TJ 78646, 24 juin 2026, RG 25/04026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
24 JUIN 2026

N° RG 25/04026 - N° Portalis DB22-W-B7J-TDVG
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par le Président du Conseil Syndical des Copropriétaires du [Adresse 1] en la personne de Madame [N] [Q] épouse [A] demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Erwann MFOUMOUANGANA de la SELARL RS EM AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE.

DÉFENDERESSE :

La société ML IMMO, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 833 709 439 dont le siège social est situé au [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 30 Juin 2025 reçu au greffe le 14 Juillet 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Avril 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Juin 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ML IMMO est propriétaire des lots n°27 et 35 de l’immeuble sis [Adresse 5] à Mantes la Jolie (78200).

Par un jugement en date du 26 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond, saisi par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires) notamment d’une demande tendant à obtenir la condamnation de la SCI ML IMMO à lui régler 10.511,10 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2023, a rejeté l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires et l’a condamné aux dépens.

Ce jugement n’a pas été signifié.

Faisant grief à la SCI ML IMMO de ne toujours pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Mantes la Jolie (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par le président du conseil syndical des copropriétaires, pris en la personne de Mme [N] [Q] épouse [A] a, par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, fait assigner la SCI ML IMMO devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :
- condamner la société ML IMMO à lui verser les sommes suivantes :
• 15.864,86 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024
au titre des charges de copropriété exigibles et impayées arrêtées au
26 juillet 2024 ;
• 167,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 au titre des frais qu’il a supportés ;
• 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner la société ML IMMO à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;
- condamner la société ML IMMO aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La SCI ML IMMO, régulièrement assignée par acte remis à l'étude du commissaire de justice le 30 juin 2025, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 janvier 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 avril 2026 et a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par le jugement du 26 juillet 2023

Il résulte de l’article 125 du code de procédure civile que : « Les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. [...] »

Il résulte de l’article 478 du code de procédure civile que : « Le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu'il est susceptible d'appel est non avenu s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date.

La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive.»

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, « Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.

Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.»

Aux termes de l’article 1355 du code civil, « L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que le jugement du
26 juillet 2023 qui l’a débouté de ses demandes au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2023 est, dans la mesure où il n’a pas été signifié dans les six mois de sa date, devenu non avenu, donc caduc en application de l’article 478 du code de procédure civile. Il en déduit qu’une décision non avenue ne pouvant être considérée comme étant revêtue de l’autorité de la chose jugée, son recours dans le cadre de la présente procédure est recevable.

Il résulte de l’article 478 du code de procédure civile que : « Le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu'il est susceptible d'appel est non avenu s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date.

La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive. »

Toutefois, seule la partie défaillante peut solliciter qu'il soit constaté le caractère non avenu du jugement à défaut de signification dans le délai imparti (Cass. Civ. 2ème, 9 nov., n°05-18.675 ; Cass, Civ. 2ème, 17 mai 2018 n°17-17.409). Dès lors, le syndicat des copropriétaires, qui n'était pas la partie défaillante, ne peut soulever le caractère non avenu du jugement rendu le
26 juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires, ayant comparu en première instance, et n'ayant pas signifié le jugement dans le délai prescrit, ne peut invoquer l'absence d'autorité de la chose jugée de celui-ci en se prévalant de l'absence de signification (Cass. Civ. 3ème 20 juin 2007 n°06-12.569).

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est irrecevable à solliciter le paiement des charges de copropriété pour la période courant jusqu'au 1er janvier 2023, appels de fonds du 1er trimestre 2023 inclus.

Sur les charges de copropriété postérieures à celles prises en compte par le jugement du 26 juillet 2023

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété et l’état hypothécaire attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI ML IMMO pour les lots n°27 et 35,
- une mise en demeure en date du 25 juillet 2024 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 15.855,26 euros,
- un historique de compte sur la période courant du 8 décembre 2022 au
1er avril 2025 pour un solde débiteur de 15.929,62 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2023 au
30 juin 2025,
-la répartition individuelle de charges pour l’exercice 2023/2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 9 mars 2022,
3 novembre 2022, 7 novembre 2023 et 2 octobre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, et 2023/2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022/2023, 2024/2025 et 2025/2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que
sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 5.408,92 euros au
titre des charges de copropriété impayées pour la période débutant au
4 janvier 2023 et s’arrêtant au 1er avril 2025, appels de fonds du
2ème trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais qui ne sont pas
des charges.

La SCI ML IMMO sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 167,88 euros correspondant à une sommation de payer du 8 mars 2022.

Cette demande a déjà été tranchée par le jugement du 26 juillet 2023 qui, comme indiqué ci-dessus, est revêtu de l’autorité de chose jugée. Elle est par conséquent irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI ML IMMO à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI ML IMMO, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI ML IMMO sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS