [A] et M. [O] [A] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
En application de l’article 23 de la même loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
En l’espèce, M. [B] [F] verse le décompte de charges pour la période du 1er janvier 2018 au 15 octobre 2019. Il justifie donc de la réalité des charges qu’il réclame.
S’agissant du montant perçu par la CAF, M. [B] [F] verse un décompte joint au commandement de payer dans lequel il est indiqué un montant de 172 euros à compter d’octobre 2019. Il sera donc déduit du montant de la dette locative la somme de 2.229 euros (171 x 7 + 172 x 6 = 2.229 euros).
Enfin, les requis estiment ne pas être redevable de l’entièreté du mois de janvier 2019, le contrat de bail ayant été conclu le 20 janvier et du mois de mars 2020 en raison de l’arrêté du 23 mars 2020.Or il sera relevé que ledit contrat ayant été requalifié d’avenant au contrat initial du 1er mai 2017, les locataires seront tenus de l’entièreté du mois de janvier. S’agissant du mois de mars 2020, son montant sera réduit à hauteur de 393 euros (530 x 23/31 = 393 euros).
En conséquence, il convient de condamner M. [O] [A] et Mme [R] [I] épouse [A] à payer à M. [B] [F] et Mme [E] [H] épouse [F] la somme de 5.054 euros au titre de leur dette locative.
Sur la demande reconventionnelle d'octroi de délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, [O] [A] et Madame [E] [H] épouse [F] justifient d’une situation financière stable leur permettant d’assumer le paiement de 210 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il sera laissé à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes de M. [B] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS