TJ 78646, 23 juin 2026, RG 26/00478

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 23 JUIN 2026

N° RG 26/00478 - N° Portalis DB22-W-B7K-TYTL
Code NAC : 30B
AFFAIRE : S.C.I. SCI [Adresse 1] C/ S.A.S. AMRUZ

DEMANDERESSE

La société [Adresse 1], société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 478 823 552 dont le siège social est au [Adresse 2], agissant en qualité de gérant dûment habilité à l’effet des présentes,
représentée par Me Samia KASMI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 498, Me Ghizlane BOUKIOUDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0283

DEFENDERESSE

AMRUZ, société par actions simplifiés au capital de 1500,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 932 841 505, dont le siège social est situé [Adresse 3], représentés par Madame [Z], [X] [A] épouse [L], agissant en qualité de président dûment habilité à l’effet des présentes,
Partie défaillante

T&K FOOD, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital social de 1000,00 euros dont le siège social est situé [Adresse 4], représenté par Monsieur [V] [J], agissant en qualité de président dûment habilité à l’eff et des présentes,
Partie défaillante

Débats tenus à l'audience du : 12 Mai 2026

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 12 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 décembre 2007, les locaux sis [Adresse 5], appartenant à ce jour à la SCI [Adresse 1], ont été donnés à bail commercial. La société AMRUZ venant aux droits de la société T&K FOOD elle-même venue aux droits de la société [Localité 1] FOOD.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 18 mars 2026, la SCI [Adresse 1] a fait assigner en référé la société AMRUZ et la société T&K FOOD devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 13 décembre 2025,
- ordonner l’expusion de la société AMRUZ ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte,
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,
- condamner la société AMRUZ et la société T&K FOOD à lui payer la somme provisionnelle de 9870,28 euros au titre des loyers et charges dus,
- condamner la société AMRUZ et la société T&K FOOD à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, majoré de 50%, en sus des charges, à compter du 13 décembre 2025 et jusqu' à la complète libération des locaux, soit la somme mensuelle de 1543,65 euros,
- dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse,
- condamner la société AMRUZ et la société T&K FOOD à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Les défenderesses n'est pas représentées.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 12 novembre 2025 que la société AMRUZ a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 12 novembre 2025 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société AMRUZ à payer à la SCI [Adresse 1] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 13 décembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Il y a lieu de condamner la société AMRUZ à payer à la SCI [Adresse 1] la somme provisionnelle de 6037,83 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2025 inclus (déduction faite des frais de mises en demeure), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Il n’est pas justifié avec l’évidence requise en référé que la société T&K FOOD ait la qualité de garante de la locataire. Les demandes formulées à son encontre seront rejetées.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Les demandes au titre de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la société AMRUZ, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société AMRUZ, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS