TJ 78646, 23 juin 2026, RG 25/00832

MINUTE N°
N° RG 25/00832 - N° Portalis DB22-W-B7J-TIUH

Le Syndicat des copropriétaires de l’enssemble immobilier “[W] [Adresse 1]"

C/

Monsieur [D] [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Juin 2026

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de l’enssemble immobilier “SDC [Adresse 1]" sis [Adresse 4], représenté par son Syndic, le Cabinet ATRIUM GESTION, dont le siège social est situé [Adresse 5], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 632 018 503, agissant poursuites et diligences de ses représentrants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité

représenté par Maître Benjamin JAMI (SELARL BJA), avocat au Barreau de PARIS, substitué par Maître Emilie PLANCHE, avocat au Barreau de VERSAILLES

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 6]
non comparant, ni représenté

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Président : Raphaël BARTLOMÉ, Magistrat à titre temporaire
Greffier : Thomas BOUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Président : Raphaël BARTLOMÉ, Magistrat à titre temporaire
Cadre Greffière : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Benjamin JAMI ( SELARL BJA)

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [D] [H]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [D] est propriétaire du lot n°621 de l'ensemble immobilier de la [Adresse 1], sis [Adresse 7] à [Localité 3] soumis au régime de la copropriété.

Faisant grief à Monsieur [H] [D] de ne pas régler ses charges de copropriété, la société Atrium Gestion, en sa qualité de syndic de la [Adresse 8] [Adresse 9], lui a adressé plusieurs mises en demeure ainsi qu’une sommation de payer, la dernière étant en date du 6 février 2025.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier de la [Adresse 1] sis [Adresse 7] à La Celle-Saint-Cloud (78170) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société Atrium Gestion, a par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025 remis à étude, fait assigner Monsieur [H] [D] devant tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de le voir condamn er sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :
- 3025,77 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtées au 14 avril 2025 (échéance du deuxième trimestre 2025 incluse);
- 1305,40 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, appelés entre le 13 mars 2024 et le 14 avril 2025, selon décompte arrêté au 14 avril 2025;
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêt et de condamner Monsieur [H] [D] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [H] [D], propriétaire d'un lot au sein de la [Adresse 1] et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement malgré l’envoi de mises en demeure et d’une sommation de payer. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, et s'estime, au regard de ces éléments, bien fondé à obtenir la condamnation du défendeur au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 mai 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu l'ensemble des demandes énoncées dans son acte introductif d'instance.

Monsieur [H] [D] régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 18 juillet 2025, n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le présent jugement sera réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l'article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l'espèce, l'action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [H] [D] pour le lots n°621,
- un courrier de relance adressé par le syndic aux défendeurs en date du 19 novembre 2024,

- une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du 13 mars 2024 pour un montant de 1280,96 euros, dont 36 euros de frais de mise en demeure,
- une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du 9 décembre 2024 pour un montant de 2490,79 euros, dont 68 euros de frais de mise en demeure,
-une sommation de payer signifiée au défendeur en date du 6 février 2025 pour un montant de 3230,68 euros, dont 153,40 euros de frais d’acte,
- un relevé de compte sur la période courant du 1er juillet 2023 au 1 avril 2024 pour un solde débiteur de 3025,77 euros,

- divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 19 mai 2022, 1er juin 2023 et 25 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021,2022,2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025, et voté la réalisation de divers travaux,
- une attestation de non recours à l’encontre des assemblées 19 mai 2022, 1er juin 2023 et 25 juin 2024,
- le contrat de syndic conclu le 24 juin 2024, prenant effet le 26 juin 2024 et prenant fin le 26 décembre 2025,
- des factures de frais de syndic et d’honoraires d’avocat.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 3025,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 avril 2025, appels de fonds pour charges courantes et travaux du deuxième trimestre 2025 inclus.

Monsieur [H] [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 3025,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 avril 2025, appels de fonds pour charges courantes et travaux du deuxième trimestre 2025 inclus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [H] [D] au paiement de la somme de 1 305,40 euros au titre des frais de recouvrement.

Toutefois, l'examen des pièces produites appelle les observations suivantes :

- S'agissant de la mise en demeure du 13 mars 2024 (36 euros) : la demande sera rejetée en l'absence de production du contrat de syndic en vigueur à cette date, interdisant au tribunal d'en vérifier le bien-fondé contractuel ;
- S'agissant de la mise en demeure du 9 décembre 2024 (68 euros) et des frais de « constitution d’hypothèque » (208 euros) : ces montants ne seront pas retenus dès lors qu'ils ne correspondent pas aux tarifs stipulés dans le contrat de syndic de la société Atrium Gestion versé aux débats ;
- S'agissant des frais de « transmission avocat » (126 euros et 510 euros) et de « transmission à l'auxiliaire de justice » (204 euros) : ces prestations ne constituent pas des frais nécessaires au sens de la loi précitée, mais relèvent des diligences normales de gestion du syndic incombant à la collectivité des copropriétaires, sauf à être éventuellement prises en compte au titre des frais irrépétibles ;

En revanche, le syndicat justifie avoir fait délivrer à Monsieur [H] [D] une sommation de payer en date du 6 février 2025, dont le coût de 153,40 euros est dûment établi par l'acte d'huissier produit. Cette diligence, postérieure à la mise en demeure présente un caractère nécessaire.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 153,40 euros au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le surplus de la demande étant rejeté.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice financier distinct du simple retard, non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Monsieur [H] [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Monsieur [H] [D] sera condamné à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [D], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l'exécution provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS