TJ 78646, 27 févr. 2026, RG 23/04851

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 27 FEVRIER 2026

N° RG 23/04851 - N° Portalis DB22-W-B7H-RRFZ

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [E] [B] [J], né le 19 janvier 1959 à [Localité 1], de nationalité française, ingénieur biologiste, demeurant [Adresse 1].
représenté par Me Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Valérie MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [M] [E] [A] [J], né le 13 août 1960 à [Localité 2] (63), de nationalité française, sans emploi, demeurant [Adresse 2].
représenté par Me Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Valérie MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [U] [C] [T] [J], né le 6 août 1963 à [Localité 2] (63), de nationalité française, sans emploi, demeurant [Adresse 3].
représenté par Me Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Valérie MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [H], ne le 19 novembre 1975 a[Localité 3] (Chine), de nationalité chinoise, Demeurant [Adresse 4],
représenté par Me Laetitia GAGNOR NIAMBA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant/postulant

Madame [S] [Z], épouse [H], née le 7 décembre 1977 a[Localité 3] (Chine), de nationalité chinoise, Demeurant [Adresse 5],
représentée par Me Laetitia GAGNOR NIAMBA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 29 Août 2023 reçu au greffe le 31 Août 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 25 Novembre 2025, Madame LECLERC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Janvier 2026, prorogé au 27 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 11 mai 2022, reçu par Maître [X] [O], notaire associé de la SAS [F] [K] [R], avec la participation de Maître [P] [N], notaire au sein de la SCP [W] [I], [Q] [I], [G] [V] et [D] [HR], [UC] [MW], représentée par son tuteur, M. [M] [J], a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [L] [H] et Mme [S] [Z] relative à un ensemble immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 6] à VERSAILLES (78), pour le prix de 815 165 euros net vendeur.

La durée de la promesse est stipulée expirant le 26 août 2022 à 16 heures.

Une indemnité d’immobilisation de 81 516 euros est prévue à l’acte dont la moitié, soit 40 758 euros, devant être versée au plus tard le 20 mai 2022 et le solde, au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente.

La promesse est conclue sous la condition suspensive d’un financement bancaire aux conditions fixées à l’acte, la condition suspensive devant être réalisée au plus tard le 18 juillet 2022.

Il est stipulé à l’acte que le bénéficiaire n’est pas redevable de l’indemnité d’immobilisation s’il justifie avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

Par courriel du 29 juin 2022, le notaire conseil de Mme [Z] et M. [H] demandait la prorogation de la condition suspensive au 26 août 2022 et de la promesse au 26 septembre 2022, compte tenu de difficultés rencontrées pour l’obtention de l’offre de prêts par les bénéficiaires en raison de leur demande de renouvellement de leur carte de séjour.

[UC] [MW], représentée par M. [M] [J], faisait savoir par son notaire le 8 juillet 2022 qu’elle attendait le renouvellement du titre de séjour des consorts [Z]/[H] avant d’envisager une prorogation de la promesse de vente.

Par courriel du 20 juillet 2022 le notaire conseil des consorts [Z]/[H] indiquait que Mme [Z] disposait du renouvellement de son titre de séjour et demandait la prorogation de la condition suspensive au 26 août 2022.

Par acte du 2 août 2022, [UC] [MW], représentée par M. [M] [J] et les consorts [Z]/[H] signaient un accord de prorogation des délais de la promesse de vente au 26 septembre 2022, la date de réalisation de la condition suspensive initialement fixée au 18 juillet 2022 étant également prorogée, au 26 août 2022.

Par courriel du 10 août 2022, les consorts [Z]/[H] transmettaient deux lettres de refus de la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 4] ET D’ILE DE FRANCE (ci-après le « CREDIT AGRICOLE ») du même jour et de la société BNP PARIBAS du 1er juillet 2022 et demandaient la restitution de l’indemnité d’immobilisation pour la somme de 40 758 euros.

[UC] [MW] est décédée le 24 décembre 2022 et a laissé pour lui succéder ses enfants, M. [M] [J], M. [Y] [J] et M. [U] [J] (ci-après « les consorts [J] ») suivant acte de notoriété dressé le 9 mars 2023 par Maître [Q] [I], notaire.

Après plusieurs échanges infructueux entre les parties, les consorts [J] ont fait assigner devant ce tribunal les consorts [Z]/[H], par actes de commissaire de justice du 29 août 2023, et demandent la condamnation des consorts [Z]/[H] à leur verser la somme de 81 516 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation dont 40 758 euros détenus par Maître [I], notaire, outre les intérêts sur cette somme ainsi que 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, les consorts [J] demandent au tribunal de :
« Vu les articles 1104 et suivants du code civil
Vu l’article 1304-3 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats
Déclarant les demandes de MM. [Y] [J], [M] [J] et [U] [J] recevables et bien fondées,
- Déclarer caduque aux torts des époux [UG] la promesse de vente du 11 mai 2022,
- Déclarer les époux [UG] débiteurs à l’égard du promettant de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation stipulée au contrat, soit la somme de 81 516 euros,
- Ordonner que la somme de 40 758 euros versée le 20 mai 2022 entre les mains de l’Étude [I], Notaire, soit attribuée à MM. [Y] [J], [M] [J] et [U] [J], venant aux droits de Mme [UC] [MW] veuve [J] en règlement partiel de l’indemnité d’immobilisation, en sus les intérêts produits par cette somme depuis le 20 mai 2022,
- Condamner in solidum les époux [UG] à verser à MM. [Y] [J], [M] [J] et [U] [J], venant aux droits de Mme [UC] [MW] veuve [J], la somme de 40 758 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023, date de la mise en demeure,
- Condamner in solidum M. et Mme [H] à la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Débouter les époux [UG] en toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- Condamner in solidum les époux [UG] aux entiers dépens,
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel. »

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, les consorts [Z]/[H] demandent au tribunal de :
« Vu l’article 1104 du code civil
Vu l’article 1304-6 du code civil
Vu l’article 1960 du code civil
Vu l’article 1112 du code civil
- Débouter MM. [Y] [J], [M] [J] et [U] [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes,
A TITRE PRINCIPAL :
- Dire que la promesse unilatérale de vente signée le 11 mai 2022 prorogée le 2 août 2022 est caduque,
- Ordonner à MM. [Y] [J], [M] [J] et [U] [J] et à Maitre [I], notaire, de restituer à M. et Mme [H] l’indemnité d’immobilisation de 40 758 euros avec intérêt au taux légal applicable à la date de la mise en demeure du 7 avril 2023,
- Condamner in solidum MM. [Y] [J], [M] [J] et [U] [J] à indemniser le préjudice financier de M. et Mme [H] à hauteur de 16 576 euros et de 10 000 euros pour leur préjudice moral,
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- Dire que M. et Mme [H] restitueront le solde de l’indemnité d’immobilisation de 40 758 euros en 36 mensualités à compter de la signification de la décision,
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- Condamner in solidum MM. [Y] [J], [M] [J] et [U] [J] à verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.»

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2025. L'affaire a été fixée à l’audience du 25 novembre 2025 et mise en délibéré au 30 janvier 2026 prorogé ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
 
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes « déclarer » lorsqu'elles développent en réalité des moyens, dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le juge.

Il est également rappelé que les défendeurs ne contestant par la qualité à agir des demandeurs, ayants-droits de [UC] [MW], ni la compétence du tribunal, il n’y a pas lieu de répondre à ces moyens.
 
Sur la caducité de la promesse de vente et la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation
 
Les consorts [J] font valoir que les consorts [Z]/[H] contrairement aux déclarations prévues à la promesse de vente du 11 mai 2022 selon laquelle leur situation juridique ne les empêchait pas d’emprunter, ne déposaient que le jour de signature de la promesse de vente une demande de renouvellement de leur titre de séjour.

Ils exposent que le motif annoncé par courriel du 29 juin 2022 pour solliciter la prorogation de la promesse de vente ainsi que celle de la réalisation de la condition suspensive de financement était uniquement d’ordre administratif, dans l’attente du renouvellement de leur carte de séjour.

Ils estiment que les consorts [Z]/[H] ne se sont pas montrés diligents dans leur demande de financement, formant une première demande au CREDIT AGRICOLE plus de trois semaines après la signature de la promesse de vente, soit le 3 juin 2022.

Les consorts [J] expliquent que la prorogation du délai de réalisation de la promesse de vente et de la réalisation de la condition suspensive du financement n’ont pas modifié l’absence de démarches effectuées en temps utile pour l’obtention dudit financement.

Ils invoquent l’absence de conformité aux stipulations de la promesse des demandes de prêts déposées par les consorts [Z]/[H].

Ils opposent au moyen soulevé par les consorts [Z]/[H] qu’il leur appartenait de déposer des demandes de prêt conformes à la promesse et qu’ils ne peuvent se prévaloir de conditions différentes liées à leur situation personnelle ou encore aux difficultés pour obtenir un financement en raison du taux de l’usure.

Ils concluent que la condition suspensive est réputée accomplie et que la défaillance fautive des bénéficiaires de ladite promesse a pour conséquence l’acquisition de l’indemnité d’immobilisation au promettant.

En réponse, les consorts [Z]/[H] indiquent que les consorts [J] ne peuvent leur reprocher les délais dans l’obtention du renouvellement de leur carte de séjour puisqu’ils ont accepté de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive et de réalisation de la promesse de vente en connaissant ce motif. Ils ajoutent qu’ils ont chacun obtenu le renouvellement de leur titre de séjour les 2 et 4 juin 2022.

Ils estiment avoir respecté leurs obligations contractuelles au titre de leurs demandes de financement et exposent avoir présenté une demande de financement auprès du CREDIT AGRICOLE dès le 1er février 2022 pour la somme de 1 268 000 euros.

Ils indiquent avoir déposé deux demandes de financement à la suite de la signature de la promesse de vente le 11 mai 2022 auprès du CREDIT AGRICOLE le 3 juin 2022 puis auprès du courtier IN&FI CREDITS le 28 juin 2022.

En réponse au grief qui leur est reproché de ne pas avoir respecté les termes de la promesse, ils exposent qu’il est fréquent que les banques ne rappellent pas les caractéristiques mentionnées à l’acte.

Ils précisent que seule la durée de 23 ans n’a pas été respectée pour ce qui concerne leur demande à la société BNP PARIBAS et que la demande formée auprès du CREDIT AGRICOLE respecte les termes de la promesse en ce qui concerne les taux d’intérêts.

Ils reprochent aux consorts [J] l’absence de mise en demeure dans un délai de huit jours de transmettre les caractéristiques du prêt.

Ils invoquent la situation particulière du taux de l’usure au 1er semestre 2022 en raison de l’augmentation des taux d’intérêts et concluent au rejet des demandes des consorts [J]

***

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et selon l’article 1104 de ce même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1106 du même code ajoute que « le contrat est synallagmatique lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres.
Il est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres sans qu'il y ait d'engagement réciproque de celles-ci. »

Dans une promesse unilatérale de vente, le délai de réalisation correspond toujours à un terme extinctif, lequel peut être prorogé d’un commun accord entre les parties. Ainsi, si à cette date, la vente n'a pas été conclue (ou l'option levée), la promesse de vente sera caduque, même si les conditions suspensives restaient pendantes.

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant consent au bénéficiaire, qui accepte, la faculté d'acheter un bien à un certain prix, en levant l'option qui lui est offerte dans un certain délai. Le promettant s'interdit de vendre le bien à autrui tant que l'option n'est pas exercée. Le bénéficiaire, quant à lui, peut librement lever l'option, c'est-à-dire acquérir, ou renoncer à la vente.

L'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente par le promettant qui est seul obligé. Le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse représente le prix de l'option.

La promesse est fréquemment assortie d'un terme ou d'une condition suspensive, en particulier une condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée à la charge de l’acquéreur.  
 
Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la convention est caduque.
 

S'agissant d'une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive d'obtention de prêt est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé, à moins que les parties n'aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité de leur accord ou si le délai n'était qu'indicatif.

Selon l’article 1304-3 du code civil, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »

S’agissant de la charge de la preuve en cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, il incombe à l’acquéreur, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la convention. 

Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au vendeur de démontrer que la non-réalisation de la condition est due au fait, à la faute ou à la négligence de l’acquéreur.

La condition suspensive d'un prêt doit être réputée accomplie dès lors que son accomplissement a été empêché par des démarches insuffisantes de l'acquéreur auprès de l'organisateur prêteur.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

***

En l’espèce, la promesse de vente du 11 mai 2022 stipule à l’article 6.1 intitulé « délai » que « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 26 août 2022 à seize heures ».

A l’article 9.5 intitulé « indemnité d’immobilisation », il est stipulé, à l’article 9.5.4, que « La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts. Elle sera versée au Promettant ou au Bénéficiaire selon les hypothèses suivantes : (…) b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au Promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci (…) ».

L’article 10.2.4 intitulé « condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt(s) » prévoit sous le titre « caractéristiques de la demande et de l’offre de prêt » que « le Bénéficiaire s’engage à solliciter un prêt conforme aux caractéristiques suivantes qu’il considère comme appropriées à ses besoins et ses facultés financières :
1/ prêt à long terme
- montant maximal de la somme empruntée : 535 000 euros
- durée de l’emprunt : 23 ans
- taux maximal consenti, hors assurance : 2%
- emprunteur : le bénéficiaire ou une SCI dont il serait l’associé
Et
2/ Prêt relais
- montant maximal de la somme empruntée : 736 000 euros
- durée de l’emprunt : 1 an
- taux maximal consenti, hors assurance : 2,82%
- emprunteur : le bénéficiaire ou une SCI dont il serait l’associé
La condition sera réalisée (condition « accomplie ») lorsqu’une offre présentant ces caractéristiques et portant engagement ferme et précis de l’organisme prêteur aura été adressé au Bénéficiaire. Le Bénéficiaire déclare qu’il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités. Le Bénéficiaire est informé que dans le cas où il déposerait une demande de prêt ne présentant pas les caractéristiques susmentionnées ou dans des termes et conditions qui empêcheraient l’accomplissement de la condition, il s’expose à ce que le Promettant se prévale de la caducité de la promesse et demande l’attribution de l’indemnité prévue aux présentes. Il est ici précisé que la condition suspensive serait réputée défaillie avec toutes les conséquences y attachées dès lors que le refus de prêt dont se prévaut le Bénéficiaire a été fait au nom de l’emprunteur tel qu’indiqué ci-dessus ».

Sous le titre « délai d’accomplissement de la condition », il est stipulé que « le Bénéficiaire devra avoir obtenu une offre de prêt définitive conforme aux caractéristiques précédemment indiquées au plus tard le 18 juillet 2022. Dans le cas où il n’aurait pas apporté à cette date au promettant la justification de la décision, d’offre ou de deux refus pour chaque prêt, du ou des organismes sollicités, le Promettant pourra, dès le lendemain, le mettre en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : (…) - soit des décisions de refus qu’il aura reçue du ou des organismes prêteurs sollicités, la condition étant dans ce cas considérée comme défaillie dès lors que le Bénéficiaire aura bien respecté ses obligations précédemment décrites. »

Enfin, l’article 6.3., intitulé « carence », stipule que « au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le Bénéficiaire, sauf carence du Promettant, sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du Promettant qui disposera alors librement du Bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimé le Bénéficiaire ».

La promesse unilatérale de vente du 11 mai 2022 a été conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement dans les conditions précitées.

Le délai de la réalisation de la condition suspensive fixé au 18 juillet 2022 a été prorogée, suivant acte du 2 août 2022, au 26 août 2022. A ce titre, les raisons pour lesquelles cette prorogation a été consentie est sans incidence sur la réalisation ou non de la condition suspensive du financement.

Le 10 août 2022, les consorts [Z]/[H] ont produit une lettre refus de la société BNP PARIBAS du 1er juillet 2022 visant un prêt relais d’un montant de 374 672 euros à un taux de 1,10 % sur 12 mois et un prêt d’un montant de 481 104 euros à un taux de 1,73% sur une durée de 25 ans. Les conditions de leur demande ne sont pas conformes aux termes de la promesse de vente qui prévoyait une durée d’emprunt de 23 ans.

Le même jour, les consorts [Z]/[H] ont produit une lettre de refus du CREDIT AGRICOLE du 10 août 2022 visant un prêt relais d’un montant de 724 800 euros à un taux de 1,12% sur 12 mois et plusieurs prêts pour 512 000 euros (181 200 + 200 800 + 130 000) aux taux de 1,64 % et 1,66 % sur une durée de 23 ans.

Compte tenu de la production de ces lettres de refus, rappelant les conditions auxquelles les prêts ont été demandés par les consorts [Z]/[H], il n’y avait pas lieu, pour les consorts [J], de les mettre en demeure de produire les décisions de refus comme prévu à l’article 10.2.4. de la promesse de vente.

Si la lettre de refus du CREDIT AGRICOLE est conforme aux stipulations de la promesse de vente, les consorts [Z]/[H] ne justifient pas de deux refus conformes, la lettre de refus de la société BNP PARIBAS ne correspondant pas aux termes prévus à la condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres de prêt.

Il en ressort qu’à la date du 26 août 2022, les consorts [Z]/[H] n’ont pas justifié de deux refus de prêts conformes aux termes de la promesse de vente, mais seulement d’un, celui émis par le CREDIT AGRICOLE le 10 août 2022.

En outre, les références au taux de l’usure par les consorts [Z]/[H] sont inopérantes en ce que les taux d’intérêts indiqués à la promesse de vente sont des taux maximum et il appartenait aux bénéficiaires de présenter deux demandes de prêts auprès des établissements de crédit conformes aux termes de la promesse de vente. En outre, il est expressément mentionné aux termes de l’article 10.2.4. que les caractéristiques des prêts sont considérées par les bénéficiaires comme appropriées à leur besoins et leurs facultés financières. Il est aussi expressément rappelé que les bénéficiaires s’exposent, dans le cas où ils déposeraient une demande de prêt ne présentant pas les caractéristiques prévues à la promesse de vente, à ce que le promettant se prévale de la caducité de la promesse et demande l’attribution de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ces conditions, les consorts [Z]/[H] ne justifiant que d’un refus de financement conforme aux termes de la promesse de vente et ne démontrant pas avoir effectué les démarches nécessaires en vue de l’obtention de prêts conformes auxdites stipulations dans les délais fixés, la condition suspensive doit être réputée accomplie conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, de sorte que la promesse de vente est caduque à défaut de réalisation au 26 septembre 2022.

Conformément à l’article « indemnité d’immobilisation », de la promesse de vente précité, la totalité de l’indemnité d’immobilisation, fixée à la somme de 81 516 euros reste en conséquence acquise aux consorts [J].

L’article 9.6.1 de la promesse intitulé « constitution d’un mandataire commun es qualité de séquestre » stipule que « pour assurer l’effet de cette sûreté, la somme nantie sera virée en la comptabilité du notaire participant qui est constitué séquestre dans les termes du droit commun de l’article 1956 et des suivants du code civil » et l’article 9.6.3., intitulé « difficultés entre les parties », ajoute « la partie qui soulève une difficulté jugée sans fondement peut être condamnée envers l’autre à des intérêts de retard, à des dommages et intérêts et au remboursement de ses frais de justice ». Il n’est pas contesté par les parties que la moitié de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 40 758 euros a été versée par les consorts [Z]/[H] entre les mains de la SCP [W] [I], [Q] [I], [G] [V] et [D] [HR], notaire participant à la promesse de vente.

Si les stipulations de l’article 3.4. intitulé « terminologie » de la promesse de vente prévoient que le « bénéficiaire » désigne le ou les bénéficiaires qui, en cas de pluralité, contracterons les obligations mises respectivement à leur charge, solidairement entre eux, les consorts [J] forment une demande de condamnation in solidum des consorts [Z]/[H].

Il convient en conséquence de condamner in solidum les consorts [Z]/[H] à payer aux consorts [J], venant aux droits de [UC] [MW], la somme de 81 516 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et d’ordonner la libération au profit des consorts [J] de la somme de 40 758 euros dont il n’est pas contesté qu’elle est séquestrée entre les mains de la SCP [W] [I], [Q] [I], [G] [V] et [D] [HR], notaire participant à la promesse de vente.

Suivant lettre recommandée avec avis de réception du 1er juin 2023, reçue le 6 juin 2023, les consorts [J], par leur conseil, ont mis en demeure les consorts [Z]/[H] d’avoir à leur régler la somme de 81 516 euros. En conséquence et conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les consorts [Z]/[H] seront condamnés in solidum à verser aux consorts [J], venant aux droits de [UC] [MW], les intérêts au taux légal sur la somme de 81 516 euros à compter du 1er juin 2023 puis sur la somme de 40 758 euros à compter de la libération des sommes séquestrées par la SCP [W] [I], [Q] [I], [G] [V] et [D] [HR].

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles des consorts [Z]/[H] à l’encontre des consorts [J]

Les consorts [Z]/[H] estiment, sur le fondement de l’article 1112 du code civil que les consorts [J] ont, de mauvaise foi, rompu les négociations précontractuelles.

Ils demandent à être indemnisés du préjudice qu’ils estiment avoir subi correspondant aux intérêts qu’ils auraient pu percevoir sur la somme séquestrée de 40 758 euros qui aurait rapportée, si elle avait été placée sur un compte épargne à 5%, la somme de 2 975,89 euros.

Ils demandent également l’indemnisation du préjudice qu’ils estiment avoir subi en raison de l’annulation d’une commande de cuisine et de fenêtres, correspondant à la somme de 13 600 euros, au titre de leur préjudice financier.

Ils sollicitent enfin la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Les consorts [J] s’opposent aux demandes des consorts [Z]/[H] indiquant qu’ils ne justifient pas du prétendu rendement de la somme immobilisée. Ils ajoutent que la commande de cuisine dont il est justifié par les consorts [Z]/[H] a été effectuée avant même la signature de la promesse de vente et celle des fenêtres seulement quelques jours après sa signature sans même avoir, à cette date, présenté de demande de financement.

Ils s’opposent aux demandes des consorts [Z]/[H].

***

L’article 1112 du code civil dispose que « l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages. »

En l’espèce, les consorts [Z]/[H] ne justifient, ni même n’allèguent, d’une faute commise par les consorts [J] dans la phase précontractuelle de leurs relations.

En outre et compte tenu de la décision rendue, l’indemnité d’immobilisation est acquise aux demandeurs.

En conséquence, aucune faute ne peut être reprochée aux consorts [J] et les consorts [Z]/[H] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts reconventionnels à leur encontre.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement des consorts [Z]/[H]

Les consorts [Z]/[H] demandent de pouvoir se libérer de la somme de 40 758 euros en trente-six mensualités à compter de la signification du jugement à intervenir.

Les consorts [J] ne concluent pas sur cette demande.

L'article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

Les consorts [Z]/[H] produisent au débat un avis d’imposition sur les revenus 2020 duquel il ressort un revenu annuel imposable de 63 637 euros ainsi que les bulletins de salaire de Mme [Z] entre le 1er décembre 2021 et le 31 mai 2022 duquel il ressort un revenu net mensuel d’environ 6 000 euros.

Toutefois, les consorts [Z]/[H] ne justifient pas d’éléments actualisés de leurs revenus et charges, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’ils sont en capacité de payer de manière échelonnée les condamnations prononcées à leur encontre, ce d’autant qu’ils demandent que cet échelonnement soit fixé sur une période de trente-six mois, soit une durée supérieure à celle prévue à l’article 1343-5 du code civil qui est limitée à vingt-quatre mois.

En outre, ils ont bénéficié, depuis le 1er juin 2023, date de la mise en demeure, de larges délais de fait.

En conséquence, les consorts [Z]/[H] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de condamner in solidum les consorts [Z]/[H], qui succombent, aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les consorts [Z]/[H], condamnés aux dépens, seront déboutés de leur demande d'indemnité présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et ils seront condamnés in solidum à verser aux consorts [J] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS