TJ 13055, 24 juin 2026, RG 26/00766

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 24 Juin 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 01 Avril 2026

N° RG 26/00766 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7OX6

PARTIES :

Grosse délivrée le 24 Juin 2026
À
-Maître Marc BERNIE
-Maître [H] [T]
DEMANDERESSE

S.C.I. [V]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Marc BERNIE de la SELARL BMC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

La Société [R] [L]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal

La Société EUROMAT SUD
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal

Représentées par Maître Jean-Louis BOISNEAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2022, la SARL LISE PROMOTION a donné à bail commercial à la SAS [R] [L] des locaux commerciaux situés [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 180.000 euros hors charges et hors taxes.
Le bail commercial a pris effet au 1er janvier 2023 pour une durée de 9 années.

Par acte notarié en date du 25 juin 2024, la SARL LISE PROMOTION a cédé les locaux situés [Adresse 6] - 13821 LA PENNE SUR HUVEAUNE à la SCI [V].

Par exploit de commissaire de justice du 02 décembre 2025, la SCI [V] a fait délivrer un commandement à la SAS [R] [L] de payer à la société [V] la somme de 32.724,83 euros TTC à titre d’indemnité d’occupation du fonds voisin, de mettre fin à toute sorte d’occupation du fonds voisin et de reprendre une occupation exclusivement personnelle en mettant fin à toute violation de la clause XII « SOUS LOCATION – CESSION » et notamment l’occupation de l’immeuble par la société EUROMAT SUD, indiquant qu’elle entendait se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail qui serait acquise dans un délai d’un mois à compter du jour de la délivrance du commandement.

La SAS [R] [L] a entendu contester ledit commandement de payer et a fait assigner la SCI [V] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de MARSEILLE à l’audience du 5 mars 2026, par exploit de commissaire de justice du 29 décembre 2025, aux fins d’annuler les effets du commandement de payer.

Par exploit de commissaire de justice du 10 février 2026, la SCI [V] a fait assigner la SAS [R] [L] et la SAS EUROMAT SUD, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 4 mars 2026, aux fins de :
- Constater la résiliation de plein droit à effet au 2 janvier 2026 ;
- Condamner [R] [L] à payer la somme de 26.204,90 euros TTC au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus ;
- Condamner solidairement EUROMAT SUD et [R] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges soit 22.734,18 euros TTC par mois à compter du 2 janvier 2026 au jour où les sociétés [R] [L] et EUROMAT SUD auront effectivement déguerpi ;
- Ordonner l’expulsion des sociétés EUROMAT SUD et [R] [L] sans délai avec astreinte de 1.000 euros par jour de retard chacune à compter du 2 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2026 et, après un renvoi, a été retenue à l'audience du 1er avril 2026, la SCI [V], par l'intermédiaire de son conseil, demandant au tribunal de :
- Constater que la clause résolutoire est acquise à la société [V] ;
- Constater la résiliation de plein droit à effet au 2 janvier 2026 ;
- Condamner [R] [L] à payer la somme de 26.204,90 euros TTC au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus ;
- Condamner solidairement EUROMAT SUD et [R] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges soit 22.734,18 euros TTC par mois à compter du 2 janvier 2026 au jour où les sociétés [R] [L] et EUROMAT SUD auront effectivement déguerpi ;
- Ordonner l’expulsion des sociétés EUROMAT SUD et [R] [L] sans délai avec astreinte de 1.000 euros par jour de retard chacune à compter du 2 janvier 2026 ;
- Condamner [R] [L] à dépolluer les parcelles AA164/AA165 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir ;
- Rejeter toutes demandes adverses.

En défense, aux termes de leurs dernières conclusions, la SAS [R] [L] et la SAS EUROMAT SUD, par l’intermédiaire de leur avocat, sollicitent de :
- Déclarer la SCI [V] irrecevable et mal fondée en son action ;
- A titre très subsidiaire, se déclarer incompétent pour contestations sérieuses ;
- Plus subsidiairement encore, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à la société [R] [L] le bénéfice des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 145-41 du Code de commerce d’autant plus qu’elle a régularisé tous les reproches faits par le bailleur même les plus infondés et, dans tous les cas, lui laisser 1 mois pour ceux que le juge dirait caractérisés ;
- Condamner la SCI [V] à verser à la Société [R] [L] la somme provisionnelle de 3.000 euros de dommages-intérêts pour action abusive et celle de 5.000 euros au bénéfice des sociétés [R] [L] et EUROMAT SUD au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- La condamner aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juin 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la demande de résiliation du bail
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI [V] fait valoir que la SAS [R] [L] s’est livrée à une sous-location et a empiété sur le fond voisin, la réalité de ces manquements étant attestée par des constats de commissaire de justice.
Elle précise que le site loué par la SAS [R] [L] est en réalité occupé par la SAS EUROMAT SUD et que, nonobstant une mise en demeure par courrier recommandé du 28 octobre 2025 et le commandement du 2 décembre 2025, l’occupation et la domiciliation par la SAS EUROMAT SUD s’est maintenu après le 2 janvier 2026, un constat de commissaire de justice du 8 janvier 2026 indiquant que le portail donnant sur la partie occupée par les algecos et engins de la société EUROMAT est grand ouvert et qu’un certain nombre d’engins et de véhicules ciglés sont toujours présents sur le parking.
Elle ajoute que le commissaire de justice a signifié l’assignation à EUROMAT le 10 février 2026 à l’adresse du site objet du bail à la gestionnaire de la société EUROMAT.
Elle indique que quand bien même l’occupation par la SAS EUROMAT SUD se ferait à titre gratuit, la clause d’occupation personnelle incluse au bail ne serait pas respectée, la locataire s’étant livré à une domiciliation d’un tiers expressément prohibée par le bail.
S’agissant de l’empiètement sur le fond voisin, elle souligne que le bail est très clair et ne porte que sur la parcelle AA164 et qu’aucune autorisation d’occuper la parcelle AA165 n’a été donnée à la locataire.
Elle déclare qu’il ne s’agit pas d’une occupation minime et que c’est bien tout le fond voisin que la locataire s’est accaparée.

La SAS [R] [L] et la SAS EUROMAT SUD soutiennent que le commandement de payer est irrecevable car les indemnités d’occupation ne concernent pas le bail à loyer commercial et que le bailleur est irrecevable à invoquer une clause stipulée « en vertu du présent bail » pour un terrain extérieur audit bail.
Elles expliquent que le bail stipule porter sur une parcelle AA164, précisant qu’il s’agit « du terrain précisé en vert sur le plan annexé », et que la parcelle colorée en vert sur le plan cadastral comprend non seulement la parcelle AA164 mais également une petite partie de la parcelle AA165 qui était occupée par des gens du voyage au cours des premiers mois du bail qui ont laissé après leur départ la parcelle AA165 encombrée de divers objets.
Elles ajoutent que si la bailleresse considère qu’un de ses terrains est occupé sans droit ni titre, il lui appartient d’en faire calculer le métré pour faire évaluer son préjudice, ce qu’elle n’a pas fait.
Elles indiquent que le commandement ne contient aucun décompte détaillé des sommes réclamées, ce qui le prive d’effet.
Elles soulignent que la bailleresse n’a pas rapporté la preuve d’une sous-location, l’absence de versement de loyers écartant cette qualification.
Elles affirment que le matériel EUROMAT présent sur le site loué correspond à du matériel pris en location par la SAS [R] [L] auprès de la SAS EUROMAT SUD, ce qui est attesté par les factures fournies et que la présence de matériel appartenant à un tiers, sans transfert de la jouissance des locaux et sans versement de loyers, ne suffit pas à caractériser une sous-location.
Elles déclarent que la salariée de la SAS EUROMAT SUD qui a reçu signification de l’assignation était présente sur le site loué compte tenu du flux de location entre les deux sociétés.
Elles indiquent qu’il ne s’agissait que d’une élection de domicile dans l’attente de la signature d’un bail et qu’en tout état de cause, dès la signification du commandement du 2 décembre 2025, le dirigeant de la SAS [R] [L] a demandé à la SAS EUROMAT SUD de mettre un terme à sa domiciliation avant le 31 décembre 2025, la domiciliation ayant cessé le 30 décembre 2025 lorsque la SAS EUROMAT SUD a signé son bail dans des locaux à [Localité 2] et qu’ainsi, le prétendu manquement a été régularisé dans le délai d’un mois donné par le commandement du 2 décembre 2025.

Sur ce,

Il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du bail, qu’il s’agisse des loyers et/ou indemnités d’occupation, ou des accessoires, tels que charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuite, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation, de révision ou de renouvellement, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, le bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation ou un commandement effectué par acte extrajudiciaire resté infructueux.

Par exploit de commissaire de justice du 02 décembre 2025, la SCI [V] a fait délivrer un commandement à la SAS [R] [L] de payer à la société [V] la somme de 32.724,83 euros TTC à titre d’indemnité d’occupation du fonds voisin, de mettre fin à toute sorte d’occupation du fonds voisin et de reprendre une occupation exclusivement personnelle en mettant fin à toute violation de la clause XII « SOUS LOCATION – CESSION » et notamment l’occupation de l’immeuble par la société EUROMAT SUD, indiquant qu’elle entendait se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail qui serait acquise dans un délai d’un mois à compter du jour de la délivrance du commandement.

La SAS [R] [L] a entendu contester ledit commandement de payer et a fait assigner la SCI [V] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de MARSEILLE à l’audience du 5 mars 2026, par exploit de commissaire de justice du 29 décembre 2025, aux fins d’annuler les effets du commandement de payer.

Par ailleurs, s’agissant de l’empiètement reproché à la locataire par la bailleresse sur le fond voisin, les parties s’opposent quant à l’assiette du bail et il appartient au juge du fond de se prononcer sur cette question et subséquemment quant au non-respect de l’assiette du bail tel que contractuellement définie.

En outre, en ce qui concerne la sous-location alléguée par la bailleresse, il ressort des pièces versées aux débats par la SAS [R] [L] et la SAS EUROMAT SUD que cette dernière a signé un bail commercial pour des locaux situés sur la commune d’[Localité 2] le 30 décembre 2025 et qu’elle a transféré son siège social du [Adresse 7] au [Adresse 8] à compter du 1er janvier 2026 par un procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire annuelle de la société du 1er janvier 2026, soit dans le mois du commandement délivré le 2 décembre 2025.

L’assertion de la SAS [R] [L] selon laquelle les engins floqués au nom de la SAS EUROMAT SUD se trouve sur son terrain en raison d’une location qui a cours entre les deux sociétés semble corroborer par les factures qui sont produites aux débats et l’explication quant à la présence de la salariée de la SAS EUROMAT SUD pour recevoir signification de l’assignation sur le site objet du bail paraît plausible au vu des relations commerciales existant entre les deux sociétés.

En conséquence, l’ensemble des demandes des parties se heurtent à des contestations sérieuses et il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les entiers dépens seront laissés à la charge de la SCI [V].

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS