TJ 78646, 20 févr. 2026, RG 22/02039

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 20 FEVRIER 2026

N° RG 22/02039 - N° Portalis DB22-W-B7G-QRBF

DEMANDERESSE :

La société civile le CERISIER, Société civile dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Anne-laure WIART, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Charles-Hubert OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La société QUARTZ IMMOBILIER, société à responsabilité limitée au capital de 10.000 euros, dont le n° unique d’identification SIRENE est le 510 825 938 RCS [Localité 1] et dont le siège est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de son co-gérant, Monsieur [T] [J],
représentée par Maître Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

PARTIE(S) INTERVENANTE(S) :

[Localité 2] société d’assurance mutuelle à cotisations fixes, Entreprise régie par le Code des Assurances, immatriculée au RCS de [Localité 3] numéro 775 670 466, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège
représentée par Me Xavier FRERING, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Xavier DECLOUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 08 Avril 2022 reçu au greffe le 13 Avril 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Décembre 2025, Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 24 juillet 2020, la SC SOCIETE CIVILE LE CERISIER (ci-après désignée la SC LE CERISIER) a donné mandat à la SARL QUARTZ IMMOBILIER de rechercher un candidat pour la maison d’habitation d’une superficie de 240 m² sise [Adresse 4] à [Localité 4] (78), dont elle est propriétaire, moyennant un loyer mensuel de 5.500 euros.

Un bail a été conclu entre la SC LE CERISIER et Monsieur et Madame [H] le 27 novembre 2020 à effet du 1er décembre 2020.

Selon ordonnance de référé en date du 17 mai 2021, le juge des contentieux de la protection saisi constatait le défaut d’assurance des locataires, l’acquisition de la clause résolutoire au 2 mars 2021, les condamnait, titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux et ordonnait leur expulsion.

Considérant que la SARL QUARTZ IMMOBILIER avait commis une faute dans l’exécution de son mandat, la SC LE CERISIER l’a, suivant lettre recommandée du 25 janvier 2022, mis en demeure de l’indemniser des préjudices subis pour une somme de 100.045,20 euros sauf à parfaire.

Selon lettre officielle de son conseil en date du 7 mars 2022, la SARL QUARTZ IMMOBILIER contestait avoir manqué à son obligation de moyens.

C’est dans ce contexte que la SC LE CERISIER a fait assigner la SARL QUARTZ IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Versailles par actes d'huissier du 11 décembre 2020 aux fins d'indemnisation

La société [Localité 2], auprès de laquelle la SARL QUARTZ IMMOBILIER a souscrit un contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle chef d’entreprise à effet du 1er janvier 2022, est intervenue volontairement à la procédure suivant conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2024, la SC LE CERISIER demande au tribunal de :
Vu les articles 1991 et 1992 du code civil,
Déclarer la société LE CERISIER recevable et bien fondée en sa demande
Y faisant droit,
Condamner la société QUARTZ IMMOBILIER à payer à la société LE CERISIER la somme de 109.477,83 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et jusqu’au parfait paiement,
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
Condamner la société QUARTZ IMMOBILIER à payer à la société LE CERISIER la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et aux dépens.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 décembre 2024, la SARL QUARTZ IMMOBILIER demande au tribunal de :
Vus les articles 1989, 1991 et 1992 du Code civil et la jurisprudence y afférente.
Vu l’article 1104 du code civil,
A TITRE PRINCIPAL :
Débouter la SOCIETE CIVILE LE CERISIER de toutes ses demandes.
SUBSIDIAIREMENT :
Condamner la société [Localité 2] à relever indemne et garantir la société QUARTZ IMMOBILIER de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
Condamner la SOCIETE CIVILE LE CERISIER ou la société [Localité 2] à verser à la société QUARTZ IMMOBILIER la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Débouter la société [Localité 2] de toutes ses demandes.
La condamner aux entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, la société [Localité 2] demande au tribunal de :
Vu l’article 235 du Code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
A TITRE PRINCIPAL :
Juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire de [Localité 2], sous les plus expresses réserves de garantie,
Débouter la société LE CERISIER de l’ensemble de ses fins moyens et conclusions,
A TITRE SUBSIDIAIRE :
Juger que la police souscrite par QUARTZ IMMOBILIER auprès d’[Localité 2] ne saurait en aucun cas être concernée par les réclamations,
Mettre hors de cause [Localité 2],
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
Minorer les prétentions de la requérante à la somme de 3.532,77€ au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, sous réserve de justification de l’insolvabilité des locataires,
Débouter la SC LE CERISIER du surplus de ses demandes indemnitaires,
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
Condamner tout succombant au paiement au profit d’[Localité 2] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,
Rappeler que la décision est exécutoire de plein droit

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2025. L'affaire a été fixée à l'audience du 16 décembre 2025 et été mise en délibéré au 20 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la SARL QUARTZ IMMOBILIER

La SC LE CERISIER considère que la SARL QUARTZ IMMOBILIER est fautive pour ne pas avoir sollicité l’assurance habitation et de pas s’être assurée de la solvabilité réelle des époux [H] qu’elle a fait entrer dans les lieux sans obtenir d’eux le versement du dépôt de garantie et du loyer courant.

Elle fait valoir que sa faute est d’autant plus grave que l’agence immobilière était débitrice d’une obligation renforcée compte tenu de la nature du bien et du prix du bail.

Elle ajoute que la SARL QUARTZ IMMOBILIER a reconnu tant l’étendue de son mandat que sa responsabilité dans un mail du 29 janvier 2021.

Elle souligne que les deux chèques, qui ont été rejetés, ont été remis très largement après l’entrée dans les lieux ; que la SARL QUARTZ IMMOBILIER devait se faire régler par les époux [H] et non pas par une société PSV SUFFREN VOYAGES dont elle ne prouve pas qu’elle a vérifié la solvabilité, ni le rapport avec les époux [H], cette négligence étant d’autant plus fautive que Monsieur [H] travaillait à l’étranger de sorte qu’aucun règlement par une entreprise française ne pouvait intervenir régulièrement ; et que si l’agence immobilière avait sollicité le règlement du dépôt de garantie et du loyer courant avant l’entrée dans les lieux, elle aurait constaté la défaillance des époux [H] et n’aurait pas laissé ces derniers prendre possession des lieux.

Elle précise que, contrairement à ce que prétend la SARL QUARTZ IMMOBILIER, Monsieur [O] [Y], un de ses associés, n’était pas présent lors de l’entrée dans les lieux des locataires pas plus que lors de l’état des lieux ; qu’il est mensonger de prétendre que le bail aurait été préalablement signé par Monsieur [O] [Y], ce dernier n’ayant fait qu’apposer sa signature en dessous de celle de la SARL QUARTZ IMMOBILIER, et qu’il se serait chargé de la remise des clés aux locataires.

Elle conteste toute ratification des actes de la SARL QUARTZ IMMOBILIER dès lors qu’elle n’a jamais donné son accord pour que les époux [H] soient dispensés de régler le dépôt de garantie et le loyer courant ainsi que de présenter l’attestation d’assurance légale.

Elle conteste être un professionnel de l’immobilier, déclarant être une société civile familiale.

La SARL QUARTZ IMMOBILIER répond qu’elle a obtenu des candidats à la location du bien diverses pièces de nature à démontrer leur sérieux mais également leur capacité financière à assumer la charge d’un loyer mensuel de 5.500 euros, outre une provision pour charge de 387,96 euros ; qu’elle a déposé plainte des chefs d’escroquerie et d’usage de faux à réception du rejet du chèque émis par la société PSV SUFFREN VOYAGES après avoir constaté que cette société était radiée du registre du commerce et des sociétés.

Elle ajoute qu’elle n’avait aucune raison de douter de la véracité des pièces produites préalablement à la conclusion du bail. Elle souligne que la SCI en convient elle-même puisqu’elle affirme dans ses écritures que le fait de savoir si la SARL QUARTZ IMMOBILIER a commis une faute dans la constitution du dossier établissant la solvabilité des époux [H] « n’est évidemment pas le sujet ».
 
Elle fait valoir que n’étant tenue qu’à une obligation de moyens, aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée.

La SARL QUARTZ IMMOBILIER souligne que la vérification de l’assurance des locaux pris à bail et le recouvrement du dépôt de garantie et des loyers relèvent de l’exécution du contrat et n’étaient donc pas incluses dans sa mission ; qu’une fois le bail rédigé par ses soins, il a été personnellement signé par le gérant de la SCI qui a lui-même remis les clés aux époux [H] ; qu’il appartenait à la SCI de vérifier la souscription de l’assurance et de s’assurer de la parfaite exécution par son locataire de ses engagements financiers.

Elle fait valoir qu’elle ne peut être tenue pour responsable de l’inexécution d’obligations ne lui incombant pas.

La SARL QUARTZ IMMOBILIER indique que sa mission étant circonscrite à la recherche de locataires et ne lui attribuant pas le pouvoir d’engager son mandant, la SCI LE CERISIER avait fait le choix, connaissance prise des éléments de sérieux et de solvabilité transmis par les époux [H], de leur consentir le bail litigieux. Elle soutient qu’une telle régularisation constitue une approbation non équivoque des agissements préalables du mandataire et s’analyse en une ratification, privant ainsi le mandant de toute possibilité d’engager sa responsabilité.

La société [Localité 2] considère que la SARL QUARTZ IMMOBILIER rapporte la preuve qu’elle a respecté ses obligations en obtenant des locataires des pièces de nature à démontrer leur capacité financière à assumer le paiement du loyer et des charges. Elle souligne en outre que la demanderesse reconnaît que la solvabilité des locataires « n’est évidement pas le sujet ».

Elle fait valoir que le versement du dépôt de garantie et la remise de l’attestation d’assurance locative relèvent de l’exécution du contrat de bail et non des diligences liées à la mise en location du bien immobilier, la SARL QUARTZ IMMOBILIER n’étant donc pas tenue de solliciter ces documents auprès des locataires.

***

En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et il répond des dommages qui pourraient résulter de son inexécution ou des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est de principe que l’agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses.

Il s’agit d’une obligation de moyens qui ne revêt pas les caractères d’une garantie contre tous les risques d’insolvabilité du locataire, y compris dans le cadre d’un mandat de gestion locative.
En l’espèce, la SC LE CERISIER ne recherche pas la responsabilité de la SARL QUARTZ IMMOBILIER pour avoir manqué de diligences pour la constitution du dossier préalable puisqu’elle déclare dans ses dernières écritures : « La société QUARTZ IMMOBILIER feint de croire qu’il lui est reproché de ne pas avoir constitué un dossier établissant la solvabilité des époux [H], ce qui n’est évidemment pas le sujet ».

La SC LE CERISIER ne se plaint pas non plus de l’insuffisance des informations recueillies par l’agence immobilière sur la solvabilité des époux [H], candidats à la location étant ici précisé que la SARL QUARTZ IMMOBILIER justifie avoir notamment obtenu d’eux la copie de leurs passeports, un justificatif de domicile et les avis d’imposition des trois dernières années faisant mention de revenus salariaux annuels stables de 372.000 euros en 2017, 385.173 euros en 2018 et 407.373 euros en 2019.

La demanderesse considère que l’agence immobilière a commis une faute pour ne pas avoir obtenu des locataires le règlement préalablement à leur entrée dans les lieux du dépôt de garantie et du loyer courant.

La SARL QUARTZ IMMOBILIER a écrit le 29 janvier 2021 à la SC LE CERISIER :
«J’acte du défaut de procédure de Quartz dans l’analyse du dossier de location au préalable. J’en prends toute la mesure et la responsabilité, et prends l’engagement de vous accompagner jusqu’à l’éviction. (…)
Je me renseigne auprès du Syndicat National des Professions Immobilières pour connaître la couverture de notre assurance pour ce type de situation. »
Il ne peut pour autant en être tiré une reconnaissance de responsabilité de sa part relativement aux griefs exprimés à son encontre puisque l’agence immobilière s’estime fautive uniquement sur l’analyse du dossier de location au préalable, ce sur quoi il ne lui est fait aucun reproche.

Ceci ayant été précisé, la SC LE CERISIER a confié à la SARL QUARTZ IMMOBILIER un mandat de recherche de locataires comportant notamment la mission suivante :
« établir tous actes sous seing privé (contrat de location, état des lieux…) nécessaires à l’accomplissement des présentes et recueillir la signature du locataire.»
Si le contrat précise que les états de lieux d’entrée et de sortie seront établis par une société extérieure à l’agence immobilière, c’est bien sous sa responsabilité que cette prestation était exécutée.

Il est constant que le contrat de location avec les époux [H] à effet du 1er décembre 2020 a été signé le 27 novembre 2020.

Il résulte des pièces versées aux débats que les époux [H] ont pris possession des lieux le 27 novembre 2020 suivant état des lieux d’entrée effectué à cette date par Monsieur [Z] de la compagnie d’assurance GENERALI, l’agence immobilière ayant informé son mandant qu’elle y serait présente suivant mail du 20 novembre 2020.
C’est à cette même date que la SARL QUARTZ IMMOBILIER a fait signer le contrat aux locataires et qu’elle l’a elle-même signé en tant que mandataire du bailleur, ce qui aurait été inutile si un représentant de la SC LE CERISIER avait été sur place le jour même, aucun élément du dossier n’établissant le contraire.

Ceci étant observé, la présence sur place du propriétaire n’aurait pas dispensé la SARL QUARTZ IMMOBILIER de mener à bien la mission que la SC LE CERISIER lui avait confiée pour s’assurer les compétences d’un professionnel de l’immobilier, ce qu’elle n’était pas elle-même, aucune pièce en sens contraire n’étant produite. Les échanges de mails faisant apparaître plusieurs destinataires portant le même nom de famille que le gérant, Monsieur [O] [Y], viennent confirmer le caractère familial de cette société allégué par la demanderesse.

Le contrat de location prévoit :
-un paiement à échoir pour les loyers, le 1er de chaque mois,
- le versement d’un dépôt de garantie de 5.500 euros « entre les mains du bailleur ». L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise que ce dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
«(le locataire) devra justifier de cette assurance au [Localité 5] lors de la remise des clés. »

La mission de l’agence immobilière consistant à recueillir la signature du locataire, la SARL QUARTZ IMMOBILIER devait mener cette mission de telle manière que le contrat de location qu’elle avait elle-même rédigé soit efficient, l’exigence du versement d’un dépôt de garantie à la signature, d’un paiement à échoir des loyers et de la remise d’une attestation d’assurance, qu’il fallait donc avoir réglée au préalable, constituant un moyen efficace de s’assurer de la solvabilité des locataires, à tout le moins à la signature du bail.

Le fait qu’elle se soit abstenue de ces vérifications qu’elle considérait elle-même comme faisant partie de sa mission, puisqu’après coup le 2 janvier 2021, elle écrivait à la SC LE CERISIER avoir relancé Monsieur [H] pour le paiement de la caution et des loyers, constitue une faute dans l’exécution de son mandat.

La SARL QUARTZ IMMOBILIER ne peut, au motif que le bail a été signé par la SC LE CERISIER, en tirer que le bailleur a ainsi ratifié l’ensemble de ses actes dès lors qu’elle ne prétend pas, pas plus qu’elle ne justifie d’un accord donné par la SC LE CERISIER pour dispenser les époux [H] du règlement du dépôt de garantie et du loyer courant à leur entrée dans les lieux.

Il convient donc de retenir la responsabilité de la SARL QUARTZ IMMOBILIER.

Sur le préjudice

La SC LE CERISIER fait valoir que si la candidature des époux [H] avait été écartée faute d’avoir été réglé du dépôt de garantie et du loyer courant, elle aurait pu louer son bien 5.500 euros par mois et aurait évité une procédure d’expulsion longue et coûteuse.
Elle précise ne pas avoir sollicité la condamnation des locataires à l’arriéré locatif et avoir engagé la procédure pour défaut d’assurance ne nécessitant pas le passage devant la CCAPEX, ce qui a permis de gagner du temps et d’obtenir une décision d’expulsion avant la trêve hivernale ; que le préjudice de loyer pendant la période de la procédure d’expulsion est bien réel et ne peut être réduit.

Elle ajoute avoir tenté en vain de recouvrer le montant des indemnités d’occupation auxquelles les époux [H] ont été condamnés et avoir obtenu une décision ensuite sur la période antérieure à la résiliation du bail en exécution de laquelle elle a pratiqué une saisie attribution également vaine.

Elle considère que le préjudice ne peut relever de la perte de chance puisque si la SARL QUARTZ IMMOBILIER avait attendu d’être réglée avant de remettre les clés, la situation subie par elle aurait été évitée ; que la perte de chance s’évalue à 100 %.

Elle maintient devoir être indemnisée du montant exact du loyer initialement convenu avec les époux [H], le fait que le loyer actuel soit inférieur tenant à la construction de maisons sur les terrains voisins. Elle précise que les charges, qui ne sont pas excessives, sont constituées par les frais de jardinage choisis par les époux [H] et les frais d’entretien de la chaudière.

Elle signale que le bien est continuellement loué depuis 2007 ; qu’il y avait d’autres candidats que les époux [H].

Elle conteste l’existence de prélèvements sociaux venant diminuer sa créance compte tenu de son statut de société civile non soumise à la TVA.

Elle souligne que la maison était en bon état, voire en très bon état lors de l’entrée dans les lieux des locataires.

La SARL QUARTZ IMMOBILIER soutient que la SC LE CERISIER ne démontre pas avoir vainement tenté de recouvrer sa créance locative, la demanderesse ne démontrant pas l’insolvabilité prétendue des locataires et donc un préjudice indemnisable.

Elle ajoute qu’à supposer l’existence d’un tel préjudice, l’abstention de la SC LE CERISIER à recouvrer sa créance auprès des débiteurs constituerait une faute exonératoire de sa responsabilité.

Elle souligne que la SC LE CERISIER ne peut réclamer un préjudice supérieur à celui judiciairement reconnu de 17.663,88 euros.

Elle fait valoir que doivent être justifiés une perte de chance d’avoir recouvré cette somme et le lien de causalité entre l’exécution de son mandat, sachant qu’elle ne s’est pas vue confier de mandat de gestion, et de cette éventuelle perte de chance. Elle rappelle qu’il ne lui incombait pas de recouvrer les loyers, ni d’engager une procédure à cette fin.

Elle ajoute que l’évaluation de la perte de chance doit prendre en considération l’importance du loyer et de la provision sur charge qui augmentait le risque de ne pas trouver de locataires pendant plusieurs mois, d’une part et d’impayés d’autre part, le bail suivant ayant d’ailleurs été conclu à des conditions moindres ; que la réalité des charges n’est pas démontrée.

Elle relève s’agissant des frais annexes que les fautes des époux [H] ne lui sont pas imputables.

***

Le principe de réparation intégrale des préjudices implique que le responsable du dommage doit indemniser tout le dommage mais uniquement le dommage sans qu'il en résulte ni enrichissement, ni appauvrissement de la victime.

Le préjudice causé par l'exécution fautive du mandat du fait de défaut de vérification de la solvabilité du locataire consiste seulement pour le bailleur en une perte de chance de pouvoir contracter avec un autre locataire payant ponctuellement et intégralement ses loyers aux termes convenus. Le mandataire n'est pas tenu à une obligation de résultat puisque même en présence d'un locataire à la solvabilité théorique il n'y a aucune certitude que l'intégralité des loyers sera versée.

La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l'espèce, la faute de l’agence immobilière a abouti à une perte de chance pour le bailleur de louer un logement à un locataire solvable et de ne pas être exposé aux frais de procédure et d’exécution générés par la défaillance financière des locataires.
Les frais de remise en état et les travaux de serrurerie ne présentant pas de lien de causalité suffisant avec la défaillance financière des locataires ne seront pas pris en compte.

La SC LE CERISIER a obtenu par une première ordonnance de référé du 17 mai 2021 la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 2 mars 2021 et la condamnation des époux [H] à payer les indemnités d’occupation équivalent au loyer courant majoré des charges et taxes applicables et, par une deuxième ordonnance de référé du 6 juin 2023, leur condamnation au paiement des arriérés locatifs de 17.663,88 euros.

Il est justifié par la SCI LE CERISIER d'une créance au titre des loyers et indemnités d’occupation, après mesures d'exécution lesquelles ont été infructueuses, d'un montant total de 62.868,22 euros suivant le décompte arrêté au 21 octobre 2021, date d’expulsion des époux [H] dont il est justifié.

La SARL QUARTZ IMMOBILIER ne justifie pas avoir été confrontée à des difficultés particulières ou à un manque de candidatures lors de sa recherche de locataires en 2020 qui aurait limité le choix des candidats. Il ressort au contraire des pièces produites par la SC LE CERISIER que le bien a été loué sans interruption du 1er octobre 2017 jusqu’au 31 juillet 2020, que des travaux de rénovation ont été entrepris pour un montant total de 72.288 euros entre août et décembre 2020, l’état des lieux réalisé à l’entrée dans les lieux montrant une maison globalement en bon état, que la SARL QUARTZ IMMOBILIER a eu deux autres candidatures sérieuses en 2020 et que le bien a été reloué à compter du 7 décembre 2021, donc rapidement après l’expulsion le 21 octobre 2021 des époux [H].

La perte de chance pour la SC LE CERISIER, imputable à la SARL QUARTZ IMMOBILIER, de pouvoir contracter avec un locataire solvable sera évaluée à 80%.

Les frais de procédure et d’exécution dont il est justifié s’établissent à la somme de 32.834,56 euros. La perte de chance ne pas payer les frais de procédure et d’exécution sera évaluée à 95 %, la probabilité d’avoir dû engager de tels frais en l’absence de manquements contractuels de l’agence s’avérant très faible.

Il convient donc de condamner la SARL QUARTZ IMMOBILIER à payer à la SC LE CERISIER la somme de 89.023,23 euros (57.830,40 + 31.192,83), outre les intérêts au taux légal qui ne peuvent courir qu’à compter de la présente décision s’agissant d’une créance indemnitaire conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur la garantie de la société AERAS DOMMAGES

La SARL QUARTZ IMMOBILIER sollicite la garantie de la société AERAS DOMMAGES en application de la police d’assurance civile professionnelle souscrite à effet du 1er janvier 2022.

Elle précise que la garantie est due sous les deux seules conditions cumulatives suivantes :
-que le fait dommageable soit antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie,
-que la première réclamation définie comme toute demande en réparation amiable ou contentieuse formée par la victime d’un dommage soit adressée à l’assuré ou à l’assureur entre la prise d’effet de la garantie et l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de sa date de résiliation.
Elle précise que les parties ont explicitement exclu que la date des autres éléments constitutifs ait une quelconque incidence sur le déclenchement de la garantie.

Elle fait valoir qu’en l’espèce, la première réclamation amiable de la SC LE CERISIER date du 25 janvier 2022, soit postérieurement à la date d’effet de la garantie souscrite ; que cette réclamation révèle le fait dommageable qui lui imputé, c’est à dire la violation des obligations lui incombant, la perte des loyers de l’entrée des lieux jusqu’à l’expulsion des locataires constituant le préjudice subi.

Elle précise que l’émission de chèques sans provision, dont elle a eu connaissance avant le 1er janvier 2022, ne constitue qu’un des éléments constitutifs du sinistre subi.

La société AERAS DOMMAGES sollicite sa mise hors de cause au motif qu’au jour de la souscription de la police d’assurance, la SARL QUARTZ IMMOBILIER avait connaissance du fait dommageable à l’origine des demandes des propriétaires.

Elle indique que le 9 janvier 2021, la SARL QUARTZ IMMOBILIER mettait les locataires en demeure de payer les sommes dues par eux, précisant qu’à défaut de paiement au 12 janvier 2021, elle serait contrainte de prendre les mesures juridiques nécessaires ; que les chèques adressés par Monsieur [H] sont revenus impayés le 15 janvier 2021, ce qui a donné lieu à un dépôt de plainte de l’agence immobilière ; que l’agence immobilière n’ignorait pas non plus que la SC LE CERISIER a dû engager une instance en expulsion des locataires ; qu’il résulte des échanges entre les parties que la SARL QUARTZ IMMOBILIER reconnaissait le 29 janvier 2021 avoir eu connaissance des falsifications du locataire et acceptait d’endosser la responsabilité de la situation.

***

A titre préliminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir «constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu'elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la société AERAS DOMMAGES de juger recevable et bien fondée son intervention volontaire.

Suivant l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 5 des conditions particulières du contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle intitulé «Durée des garanties dans le temps » stipule :
« -La garantie est déclenchée par la réclamation dans les conditions prévues à l’article L 124-5 du Code des Assurances.

La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à l’assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration de 5 ans, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres.
(…)
L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie » (en gras dans le texte)

Le contrat définit le fait dommageable « comme celui qui constitue la cause génératrice du dommage. »

Il est constant que le contrat d’assurance a été souscrit le 7 décembre 2021 à effet du 1er janvier 2022.

Force est de constater que la clause stipulant l’exclusion de garantie dans le cas où l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de souscription du contrat est parfaitement claire et qu’elle s’impose donc à la SARL QUARTZ IMMOBILIER.

Cette clause d’exclusion de garantie sur laquelle l’attention de l’assuré a été attirée du fait de sa mention en caractères gras doit s’interpréter, pour la cohérence de l’article 5 en son entier, comme faisant exception à la précision que la garantie est déclenchée par la première réclamation quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres.

La reconnaissance par la SARL QUARTZ IMMOBILIER de sa responsabilité dans l’exécution du mandat suivant le mail adressé le 29 janvier 2021 à la SC LE CERISIER, après avoir fait le constat des falsifications opérées par les locataires relativement aux chèques remis après l’entrée dans les lieux et aux papiers concernant leur dossier suffit à établir qu’au jour de la souscription de la police d’assurance le 7 décembre 2021, elle avait connaissance du fait dommageable à l’origine de la réclamation des propriétaires formalisée le 25 janvier 2022, après la prise d’effet du contrat d’assurance.

La SARL QUARTZ IMMOBILIER sera donc déboutée de sa demande visant à être garantie par la société AERAS DOMMAGES, la demande de mise hors de cause formulée par la société AERAS DOMMAGES, contradictoire avec la régularisation d’une intervention volontaire, ne pouvant s’interpréter que comme une demande de rejet.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL QUARTZ IMMOBILIER succombant à l'instance, elle sera condamnée au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SARL QUARTZ IMMOBILIER sera en outre condamnée à payer la somme de 2.000 euros chacune à la SC LE CERISIER et à la société AERAS DOMMAGES au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il sera rappelé que selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort mis à disposition au greffe,