TJ 78646, 24 juin 2026, RG 25/04715

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
24 JUIN 2026

N° RG 25/04715 - N° Portalis DB22-W-B7J-TD4F
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, IMMO DE FRANCE PARIS IDF, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé au [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [Z] [J]
né le 15 Mai 1979 à [Localité 1] (TUNISIE),
demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [B] [N]
née le 26 Septembre 1988 à [Localité 2] (BELGIQUE),
demeurant [Adresse 5] [Adresse 6]
[Localité 3],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 16 Juillet 2025 reçu au greffe le 18 Août 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Avril 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Juin 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [J] et Mme [B] [N] sont propriétaires des lots n°217, 239 et 697 au sein de la [Adresse 1], sise [Adresse 7], 1/3/5/7/9 [Adresse 8].

Faisant grief à M. [Z] [J] et Mme [B] [N] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] leur a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 7], 1/3/5/7/9 [Adresse 8] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS IDF, a, par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, fait assigner M. [Z] [J] et Mme [B] [N] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10- 1, 14-1, 14-2 de la loi du
10 juillet 1965, de :
- condamner solidairement M. [Z] [J] et Mme [B] [N] à lui payer la somme de 8.563,15 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 mai 2025,
- condamner solidairement M. [Z] [J] et Mme [B] [N] à lui payer la somme de 296,37 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,
- condamner in solidum M. [Z] [J] et Mme [B] [N] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner M. [Z] [J] et Mme [B] [N] aux entiers dépens.
- condamner in solidum M. [Z] [J] et Mme [B] [N] à lui payer la somme de 1.893 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [Z] [J] et Mme [B] [N] qui n’ont pu être touchés, le commissaire de justice ayant dressé un procès-verbal de recherches infructueuses, n'ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 janvier 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 avril 2026 et a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires indivis de M. [Z] [J] et Mme [B] [N] pour les lots n°217, 239 et 697,
- un courrier de relance en date du 29 janvier 2024 adressé par le syndic aux défendeurs,
- une mise en demeure en date du 16 février 2024 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 1.733,83 euros, dont 54,38 euros de frais de relance,
- un courrier de relance en date du 6 mars 2024 adressé par le syndic aux défendeurs,
- une sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 6 mars 2025 aux défendeurs pour un montant de 6.935,67 euros dont 167,81 euros de coût d’acte,
- un relevé de compte sur la période courant du 25 octobre 2023 au
26 mai 2025 pour un solde débiteur de 9.579,52 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2024 au
30 juin 2025,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2023 et 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 28 juin 2023,
20 septembre 2023, 5 juin 2024 et 29 avril 2025, ayant approuvé les comptes des exercices 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 8.563,15 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 mai 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

M. [Z] [J] et Mme [B] [N] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le réglement de copropriété de l’immeuble dont il résulte que “En cas d’indivision de la propriété d’un lot, pour quelque cause que ce soit, tous les propriétaires indivis seront solidairement et indivisiblement responsables vis-à-vis du syndicat des copropriétaires du paiement de toutes les charges afférentes audit lot, sans bénéfice de division” (Article 48 - Section II).

Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamner solidairement M. [Z] [J] et Mme [B] [N], propriétaires indivis, aux sommes dues au titre des charges.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 296,37 euros correspondant aux frais suivants :
- Mise en demeure du 16/02/2024 à hauteur de 54,38 euros,
- Relance du 06/03/2024 à hauteur de 39,50 euros,
- Commandement de payer du 12/03/2025 à hauteur de 202,49 euros.

Si le syndicat des copropriétaires verse aux débats lesdites mise en demeure et relance, il ne justifie pas de leur envoi effectif aux défendeurs.

Dès lors, seuls les frais de la sommation de payer les charges de copropriété en date du 6 mars 2025, lesquels sont justifiés par la production de ladite sommation et de la facture y afférente, seront retenus au titre des frais nécessaires.

M. [Z] [J] et Mme [B] [N] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de
202,49 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum M. [Z] [J] et
Mme [B] [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme
de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [Z] [J] et Mme [B] [N], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [Z] [J] et Mme [B] [N] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS