TJ 78646, 18 juin 2026, RG 24/01383

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
18 JUIN 2026

N° RG 24/01383 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVYL
Code NAC : 72A
EJ

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, [X] [B] [G] ET COMPAGNIE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 699 800 157 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Martine GONTARD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître David GOLDSTEIN de la SELARL MONCEAU LITIS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [P]
né le 20 Mai 1964 à [Localité 1] (42),
demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 21 Novembre 2023 reçu au greffe le 29 Février 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 03 Février 2026, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 09 Avril 2026 prorogé au 04 Juin 2026 et 18 Juin 2026 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 31 mars 2010, M. [Y] [P] a fait l’acquisition en VEFA de trois lots correspondant à un appartement et deux emplacements de parking afin de réaliser un investissement locatif au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 2] (78).
C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Ecquevilly (78) a, par acte extrajudiciaire du 21 novembre 2023, fait assigner M. [Y] [P] devant ce Tribunal en paiement de la somme de 18.080,12 euros représentant les charges de copropriété et frais impayés au 27 septembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

- DIRE ET JUGER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 3] recevable et bien fondé en son assignation ;

- DIRE ET JUGER que la créance du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5] pour un montant de
19 914,54 €, représentant les charges de copropriété et frais impayés au
10 octobre 2025, est certaine, liquide et exigible ;

- CONDAMNER Monsieur [Y] [P] au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 2] de la somme de 19 914,54 €, représentant les charges de copropriété et frais impayés au 10 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2022 ;

- DIRE ET JUGER que les intérêts seront capitalisés à compter du 7 octobre 2022 dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

- CONDAMNER Monsieur [Y] [P] au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

EN TOUTE HYPOTHESE,

- CONDAMNER Monsieur [Y] [P] au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER Monsieur [Y] [P] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 6 octobre 2025, M.[P] demande au Tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 7 et 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Ensemble les pièces versées aux débats,

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la société GITE IMMO, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la société GITE IMMO, à verser à Monsieur [Y] [P] la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

M. [P] conteste la créance du syndicat des copropriétaires. Il fait valoir que :

- il a fait procéder à ses frais exclusifs à la réfection de la terrasse devant le lot dont il est propriétaire sans jamais obtenir la moindre participation de la copropriété, alors même que ces interventions relevaient objectivement de la collectivité de sorte que toute réclamation du syndicat doit être réduite à due proportion ;
- il n’a jamais été convoqué aux Assemblées Générales de copropriété et ne s’est vu notifier aucun procès-verbal d’assemblée générale et cette carence a altéré sa capacité à contester les décisions génératrices de charges en violation flagrante des droits de la défense et du principe du contradictoire ;
- la somme de 19.847,31 euros dont la condamnation en principal est sollicitée inclut un « arriéré » repris à hauteur de 1653,36 euros au
1er janvier 2019, lequel n’est aucunement justifié ;
- les appels de fonds antérieurs à octobre 2021 ne sont pas communiqués ;
- les charges de 2019 n’ont pas été approuvées ;
- l’approbation des charges par l’Assemblée générale ne vaut pas approbation de la répartition ;
- il lui est imputé des travaux de toiture et de VMC alors même que l’assemblée
générale du 17 novembre 2021 ne les a pas votés ;
- des frais de recouvrement en 2022 et 2023 sont à extraire des comptes ;
- le lot n°1, appartement physiquement isolé du reste de la copropriété, dont il n’utilise pas les dispositifs collectifs , fait l’objet d’une imputation de charges dont l’utilité n’est ni démontrée ni même caractérisée ;
- le syndicat ne produit aucun accusé de réception concernant la mise en demeure du 7 octobre 2022, condition impérative à l’application des intérêts ou pénalités réclamés.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée » (Cass. 3e civ., 27 juin 2001, n° 99-21.731). Or, M. [P] n'a jamais contesté les décisions d'assemblée générale ;
- les assemblées générales transmises dans le cadre de la présente procédure approuvent dûment les comptes des années concernées par le non-paiement du copropriétaire ;
- la dette de 1.653,36 euros figure dans le grand livre 2019 ;
- le simple fait que M. [P] soit propriétaire de lots au sein de la copropriété l'oblige à participer aux charges communes, quelle que soit la configuration physique de son lot ;
- contrairement à ses allégations fantaisistes, les lots de M. [P] bénéficient pleinement des parties communes et équipements collectifs ;

- les travaux d’étanchéité évoqués par le défendeur, si tant est qu’ils aient été réalisés, relèvent de la seule responsabilité de M. [P] en tant que propriétaire de parties privatives.

Sur ce :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de syndic ;
- le relevé de propriété ;
- l’état descriptif de division et réglement de copropriété ;
- un tableau de situation du compte de M. [P]-historique du
1er janvier 2020 au 18 octobre 2023 faisant apparaître un solde débiteur de 18.080,12 euros ;
- la copie d’un courrier du 7 octobre 2022 adressé à M. [P] portant la mention “par courrier RAR” mettant en demeure l’intéressé de payer la somme de 15.229,10 euros ;
- le grand livre 2019, 2020 et 2021 ;
- les appels de fonds du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021, du
1er octobre 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 30 juin 2022 , du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022,
3ème trimestre 2023, 4ème trimestre 2023 ;
- les appels de fonds travaux de 2022 “réfection toiture Bat.A” et “VMC Bat.A”. - les relevés de compte individuel de copropriété du 27 septembre 2022,
10 novembre 2022, 21 décembre 2022, 1er mars 2023, 19 décembre 2023,
18 mars 2024, 20 juin 2024, 24 septembre 2024, 18 décembre 2024,
20 janvier 2025, 28 février 2025, 4 mars 2025, 21 mars 2025, 24 juin 2025, et 19 septembre 2025.
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2018 et l’attestation de non recours ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2019 et l’attestation de non recours ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 avril 2021 et l’attestation de non recours ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 décembre 2022 et l’attestation de non recours.

Sur le premier moyen tiré de travaux effectués par le demandeur et devant prétendument venir en déduction de ces charges de copropriété, il y a lieu de relever que les pièces versées aux débats par M. [P] ne permettent pas de justifier du coût et de la nature des travaux. En tout état de cause, il appartenait à l’intéressé s’il estimait que ces travaux devaient être pris en charge par la copropriété de solliciter l’assemblée générale des copropriétaires ce dont il ne justifie pas, de sorte qu’aucune réduction du montant des charges ne saurait être admise sur ce fondement.

Sur le moyen tiré de l’absence de convocation aux assemblées générales et de notification des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires, il sera observé qu’en tout état de cause, il résulte d’une jurisprudence constante que les décisions des assemblées s’imposent aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Ce deuxième moyen doit donc être écarté.

S’agissant du moyen tiré de l’absence d’approbation des comptes, c’est à tort que M. [P] fait valoir que les charges de 2019 n’ont pas été approuvées. En effet, si le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun procès-verbal d’assemblée générale pour l’année 2020, l’assemblée générale du 15 avril 2021 a adopté une résolution N°7 intitulée examen
et approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au
31 décembre 2019, ladite résolution approuvant sans réserve les comptes de gestion arrêtés au 31 décembre 2019 à hauteur de 53.623,20 euros pour un montant voté de 63.000,24 euros.

En ce qui concerne l’arriéré repris à hauteur de 1.653,36 euros au
1er janvier 2019, le syndicat des copropriétaires prétend justifier
par la production du grand livre arrêté au 31 décembre 2019 du report
au 1er janvier 2019 de la somme de 1653,36 euros en ce qui concerne
M. [P]. Cependant, cet élément ne permet pas de retracer les sommes portées au débit ou au crédit du défendeur pour la période antérieure au 1er septembre 2019 et le Tribunal n’est donc pas en mesure de vérifier la nature et le quantum des sommes décomptées, ni même si elles sont effectivement afférentes aux exercices dont les comptes ont été approuvées par les assemblées générales.

Compte tenu de ces éléments, le report contesté n’apparaît pas justifié et devra être écarté de la créance du syndicat des copropriétaires.

L’argument selon lequel l’approbation des charges par l’assemblée générale ne vaut pas approbation de la répartition doit être écarté dès lors qu’il résulte expressément de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges (celle-ci étant déterminée par le règlement de copropriété, lequel est d’ailleurs versé aux débats par le syndicat des copropriétaires).

Doit aussi être rejeté le moyen selon lequel le syndicat des copropriétaires ne produit pas les appels de fonds correspondant à des périodes antérieures à octobre 2021 (ce qui est d’ailleurs en partie inexact, le demandeur produisant l’appel de fonds du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021). En effet, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets des exercices pour lesquels les charges sont réclamées, satisfaisant ainsi aux exigences de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précité, et justifie des charges dues par
M. [P] en versant aux débats les extraits des grands livres de 2019, 2020 et 2021.

En ce qui concerne l’argument selon lequel les travaux de toiture et de VMC du batiment A n’ont pas été votés par l’assemblée générale du 17 novembre 2021, argument auquel le syndicat des copropriétaires n’a pas jugé utile de répondre, il y a lieu de relever que l’assemblée générale du 4 mars 2025 a approuvé les comptes travaux réfection toiture bâtiment A et réfection VMC bâtiment A.

Enfin, M. [P] ne justifie pas du bien fondé de son affirmation selon laquelle son appartement, physiquement isolé du reste de la copropriété dont il n’utilise pas les dispositifs collectifs, fait l’objet d’une imputation de charges dont l’utilité n’est pas démontrée de sorte qu’à défaut de preuve contraire une telle imputation est abusive.

Il ressort de ce qui précède et des justificatifs produits par le syndicat des copropriétaires que la demande apparaît recevable et partiellement bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 17.643,36 euros.

Il convient en effet de déduire des sommes dues celles décomptées au titre des frais de recouvrement à hauteur de 618 euros lesquelles seront examinées au paragraphe ci-après, ainsi que le report non justifié de 1.653,36 euros.
Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat ou frais de contentieux qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. La somme de 480 euros réclamée à ce titre ne sera donc pas retenue.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires se borne à indiquer que les frais sont parfaitement justifiés et imputables au seul M. [P] en application de l'article 10-1 mais ne fournit aucun justificatif d’envoi des lettres recommandées et fait figurer dans les frais des sommes au titre des honoraires de relance avocat, non justifiées, ou encore de constitution de dossier et frais de transmission de dossier Avocat. En conséquence, il sera débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts dus

Le syndicat des copropriétaires argue que la mise en demeure du
7 octobre 2022 a été régulièrement envoyée par lettre recommandée
avec accusé de réception mais ne produit que la copie du courrier sans
preuve d’envoi ni accusé de réception.

En conséquence, les intérêts au taux légal commenceront à courir à la date de l’assignation soit le 21 novembre 2023.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner le défendeur à la somme de
2.000 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

M. [P], qui succombe, supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.
L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS