TJ 78646, 24 juin 2026, RG 25/04208

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
24 JUIN 2026

N° RG 25/04208 - N° Portalis DB22-W-B7J-TFYZ
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Stéphanie BAZIN de la SELARL HOCHLEX, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [Q] [B]
demeurant [Adresse 3],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 11 Juillet 2025 reçu au greffe le 21 Juillet 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Avril 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Juin 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Q] [B] est propriétaire du lot n°4 au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Par décision du 5 septembre 2022, la commission de surendettement des particuliers des Yvelines, saisie par Mme [B], a imposé des mesures consistant en un rééchelonnement du paiement des créances sur une durée de 12 mois et une réduction à 0% du taux des intérêts des créances rééchelonnées, en retenant une capacité mensuelle de remboursement de 622,97 euros.

Statuant sur le recours de Mme [B], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a, par jugement rendu le 7 novembre 2023 sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- déclaré le recours recevable,
- fixé la créance de la société FONCIA pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 2], à la somme de 11.704,31 euros,
- arrêté le montant du passif admis à la procédure à la somme totale de 177.796,10 euros,
- fixé la mensualité de remboursement à la somme de 341,56 euros,
- ordonné le réaménagement du passif sur 24 mois, au taux de 0%,
- subordonné ce réaménagement à la mise en vente du bien immobilier estimé à 150.000 euros, la débitrice devant justifier auprès de ses créanciers la signature d’au moins deux mandats de vente,
- dit que le tableau recensant l’ensemble des créances, leur quantum, leur nombre et le montant des mensualités de remboursement est annexé au jugement.

Par arrêt en date du 31 janvier 2025,la cour d’appel de [Localité 2] a déclaré caduque la déclaration d’appel de Mme [B].

Faisant grief à Mme [Q] [B] de ne pas respecter les mesures imposées du plan de surendettement en ne réglant pas ses charges de copropriété courantes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé
[Adresse 4] à [Localité 1], lui a, par l’intermédiaire de son syndic et de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Versailles (78000) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a, par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, fait assigner Mme [Q] [B] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967,et des articles 14-1, 14-2 de la loi du
10 juillet 1965, de :
- constater la caducité du plan de surendettement,
- condamner Mme [B] à lui payer la somme de 12.294,54 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété dues à la date du 1er juillet 2025 (appels de charges du 3ème trimestre 2025 inclus), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
- condamner Mme [B] à lui payer les frais et honoraires qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 1.510,90 euros,
- la condamner à lui payer la somme de 1.000 euros, en réparation du préjudice distinct qui lui a été causé par le défaut de paiement,
- la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de
1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner Mme [B] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [Q] [B], régulièrement assignée par acte remis à personne le
11 juillet 2025, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 janvier 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 avril 2026 et a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur la caducité du plan conventionnel de redressement

Aux termes de l’article R.732-2 du code de la consommation, “Le plan conventionnel de redressement mentionne qu'il est de plein droit caduc quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, adressée au débiteur d'avoir à exécuter ses obligations [...].”

Il résulte du jugement du 7 novembre 2023 susvisé, lequel est versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, et désormais définitif, la cour d’appel ayant déclaré caduque la déclaration d’appel de Mme [B], que le tribunal a ordonné le réaménagement du passif sur 24 mois au taux de 0% et subordonné ce réaménagement à la mise en vente du bien immobilier estimé à 150.000 euros, Mme [B] devant justifier auprès de ses créanciers de la signature d’au moins deux mandats de vente, ainsi que la baisse du prix au bout de 6 mois, dit que Mme [B] ne pourrait pas contracter de nouvelles dettes sous peine d’être déchue du bénéfice de la décision, et dit qu’en cas d’inexécution, le plan serait de plein droit caduc quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse adressée à Mme [B] d’avoir à exécuter ses obligations.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir, par l’intermédiaire de son conseil, adressé à la défenderesse une première mise en demeure en date du
9 avril 2024, par courrier recommandé avec accusé de réception distribué
le 12 avril 2024, d’avoir, sous quinze jours, à lui adresser la copie de deux mandats non exclusifs de vente de son bien immobilier et à lui payer la somme de 775,65 euros dont elle était redevable au titre du solde des appels de charges et travaux appelés du 19 novembre 2022 au 12 février 2024.

Il justifie avoir ensuite, par l’intermédiaire de son syndic, adressé à la défenderesse une première mise en demeure en date du 21 mars 2025, par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 24 mars 2025, d'avoir à s'acquitter de ses charges courantes et à lui adresser la copie des deux mandats de vente mentionnés dans le jugement susvisé, ladite mise en demeure rappelant l’article R.732-2 du code de la consommation.

La défenderesse n’ayant pas adressé les deux mandats au syndicat des copropriétaires ni procédé au réglement de ses charges courantes à la suite de cette mise en demeure et le délai de 15 jours étant expiré, le plan validé par jugement du 7 novembre 2023 est caduc, de sorte que le syndicat des copropriétaires a recouvré ses droits de poursuite à son encontre.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [Q] [B] pour le lot n°4,
- un commandement de payer les charges de copropriété signifié à la défenderesse le 1er février 2022, pour un montant de 11.627,90 euros, dont 11.431,07 euros au titre des charges,
-un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2021 au 4 juin 2025 pour un solde débiteur de 13.665,29 euros,
- une édition de compte pour la période courant du 1er avril 2016 au
1er avril 2021 pour un solde débiteur de 10.830,94 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2025,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 2 juillet 2021,
6 juillet 2022, 30 juin 2023 et 16 juillet 2024, ayant approuvé les comptes
des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025,
- les attestations de non recours y afférentes.

Il convient de relever qu’un simple extrait de compte est insuffisant pour justifier d'une demande de charges de copropriété impayées. Il en résulte que les charges réclamées pour la période antérieure au 1er juillet 2021, lesquelles ne sont pas justifiées par des documents comptables probants, notamment par des appels de fonds trimestriels qui seuls permettent de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, ne seront pas retenues.

En revanche, les charges pour la période courant du 1er juillet 2021 au
30 juin 2025, qui sont justifiées par des appels de fonds trimestriels confortés par les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des années considérées, seront retenues, outre les répartitions des charges pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, soit un montant total de 1.642,39 euros, déduction faite des réglements effectués par la défenderesse.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 1.642,39 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 juin 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

Mme [Q] [B] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Il sera fait droit à cette demande.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de
1.510,90 euros, sans la détailler.

Il verse aux débats au soutien de sa demande le commandement de payer les charges de copropriété signifié à la défenderesse le 1er février 2022 et la facture correspondante. La somme de 178,90 euros sera donc retenue au titre des frais nécessaires.

En revanche, il se contente pour le surplus de produire des factures d’honoraires du syndic et des “détails écritures” datés de 2021, 2022 et 2023 pour des honoraires du syndic. Comme rappelé ci-dessus, les frais de suivi de procédure ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En outre aucune lettre de mise en demeure ou de relance antérieure à l’année 2024 n’est produite aux débats.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande pour le surplus.

Mme [Q] [B] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 178,90 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement de l’intégralité des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [Q] [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [Q] [B], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [Q] [B] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS