TJ 78646, 18 juin 2026, RG 26/00252

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 18 JUIN 2026

N° RG 26/00252 - N° Portalis DB22-W-B7K-TWSX
Code NAC : 30B

DEMANDERESSE

SCI IMMO CINQ, société civile immobilière, inscrite au R.C.S d’ANTIBES sous le n° 399 206 085, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Claire QUETAND-FINET, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 678, Maître Stéphanie AMAR, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : E1934,

DEFENDERESSE

LMT, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S de [Localité 1] sous le n° 841 148 372, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

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Débats tenus à l'audience du 16 avril 2026

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2018, la société SCI Immo Cinq a renouvelé au profit de la société Look Star, aux droits de laquelle vient la société LMT, un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3], à Versailles (Yvelines) pour une durée initiale de neuf ans à compter du 1er avril 2015 moyennant un loyer annuel initial de 23 601,24 €, hors charges et hors taxe, payable mensuellement par avance.

Le 22 décembre 2025, la société SCI Immo Cinq a fait signifier à la société LMT un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 9 886,54 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par un acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, dénoncé aux créanciers inscrits, la société SCI Immo Cinq a fait assigner en référé la société LMT devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de l'une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 16 avril 2026.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société SCI Immo Cinq demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;ordonner l'expulsion des lieux litigieux de la société LMT ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;condamner la société LMT à lui payer, à titre de provision, la somme de 15 696,84 €, avec intérêts au taux légal majoré de six points, outre une indemnité forfaitaire de 3 139,38 € ;condamner la société LMT à lui payer, à titre de provision, une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au double du montant du loyer contractuel hors charges et hors taxe ;condamner la société LMT à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.
Elle met à jour oralement le montant de sa créance à la somme de 24 412,29 € et s'oppose à la demande reconventionnelle de délai de paiement.

Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la société LMT demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

suspendre les effets de la clause résolutoire au regard de l'engagement de reprise du paiement des loyers courants et d'apurer l'arriéré locatif par des versements de 1 000,00 € par mois ;enjoindre à la société SCI Immo Cinq de communiquer l'intégralité des quittances de loyer depuis la conclusion du bail, sous astreinte.
À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

Par notes adressées en cours de délibéré à la demande du président, les parties confirment un versement de 3 000,00 € effectué le 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la société LMT, de provision et la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu le 26 mars 2018 entre la société SCI Immo Cinq et la société LMT comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 22 décembre 2025 à la société LMT vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 9 886,54 € au 3 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Il ressort d'un décompte du 4 avril 2026 produit en demande que la société LMT ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 janvier 2026 à minuit.

Si le défendeur sollicite des délais de paiement, les pièces produites révèlent que la société LMT ne s'acquitte plus du montant de son loyer courant depuis de nombreux mois, de sorte que la dette locative s'est aggravée. En dépit d'un versement effectué au jour de l'audience, les attestations d'experts comptables versées aux débats ne permettent pas de démontrer que ses perspectives d'activité lui permettraient de résorber la dette dans un délai de deux années, tout en s'acquittant d'une indemnité d'occupation courante.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d'ordonner l’expulsion de la société LMT selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société SCI Immo Cinq à compter du 23 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du loyer, indexé selon les stipulations contractuelles, augmenté des charges et taxes.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société SCI Immo Cinq verse aux débats un extrait du compte de la société LMT arrêté au 4 avril 2026, terme d'avril 2026 inclus, faisant état d'une dette locative de 24 412,29 €.

Après déduction d'un versement de 3 000,00 € intervenu le 16 avril 2026, l’obligation de la société LMT n’est pas sérieusement contestable à hauteur d'un montant de 21 412,29 € TTC.

Il convient donc de condamner la société LMT à titre provisionnel à payer ladite somme à la société SCI Immo Cinq.

Compte tenu du versement intervenu depuis la délivrance du commandement, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2025, date du commandement de payer, sur un montant de 6 886,54 €, à compter du 4 février 2026, date de délivrance de l'assignation, sur la somme de 5 810,30 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, alinéa 1er, du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d'occupation échues impayées.

Sur les autres demandes de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société SCI Immo Cinq au titre d'une majoration des intérêts de retard, d'une indemnité forfaitaire et d'un doublement du montant de l'indemnité d'occupation par rapport à celui du loyer contractuel s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que la juridiction des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il n'y a lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle de communication de quittances :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Par ailleurs, l'article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix dispose que tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d'une quittance ou d'un reçu à l'occasion d'un règlement effectué par lui.

En l'espèce, alors que toutes les quittances afférentes aux loyers à compter de février 2023 ont été versées aux débats par la demanderesse, l'obligation de remise de quittances de loyers pour la période antérieure apparaît sérieusement contestable au regard de la prescription biennale en matière de baux commerciaux, instituée à l'article L. 145-60 du code de commerce.

La demande reconventionnelle de communication de quittances de loyers sous astreinte est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société LMT, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 décembre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société LMT à payer à la société SCI Immo Cinq la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS