TJ 13055, 24 juin 2026, RG 26/00082

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 24 Juin 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 01 Avril 2026

N° RG 26/00082 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7KRY
Grosse délivrée le 24/06/2026
À
-Me Eliott COHEN
-Me Sabrina SETTEMBRE
-
-

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société I BT INTERNATIONAL BUSIN ESS TRADE LTD
dont le siège social est sis [Adresse 1] (ROYAUME-UNI)

représentée par Me Eliott COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société [B] [M] [X]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Sabrina SETTEMBRE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement le 6 février 2025, la société I B T INTERNATIONAL BUSINESS TRADE LTD a donné à bail commercial à la SAS [B] [M] [X] des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 54.000 euros net hors charges, soit un loyer mensuel de 4.500 euros TTC, étant précisé que les parties se sont accordées pour que le preneur bénéficie de deux mois de loyer gratuit pour effectuer des travaux d'aménagement en février et mars 2025.
Le bail commercial a pris effet au 1er février 2025 pour une durée de neuf années.

Par exploit de commissaire de justice du 17 juin 2025, la société I B T INTERNATIONAL BUSINESS TRADE LTD a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS [B] [M] [X], pour une somme de 9.000 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice du 20 janvier 2026, la société I B T INTERNATIONAL BUSINESS TRADE LTD a fait assigner la SAS [B] [M] [X], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l'audience du 11 février 2026, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial, consenti par la société IBT INTERNATIONAL BUSINESS TRADE LTD à la société [B] [M] [X] pour les locaux sis [Adresse 3] est acquise depuis le 17 juillet 2025 ;
- constater, en conséquence, la résolution dudit bail à compter de cette date ;
- ordonner l'expulsion de la société [B] [M] [X] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;
- condamner la société [B] [M] [X] à titre provisionnel, au paiement d'une somme de 5.088,25 euros à parfaire au jour du jugement ;
- condamner la société [B] [M] [X] à titre provisionnel, au paiement d'une somme de 508,82 euros au titre de la majoration à parfaire ;
- condamner la société [B] [M] [X] au paiement d'une somme correspondant au montant du loyer, à titre d'indemnité d'occupation, à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;
- condamner la société [B] [M] [X] au paiement d'une somme de 300 euros par jour, à titre d'indemnité d'occupation, à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;
- condamner la société [B] [M] [X] à supporter les frais et honoraires de commissaires de justice nécessaires à son expulsion, y compris les frais de mise en garde meuble du mobilier se trouvant dans le local ;
- condamner la société [B] [M] [X] à payer la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société [B] [M] [X] aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 11 février 2026 et, après deux renvois, a été retenue à l'audience du 1er avril 2026, la société I B T INTERNATIONAL BUSINESS TRADE LTD, par l'intermédiaire de son conseil et aux termes de ses dernières conclusions, sollicitant de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial, consenti par la société IBT INTERNATIONAL BUSINESS TRADE LTD à la société [B] [M] [X] pour les locaux sis [Adresse 3] est acquise depuis le 17 juillet 2025 ;
- constater, en conséquence, la résolution dudit bail à compter de cette date ;
- ordonner l'expulsion de la société [B] [M] [X] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;
- condamner la société [B] [M] [X] à titre provisionnel, au paiement d'une somme de 10.900 euros à parfaire au jour du jugement ;
- condamner la société [B] [M] [X] à titre provisionnel, au paiement d'une somme de 1.090 euros au titre de la majoration à parfaire ;
- condamner la société [B] [M] [X] au paiement d'une somme correspondant au montant du loyer, à titre d'indemnité d'occupation, à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;
- condamner la société [B] [M] [X] au paiement d'une somme de 300 euros par jour, à titre d'indemnité d'occupation, à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;
- ordonner le retrait par la société [B] [M] [X] de la bouche d'évacuation des fumées du four de la boulangerie dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;
- condamner la société [B] [M] [X] à supporter les frais et honoraires de commissaires de justice nécessaires à son expulsion, y compris les frais de mise en garde meuble du mobilier se trouvant dans le local ;
- condamner la société [B] [M] [X] à payer la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société [B] [M] [X] aux entiers dépens.

En défense, aux termes de ces dernières conclusions, la SAS [B] [M] [X], représentée par son avocat, demande au juge de :
- Constater qu'il n'y a aucune urgence,
- Constater que le Juge des Référés n'est pas compétent pour trancher du litige existant entre les sociétés IBT INTERNATIONAL BUSINESS TRADE LTD et [B] [M] [X] ;
- Débouter les demandes de la société IBT INTERNATIONAL BUSINESS TRADE LTD de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
- Rejeter les demandes formulées par la société IBT INTERNATIONAL BUSINESS TRADE LTD vu l'existence d'une contestation sérieuse ;
Par conséquent :
- Rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial, en l'existence de contestation sérieuse ;
- Ainsi suspendre la résiliation du bail ;
- Débouter la demande d’expulsion de la société [B] [M] [X] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause ;
SUBSIDIAIREMENT :
- Ordonner une expertise judiciaire afin de décrire les éventuelles malfaçons, et rétablir les faits, de manière contradictoire, en analysant les éventuels désordres et de porter ainsi à la connaissance de la juridiction, les éléments d'appréciation utiles à la solution du litige ;
- Accorder à la société [B] [M] un délai de paiement de 500 mois pour s'acquitter de la dette d'un montant de 4.500 euros correspondant au dépôt de garantie par versement mensuels de 250 euros en plus du loyer et charges avant les 15 du mois à partir du mois suivant la notification de la décision intervenir ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- Débouter toutes les demandes de la société IBT INTERNATIONAL BUSINESS TRADE LTD, ainsi que ses demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;
- Condamner la société IBT INTERNATIONAL BUSINESS TRADE LTD à verser la somme de 5.000 euros à la société [B] [M] TRADE LT à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Condamner la société IBT INTERNATIONAL BUSINESS TRADE LTD au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le bailleur aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juin 2026.

MOTIFS

Sur l'incompétence

En application de l'article 75 du même code, s'il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée.

L'article 834 du code de procédure civile énonce que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la SAS [B] [M] [X] soutient que la condition d'urgence est requise pour saisir le juge des référés et que ce dernier est incompétent en l’espèce en l’absence d’urgence.

Toutefois, si l'article 834 du code de procédure civile ne trouve application qu'en cas d'urgence, l'article 835 du même code s'applique même en l'absence d'urgence et il est constant que la demande aux fins de résiliation du bail commercial et les demandes subséquentes au titre des loyers impayés et de l'indemnité d'occupation doivent être étudiées au visa des dispositions de l'article 835 du code précité.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de la SAS [B] [M] [X] tendant à ce que soit constatée l'incompétence du juge des référés en l'absence d'urgence.

Sur la résiliation du bail commercial

L'article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'en cas de méconnaissance par le preneur d'une seule obligation résultant pour lui du bail, dont les stipulations sont toutes de rigueur, et en particulier à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur exacte échéance, des arriérés de loyer et du complément du dépôt de garantie après révision du loyer, des indemnités d'occupation après congé-refus de renouvellement, ou plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues au bailleur par le preneur, quelle que soit l'origine de cette dette, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure visant la clause résolutoire et mettant le preneur en demeure de payer ou d'exécuter l'obligation ainsi méconnue.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 17 juin 2025, mentionnant le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et reprenant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce et n'a fait l'objet d'aucune opposition.

Un décompte est joint à ce commandement de payer et il y apparaît que les loyers des mois de mai et de juin 2025 restaient impayés.

La SAS [B] [M] [X] fait valoir que la partie adverse réclame 10.900 euros au titre des loyers impayés alors que la somme réellement due est de 4.500 euros et que le décompte qui lui a été fourni par l'agence immobilière ne correspond pas au décompte produit par la partie adverse.
Elle ajoute que le montant de la dette est contesté eu égard à l'existence des nombreux investissements qu'elle a dû effectuer afin de rendre le fonds de commerce exploitable et que la dette n'a pas augmenté, des règlements étant intervenus et la dette locative ne correspondant en réalité qu'au montant du dépôt de garantie qui n'a jamais été réclamé tant par le demandeur que par l'agence immobilière.

Il ressort du décompte joint au commandement de payer et du décompte arrêté au 1er septembre 2025 versés aux débats que les sommes réclamées dans le commandement de payer n'ont pas été intégralement réglées dans le délai d'un mois suivant ce commandement, quand bien même le montant du dépôt de garantie n'avait pas encore été fixé au débit de ce décompte.

En outre, il est constant que le bail commercial contient une clause intitulée « Dépôt de garantie » énonçant que le preneur est redevable d’un dépôt de garantie d’un montant de 4.500 euros correspondant à un mois de loyer TTC hors charges qui sera versé le 1er février 2025 par virement bancaire.
La société locataire ne peut donc valablement arguer que le montant du dépôt de garantie ne lui a jamais été réclamé tant par le demandeur que par l’agence gestionnaire du bien loué.

Il ressort également du décompte actualisé à la date du 2 mars 2026 fourni par la demanderesse que le dépôt de garantie a été porté au débit du décompte et que les deux paiements du 9 juillet 2025 pour une somme totale de 3.000 euros, le paiement d'un montant de 3.450 euros du 13 août 2025 et les trois paiements du 20 août 2025 pour une somme totale de 1.500 euros qui apparaissaient sur le décompte arrêté au 1er septembre 2025 ont été affectés au paiement des loyers des mois de mai et juin 2025 ainsi qu'à une partie du paiement du loyer du mois de juillet 2025 et qu'ainsi, les loyers des mois de mai et juin 2025 n'apparaissent pas sur le décompte actualisé au 2 mars 2026 et le montant du loyer du mois de juillet 2025 a été porté à la somme de 3.225,39 euros.

Par ailleurs, la société locataire fournit un décompte actualisé à la date du 17 mars 2026 à la somme de 6.400 euros, ce décompte prenant en compte un versement d'un montant de 4.500 euros effectué le 8 mars 2026 qui n'était pas intégré au décompte arrêté à la date du 2 mars 2026 qui est fourni par la bailleresse.

Dès lors, le décompte fourni par la locataire correspond au décompte fourni par la bailleresse, si ce n'est qu'il est actualisé au 17 mars 2026 et prend compte un paiement qui a été effectué postérieurement à l'établissement du décompte fourni par la bailleresse.

Il s'excipe des développements précédents qu'il n'est pas justifié du paiement intégral de la dette locative dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer et qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 17 juillet 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte actualisé en date du 06 mars 2026 que la SAS [B] [M] [X] a cessé de payer ses loyers de manière régulière.

Il convient de relever que le bail étant résilié à compter du 17 juillet 2025, les sommes dues par la SAS [B] [M] [X] au-delà de cette date correspondent à des indemnités d'occupation et non plus à des loyers.

La SAS [B] [M] [X] produit aux débats un décompte actualisé au 17 mars 2026 établi par l'agence gestionnaire du bien loué et laissant apparaître qu'elle reste devoir une somme de 6.400 euros.

Il apparaît sur ce décompte des mentions manuscrites d'une somme de 1.900 euros portée au crédit et d'un solde porté à 4.500 euros, sans que ces mentions ne soient justifiées par des éléments probants, de sorte que le solde de 6.400 euros sera retenu.

La SAS [B] [M] [X] conteste le montant de la dette eu égard au montant des nombreux investissements qu'elle a faits dans le fonds de commerce.
Néanmoins, les investissements effectués pour l'embellissement du fonds de commerce ne sont pas à la charge de la bailleresse et ils ne sauraient lui être imputés.

Compte tenu des développements précédents, l'obligation de la locataire de payer la somme de 6.400 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus, comptes arrêtés au 17 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, n'est pas sérieusement contestable.

En conséquence, la demande de provision sera accordée à hauteur de 6.400 euros.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la SAS [B] [M] [X] demande des délais de paiements.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte du litige, il convient dès lors d'accorder à la SAS [B] [M] [X] des délais de paiement afin de s'acquitter de la dette d'un montant de 6.400 euros en 11 versements de 533,34 euros et un douzième versement égal au solde de la dette.

Durant les délais de remboursement accordés à la SAS [B] [M] [X], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si elle se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle :
· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
· la clause résolutoire reprendra son plein effet,
· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
· la SAS [B] [M] [X] sera tenue au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité forfaitaire contractuelle et la majoration de l'indemnité d'occupation

L'article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La clause contractuelle prévoyant une indemnisation forfaitaire du bailleur en cas de manquement contractuel est une clause pénale. Une clause pénale peut être modulée par le juge du fond, à la hausse comme à la baisse, et ne peut donc constituer une obligation non sérieusement contestable justifiant l'allocation d'une provision en référé.

Il en est ainsi de l'indemnité forfaitaire contractuelle demandée comme de la majoration de l'indemnité d'occupation.

En conséquence il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes à ce titre.

Sur la demande de retrait de la bouche d'évacuation des fumées du four de la boulangerie sous astreinte

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, dans son procès-verbal de constat du 13 novembre 2025, le commissaire de justice indique que la sortie d'évacuation n'est pas parfaitement réalisée et dans le procès-verbal de constat du 9 décembre 2025, le commissaire de justice précise que lorsqu'il touche le tuyau d'évacuation des fumées, il constate qu'il est chaud, que son implantation a été réalisée de façon grossière avec l'absence totale d'anneau, qu'il chemine de façon transversale contre la façade, empêchant ainsi de réaliser des travaux sur cette façade ainsi que de finir la toiture et la gouttière qui y est apposée.

Ainsi, si la société demanderesse affirme que la bouche d'évacuation des fumées du four de la boulangerie ne respecte pas les normes en vigueur et n'atteint pas la hauteur réglementaire, elle ne fournit aucun élément probant venant corroborer son assertion et ne précise d'ailleurs pas la teneur des normes en vigueur qu'elle invoque.

Dès lors, sa demande de retrait de la bouche d'évacuation des fumées du four de la boulangerie sous astreinte sera rejetée.

Sur la demande de mise à la charge de la société [B] [M] [X] des frais et honoraires de commissaires de justice nécessaires à son expulsion

Concernant les frais et honoraires de commissaires de justice nécessaires à l’expulsion de la SAS [B] [M] [X], la société I B T INTERNATIONAL BUSINESS TRADE LTD n'explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur la débitrice.

Cette demande ne saurait donc être accueillie.

Sur la demande d'expertise

Conformément à l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l'espèce, la SAS [B] [M] [X] sollicite, subsidiairement, que soit ordonnée une expertise judiciaire aux fins de décrire les éventuels désordres qui lui sont imputés par la bailleresse.

Toutefois, la résiliation du bail commercial a été constatée par l'acquisition de la clause résolutoire suite à un commandement de payer demeuré infructueux et il n'a donc pas été examiné la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail au titre des manquements allégués par la bailleresse à l'encontre de la locataire.

Dès lors, il convient de rejeter la demande d'expertise de la SAS [B] [M] [X].

Sur la demande au titre de la résistance abusive

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la SAS [B] [M] [X] sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, cette demande n'est pas faite à titre provisionnel et le juge des référés ne peut allouer que des provisions.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SAS [B] [M] [X] qui succombe supportera les entiers dépens de l'instance en référé.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SAS [B] [M] [X] sera condamnée à payer à la société I B T INTERNATIONAL BUSINESS TRADE LTD la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,