TJ 78646, 24 juin 2026, RG 25/07202

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le
24 JUIN 2026

N° RG 25/07202 - N° Portalis DB22-W-B7J-TTCM
Code NAC : 71F

DEMANDEURS au principal :
Défendeurs à l’incident :

1/ Monsieur [M] [O]
né le 30 Juin 1953 à [Localité 1] (78),
demeurant [Adresse 1],

2/ Madame [N] [O]
née le 16 Décembre 1952 à [Localité 2] (75),
demeurant [Adresse 1],

3/ Monsieur [K] [V]
né le 14 Juillet 1979 à [Localité 3] (78),
demeurant [Adresse 2],

4/ Madame [Z] [P] épouse [V]
née le 20 Juin 1978 à [Localité 4] (92),
demeurant [Adresse 2],

représentés par Maître Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR au principal :
Demandeur à l’incident :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, SARL TRACOGEST ADMINISTRATION DE BIENS, société à responsabilité limitée immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro
451 300 024 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Marie-Laure TESTAUD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Antoine MORAVIE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

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DÉBATS : A l'audience publique d’incident tenue le 16 Avril 2026, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame
CELIER-DENNERY, Juge de la mise en état assistée de Madame LOPES
DOS SANTOS, Greffier. Puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 24 Juin 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [P] épouse [V], M. [K] [V], Mme [N] [T] épouse [O] et M. [M] [O] sont propriétaires indivis d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, les époux [V] et les époux [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société TRACOGEST, aux fins de voir prononcer l’annulation des résolutions n°3.1, 3.2, 3.3 et 4 de l’assemblée générale du 18 septembre 2025.

Par conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 23 mars 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société TRACOGEST, a saisi le juge de la mise en état, lui demandant, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- voir déclarer les demandeurs irrecevables à solliciter l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 18 septembre 2025 ;
- réserver le sort des frais irrépétibles ;
- condamner in solidum les époux [O] et [V] aux dépens de l’incident.

Aux termes de leurs dernières conclusions sur incident notifiées par la voie électronique le 14 avril 2026, les époux [V] et les époux [O] demandent au juge de la mise en état, au visa des articles 23 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
En conséquence,
- déclarer recevable la demande des consorts [V] et [O] de
voir annuler la résolution n°4 de l’assemblée générale de copropriété du
18 septembre 2025 ;
En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer aux consorts [V] et [O] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 6] [Adresse 8] aux dépens de l’incident.

L’incident a été plaidé à l’audience du 16 avril 2026 et la décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution n°4

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour [...] 6° Statuer sur les fins de non recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.[...] »

Aux termes de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »

En application de ces dispositions, le copropriétaire qui n’est pas opposant ou défaillant pour une partie des résolutions ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du
18 septembre 2025 que les époux [V] et les époux [O], propriétaires indivis d’un lot, ont voté pour la résolution n°4, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme opposants ou défaillants s’agissant de celle-ci.

Les époux [V] et les époux [O] font valoir que, contrairement à ce qui est indiqué sur le procès-verbal d’assemblée générale, aucun vote n’a eu lieu en séance.

Ils versent notamment au soutien de leur prétention le procès-verbal d’une plainte déposée par Mme [Z] [P] [V] le 10 avril 2026, aux termes duquel cette dernière a déclaré notamment que « la résolution n°4 qui concerne la désignation d’un mandataire pour notre indivision a été déclarée sans objet donc non soumise au vote. Cela a été indiqué dans le logiciel.
Finalement cette résolution apparaît dans le PV d’AG à valider que j’ai reçu le 7 octobre 2025 et également dans le PV définitif du 17 octobre 2025 alors que j’avais soulevé cette incohérence par mail le 9 octobre 2025. »

Ils versent également aux débats un courriel du 9 octobre 2025 adressé par Mme [Z] [P] [V] au syndic, dans lequel elle indique notamment s’agissant de la résolution n°4 : « Cette résolution portait sur la désignation d’un mandataire commun pour le lot n°2, alors qu’il s’agit d’une décision interne à l’indivision, qui ne concerne en rien l’Assemblée Générale.
Cette désignation ayant déjà été effectuée avant la tenue de l’Assemblée Générale, aucun vote n’a eu lieu en séance ».

Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, si aucun vote n’avait eu lieu, alors aucune décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’aurait été adoptée par l’assemblée générale, de sorte qu’aucune action en annulation ne pourrait être engagée, seules les résolutions sanctionnées par un vote constituant une décision au sens de cet article.

Il sera par conséquent fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer irrecevable la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 18 septembre 2025.

Sur les autres demandes

Les dépens de l'incident suivront le sort des dépens de l'instance au fond et, en l'absence de condamnation à ce titre, il ne saurait y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

PAR CES MOTIFS