TJ 78646, 20 févr. 2026, RG 24/04401

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT
20 FEVRIER 2026

N° RG 24/04401 - N° Portalis DB22-W-B7I-SITS

DEMANDEURS :

Madame [B] [N] épouse [I], né le 16 janvier 1969 à [Localité 1] de nationalité française, Directrice Générale, domiciliée [Adresse 1] à [Localité 2] ;
représentée par Maître Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

Monsieur [S] [I], né le 27 juillet 1961 à [Localité 1] de nationalité française, Retraité, domicilié [Adresse 1] à [Localité 2] ;
représentée par Maître Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [V], né le 24 Novembre 1956 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Elisabeth DESGREES DU LOU, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant/plaidant

ACTE INITIAL du 09 Juillet 2024 reçu au greffe le 29 Juillet 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Décembre 2025, Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Le 21 mars 2023, Monsieur [S] [I] et Madame [B] [N] épouse [I] (ci-après les époux [I]) ont conclu un compromis de vente avec Monsieur [Y] [V] portant sur la maison d’habitation leur appartenant située [Adresse 1] à [Localité 4] (67) pour un prix de 450.000 euros.

Le compromis de vente comprenait une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts à échéance du 31 mai 2023.

Par mail adressé à l’agence immobilière le 13 juin 2023, Monsieur [Y] [V] a indiqué renoncer à l’acquisition de la maison au motif du refus des banques de le financer.

Les époux [I] ont demandé à Monsieur [Y] [V], par courrier recommandé du 26 juillet 2023, de justifier de trois refus de prêt.

Monsieur [Y] [V] n’ayant pas répondu à ce courrier, le conseil des époux [I] lui a adressé le 16 août 2023 une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 45.000 euros en application de la clause pénale initialement fixée à 450.000 euros, cette mise en demeure étant restée sans réponse.

C’est dans ce contexte que les époux [I] ont fait assigner Monsieur [Y] [V], par acte de commissaire de justice délivré le 4 septembre 2023, devant le tribunal judiciaire de Saverne aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de 45.000 euros au titre de la clause pénale.

Par ordonnance du 19 avril 2024, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Saverne incompétent et renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 juin 2025, les époux [I] demandent au tribunal de :
Vus les articles 1231-1 et 1231-5 du Code Civil ;
Vu l’article 1304-3 du Code Civil ;
Vues les pièces produites en annexe et notamment le compromis de vente du 21 mars 2023 ;
DECLARER la demande recevable et bien fondée.
A TITRE PRINCIPAL
JUGER que la condition suspensive relative au financement prévue dans le compromis de vente du 21 mars 2023 est bien réalisée.
CONDAMNER Monsieur [V] à payer une somme de 45.000,00 euros aux demandeurs au titre de la clause pénale, et ce avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.
A TITRE SUBSIDIAIRE
JUGER que Monsieur [V] a engagé sa responsabilité délictuelle sur le financement de l’article 1240 du Code Civil.

CONDAMNER Monsieur [V] à payer une somme de 45.000,00 euros aux demandeurs au titre de la clause pénale, et ce avec les intérêts au taux légal à compter du Jugement.
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER Monsieur [V] à payer aux demandeurs une somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi que l’intégralité des frais et dépens de la présente procédure.
DEBOUTER Monsieur [V] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC.
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2025, Monsieur [Y] [V] demande au tribunal de :
Vu le compromis de vente en date du 21 mars 2023
Vu les articles 1178 et 1184 du code civil
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile
Vu les pièces versées aux débats
DECLARER Monsieur [V] recevable et bienfondé en ses demandes
PRONONCER la nullité de la clause pénale dont le montant est de 450.000 €, soit le prix de vente du bien immobilier.
Subsidiairement,
JUGER que la condition suspensive de prêt stipulée dans le compromis de vente du 21 mars 2023 a défailli et ne peut être réputée acquise
En tout état de cause,
DEBOUTER Monsieur et Madame [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
LES CONDAMNER au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2025. L'affaire a été fixée à l'audience du 16 décembre 2025 et l'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la clause pénale

Monsieur [Y] [V] sollicite, au visa des articles 1178 et 1184 du code civil, la nullité de la clause pénale, le montant de 450.000 euros qui correspond au prix de vente, étant manifestement excessif. Il ajoute que le contrat est entaché d’une nullité relative portant sur la clause pénale en ce qu’elle traduit un déséquilibre des droits et obligations des parties.

Les époux [I] font valoir qu’ayant réclamé dans leur assignation, une clause pénale réduite à 10 % du prix de vente conformément à ce qui se fait habituellement, cette clause n’est pas disproportionnée ; que le montant de 450.000 euros indiqué dans le compromis de vente est une erreur de l’agence immobilière ; que Monsieur [V], conseillé par son notaire qui a procédé à la relecture du compromis sans trouver à redire sur cette clause, a accepté le principe de la clause pénale puisqu’il a signé le compromis de vente pour le montant indiqué.
Ils en concluent qu’il n’y a pas de déséquilibre entre les droits et obligations des parties.

***
Suivant l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.

L’article 1184 du code civil précise que lorsque la cause de nullité n'affecte qu'une ou plusieurs clauses du contrat, elle n'emporte nullité de l'acte tout entier que si cette ou ces clauses ont constitué un élément déterminant de l'engagement des parties ou de l'une d'elles.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il est constant que le compromis de vente a fixé une clause pénale d’un montant de 450.000 euros à charge de la partie défaillante.

Monsieur [Y] [V], qui a signé ce compromis de vente dont les clauses ont été revues par son notaire ainsi que cela ressort des mails produits, n’articule aucun moyen au soutien de sa demande de nullité. La notion de déséquilibre des droits et obligations entre les parties se rapporte à la réglementation en matière de clauses abusives dans les contrats d’adhésion, ce que n’est pas le compromis de vente signé entre les parties. Par ailleurs, le caractère manifestement excessif d’une clause pénale n’emporte pas sa nullité mais sa modération par le juge.

En l’occurence, une clause pénale d’un montant équivalent au prix de vente étant manifestement excessive, les demandeurs ont spontanément ramené leur prétention à 45.000 euros, soit 10 % du prix de vente, ce qui correspond à un taux habituellement pratiqué et courant et n’apparait pas excessif en l’occurrence, les époux [I] justifiant de ce que la maison était toujours en vente plus d’un an plus tard au vu du mandat de vente daté du 5 juillet 2024.
Monsieur [Y] [V] sera débouté de sa demande de nullité de la clause pénale.

Sur la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt et ses conséquences

Les époux [I] soutiennent que le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable à Monsieur [V] en raison de sa légèreté blâmable puisqu’il n’a pas respecté ce qui était indiqué dans le compromis de vente, à savoir justifier de 3 demandes de financement et de 3 refus de prêts avant le 31 mai 2023 et qu’il n’a jamais fait suite à leur relance du 26 juillet 2023 ; qu’en réalité Monsieur [V] avait décidé de ne plus acheter la maison pour des raisons personnelles.

Ils considèrent que la demande à la Banque privée du Louvre n’est pas recevable car il s’agit d’une filiale de la Banque Postale qui ne peut pas être considérée comme un autre établissement financier, la demande n’étant pas une véritable demande de crédit si bien d’ailleurs que la Banque privée du Louvre n’y a pas répondu.

Ils ajoutent que les demandes auprès de la Société Générale et de la Caisse d’Epargne Grand Est des 17 mai et 3 juin 2023 sont tardives.

Ils font valoir en outre que les deux refus ne sont pas conformes à ce qui était exigé par le compromis de vente; que le refus de la Banque Postale ne mentionne ni la date de la demande, ni la durée du prêt, son deuxième courrier ne comportant toujours pas le taux du prêt ; que c’est Monsieur [V] qui a demandé un courrier de refus à la Banque Postale ; que la Société Générale voulait accorder le crédit sollicité à Monsieur [V], ce dernier ayant accepté la proposition de la banque à un taux de 3,20 % inférieur au taux précisé au compromis de vente et que c’est donc à la demande de Monsieur [V] que la Société Générale a adressé un refus de crédit car, entre le 29 avril et le 19 mai 2023, ce dernier a décidé de ne plus acheter la maison.

Ils précisent que le taux du crédit à prendre en compte est le taux nominal et non pas le TAEG ; que la simulation de la Caisse d’Epargne n’est pas un refus de crédit, Monsieur [V] ayant demandé en plus du crédit relais un crédit à la consommation de 50.000 euros pour charger son endettement et être sûr que la Caisse d’Epargne ne lui accorde pas le financement.

Monsieur [Y] [V] répond qu’il a fait des demandes de prêts en adressant la copie du compromis de vente aux banques sollicitées qui avaient donc connaissance des conditions de prêt exigées ; que confronté à l’inertie de la Banque Postale, la Société Générale et la Banque privée du Louvre à qui il a respectivement envoyé ses demandes les 24 mars, 5 avril et 6 avril 2023, il a interrogé la Caisse d’Epargne Ile de France le 19 mai 2023 et a relancé à plusieurs reprises ses interlocuteurs.

Il précise avoir été confronté à un contexte économique particulièrement défavorable aux emprunteurs.

Monsieur [Y] [V] fait valoir qu’il n’a pas à supporter les conséquences de l’absence de lettre de refus malgré ses relances ou leur rédaction imprécise d’autant qu’il démontre avoir communiqué le compromis de vente de telle sorte que la Société Générale comme la Banque Postale étaient parfaitement informées des conditions de prêt exigées.

Il souligne que, dans sa simulation, la Société Générale prévoyait un taux de 4,21 %, supérieur au taux maximum prévu au compromis de vente, lequel ne précise pas la nature du taux. Il ajoute que le taux maximum ne saurait être analysé comme le taux nominal, la législation relative aux crédits immobiliers obligeant les banques à préciser dans l’offre de prêt immobilier outre le taux nominal, le taux de l’assurance sans parler des différents postes inclus dans le TAEG.

Il précise avoir dû attendre le rendez-vous fixé par Madame [M] de la Société Générale pour avancer sur le financement du bien, la banque ayant refusé le prêt le 19 mai 2023 compte tenu de l’augmentation des taux dans l’intervalle diminuant sa capacité d’emprunt. Il précise que, suite à ce rendez-vous, il a fait débloquer des fonds pour rembourser le prêt à la consommation en vue d’augmenter sa capacité d’emprunt, démontrant ainsi avoir tout mis en œuvre pour obtenir un prêt de la Société Générale.

Il ajoute que l’absence de traitement d’une demande de prêt par la Banque privée du Louvre, entité distincte de la Banque Postale, équivaut à un refus de prêt de sa part.

Monsieur [Y] [V] fait valoir qu’il a informé l’agence de ses difficultés pour obtenir un prêt ; qu’après avoir transmis les réponses de 3 établissements, il a établi ne pas avoir obtenu de prêt dans les conditions contractuelles

Il souligne que le démarchage d’une quatrième banque en mai 2023 démontre qu’il tenait à faire l’acquisition.

***

Suivant l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

*sur l’accomplissement de la condition suspensive

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient à l’acquéreur, selon une jurisprudence constante, de démontrer que sa demande de financement est conforme aux conditions posées et aux caractéristiques du prêt posées dans l’avant -contrat de vente. C’est en effet au regard des prévisions contractuelles que s’apprécient les diligences de l’acquéreur. En présentant une demande de prêt non conforme, l’acquéreur empêche l’accomplissement de la condition

Le compromis de vente signé entre les parties est rédigé comme suit :

« CONDITIONS DU FINANCEMENT
L’ACQUEREUR déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de quatre cent soixante-douze mille cinq cents euros (472500 €).
A concurrence de :
un montant maximum de cinq cent six mille cinquante euros (506950 €) dans le cadre d’un prêt relais d’une durée maximale de 2 ans au taux maximum de 3,50 % basé sur la vente d’une maison, sis(e) à [Localité 5], pour un prix de vente estimé à 700 000 €.(….)
En conséquence, la présente vente est conclue SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE L’OBTENTION DU OU DES PRETS dans les conditions ci-après arrêtées.

OBLIGATIONS DE L’ACQUEREUR
L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum 30j jours à compter du dépôt de la demande.

Pour son information, il lui est rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, « LA CONDITION SUSPENSIVE EST REPUTEE ACCOMPLIE SI CELUI QUI Y AVAIT INTERET EN A EMPECHE L’ACCOMPLISSEMENT ».
(...)
La réception de cette offre ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard 31 mai 2023.
L’ACQUEREUR s’oblige à en informer sans délai l’AGENCE par tout moyen constituant un support durable, laquelle informera à son tour le VENDEUR.

NON-OBTENTION DU FINANCEMENT
L’ACQUEREUR s’engage à notifier à l’AGENCE, qui en informera sans délai le VENDEUR, la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de 3 refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date de dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. »

Monsieur [Y] [V] justifie avoir déposé des dossiers de demandes de crédit relais auprès de :
-la Banque Postale le 24 mars 2023,
-la Société Générale le 5 avril 2023 à qui il a adressé le compromis de vente le 7 avril suivant,

-la banque Louvre Banque Privée le 6 avril 2023, à qui il a adressé le compromis de vente le 13 avril suivant,
-la Caisse d’Epargne le 17 mai 2023.

Monsieur [Y] [V] verse aux débats :
-la lettre de refus de prêt de la Société Générale du 19 mai 2023 rédigée comme suit :
«(…) vous avez déposé une demande de crédit pour un montant de 450 000,00 euros en vue de financer l’objet de financement
Acquisition clé en main d’un bien immobilier situé à/au [Adresse 3] [Localité 6].
Caractéristiques du (des) crédits sollicité(s) :
Crédit Relais
Montant : 450 000,00 euros
Durée totale (différé inclus) : 2 ans
(…)
Après examen de votre dossier et au vu des éléments que vous nous avez communiqués, nous sommes au regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande de prêt. »

-la lettre de refus de prêt de la Banque Postale du 23 mai 2023 dont on reportera les termes : «(...)vous avez sollicité la Banque Postale pour financer votre projet d’acquisition à l’adresse suivante : «[Localité 2], FRANCE, pour un montant de 450 000,00 €.
Après étude approfondie de votre dossier, nous sommes au regret de vous informer que La Banque Postale n’est pas en mesure de lui réserver une suite favorable. », le courrier de refus confirmatif du refus en date du 16 novembre 2023 comportant la précision de la durée de deux ans,
-le mail de la Caisse d’Epargne du 3 juin 2023 transmettant une simulation de financement pour un prêt relais de 490.000 euros au taux de 3,70 % et un crédit à la consommation complémentaire de 50.000 euros.

Il est établi que la banque Louvre Banque Privée est une filiale de la Banque Postale. Il s’avère que Monsieur [Y] [V] a pris contact avec Monsieur [H] de la banque Louvre Banque Privée par mail du 21 février 2023 pour l’informer de son projet immobilier. Il disait avoir contacté Madame [G] (sa conseillère à la Banque Postale) dont il précisait qu’elle lui avait « juste envoyé une checklist de documents pour établir un prêt immobilier ». Il demandait à Monsieur [H] de « (l)’aider à monter le meilleur projet financier. »

On comprend qu’étant en contact avec la Banque Postale pour le financement, Monsieur [Y] [V] sollicitait uniquement les conseils et l’appui de son gestionnaire de patrimoine. Ce n’est que plusieurs mois après que Monsieur [Y] [V] a finalement pris l’initiative de déposer un dossier de prêt auprès de ce dernier sans qu’il soit justifié de l’utilité d’une telle démarche sur laquelle on ne peut que s’interroger dès lors que la société mère était déjà en affaire avec Monsieur [Y] [V]. Il est à noter d’ailleurs qu’il n’est produit aucun document écrit émanant de son interlocuteur à la banque Louvre Banque Privée qui l’aurait invité à lui adresser une telle demande, ce constat pouvant expliquer l’absence de courrier de refus de prêt de la part de cette banque.

Il s’en déduit que seuls deux établissements, au lieu des trois prévus par le compromis de vente, ont été efficacement sollicités par Monsieur [Y] [V], la demande adressée à la CAISSE D’EPARGNE le 17 mai 2023 à 14 jours de la date butoir d’obtention du crédit étant tardive sans compter qu’il n’est pas justifié de sa conformité aux conditions du compromis de vente au vu de la simulation produite par la banque pour deux prêts.

Dans le contexte de hausse des taux et de « production » de crédits ralentie décrit par les articles de presse communiqués par les parties, la sollicitation par l’acquéreur de trois banques distinctes imposée par le compromis de vente revêtait une importance particulière dès lors qu’elle permettait de maximiser les chances de l’acquéreur d’obtenir le prêt nécessaire au financement du bien.

Il doit donc être jugé, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que Monsieur [Y] [V], par son défaut de diligences, a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention de prêt.

Il sera tout de même relevé à titre surabondant que le contenu des lettres de refus de crédit de la Société Générale et de la Banque Postale ne permet pas de rapporter la preuve de la conformité aux caractéristiques posées par le compromis de vente des demandes de prêt effectuées par Monsieur [Y] [V], le taux du prêt n’étant pas précisé.

Si on peut admettre s’agissant de la Société Générale, à qui Monsieur [Y] [V] justifie avoir transmis le compromis de vente, que la banque s’est positionnée sur une demande conforme aux caractéristiques contractuellement posées, un tel raisonnement ne peut être tenu s’agissant de la Banque Postale dont il n’est pas établi qu’elle a eu en main ledit compromis.

Force est donc de constater que la condition suspensive d’obtention de prêt a défailli du fait de Monsieur [Y] [V] faute pour ce dernier d’avoir respecté les modalités et conditions contractuelles prévues par le compromis de vente et qu’elle doit être réputée accomplie.

Les époux [I] sont dès lors bien fondés à solliciter la condamnation de Monsieur [Y] [V] à l’indemnité forfaitaire contractuellement prévue ramenée à la somme de 45.000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023, date de délivrance de l’assignation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [Y] [V] succombant à la présente instance, il sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer aux époux [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort mis à disposition au greffe,