TJ 78646, 23 juin 2026, RG 25/00752

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 23 Juin 2026

N° RG 25/00752 - N° Portalis DB22-W-B7J-TITU

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [R] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : Me LEMONNIER
Copie certifiée conforme à l’original à :M. [U]
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail signé le 5 mars 2024, la SCI VB2M a donné en location à monsieur [R] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], appartenant à la société SCI VB2M, pour un loyer mensuel hors charges de 520€.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) s’est portée caution du paiement des loyers et charges du locataire.

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire de l’appartement a fait jouer l’engagement de caution pris auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui lui a réglé la somme de 1637€, correspondant aux loyers et charges de juin 2024 à mars 2025 inclus.

C’est dans ce contexte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui fait donc valoir être subrogée dans les droits de la société bailleresse en qualité de caution a délivré un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 7 avril 2025, sommant monsieur [R] [U] de verser la somme principale de 1637€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, la propriétaire a de nouveau fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé complémentairement le montant des sommes dues par monsieur [R] [U], soit la somme de 177€ x 3 = 531€ correspondant aux loyers d’avril à juin 2025 inclus.

Par acte du 25 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) a fait assigner monsieur [R] [U] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :

- de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire, et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

- d'autoriser à faire procéder à l'expulsion de monsieur [R] [U] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l'assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

- vu les mécanismes de la subrogation de condamner monsieur [R] [U] au paiement de la somme de 2168€ au titre des arriérés de loyers, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1637€ et pour le surplus à compter de la présente assignation compte tenu des sommes réglées au titre de la garantie des loyers;

- fixer l’indemnité d'occupation égale au montant des loyers augmenté des charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail;

- condamner monsieur [R] [U] payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative;

- condamner monsieur [R] [U] payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) la somme de 800€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer;

- ordonner l’exécution provisoire;

A l'audience du 14 avril 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS), représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés a augmenté et s'élève à la somme de 4262€ au 13 avril 2026.

Monsieur [R] [U], est présent. Il indique avoir rencontré des difficultés financières ayant été au RSA pendant 2 ans, ce qui a entrainé une accumulation de dettes. Néanmoins, il affirme avoir aujourd’hui retrouvé un emploi pour un salaire de 2100€ par mois et vivre seul sans charge particulière. Il sollicite des délais de paiement, proposant de verser la somme de 250€ par mois, en sus du loyer courant, ce à quoi s’oppose le bailleur qui indique que le loyer courant n’est pas repris.

Le bailleur a été autorisé à produire une note en délibéré pour justifier du versement évoqué par monsieur [R] [U].

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière, et bien fondée.

En application des articles 2305 et notamment 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

De plus, il est de jurisprudence constante que la personne qui s’est portée caution du paiement des loyers laissés impayés par le locataire est endroit d’exercer en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé l’action en résolution de bail qui lui permet de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) justifie être subrogée dans les droits du bailleur.

La société (SAS) produit plusieurs documents dont la convention Etat-UESL justifiant de la mise en œuvre du dispositif de Visale et du cautionnement, comme de l’engagement avec le bailleur et de sa quittance subrogative. Elle a donc qualité pour agir à l’encontre du locataire pour le paiement des loyers mais également pour obtenir la résiliation en lieu et place du bail.

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 28 juillet 2025., soit deux mois avant l'audience, le 14 avril 2026, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 9 avril 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 7 avril 2025, le commandement de payer délivré à monsieur [R] [U] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans un délai de 6 semaines, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) apporte la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 5 mars 2024, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 7 avril 2025, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s'est trouvé automatiquement résilié à compter du 19 mai 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) produit une quittance subrogative électronique en date du 12 mars 2025 faisant état d’une somme de 1637€, qu’elle a versé au bailleur, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 à février 2025 inclus.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) produit une seconde quittance subrogative électronique en date du 13 juin 2025 actualisée faisant état d’une somme de 2168€, qu’elle a versé au bailleur, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 à mai 2025 inclus.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) produit une autre quittance subrogative électronique en date du 10 avril 2026 actualisée faisant état d’une somme de 4262€, qu’elle a versé au bailleur, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 à mai 2025 inclus.

Le bailleur a été autorisé à produire une note en délibéré pour justifier du versement évoqué par monsieur [R] [U]. Il indique que la créance définitive s’élève à la somme de 2874€ et ajoute ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement pour cette raison.

Par conséquent, monsieur [R] [U], tenu selon le contrat de bail au paiement des loyers et charges, sera condamné à payer à payer à La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) la somme de 2874€, arrêtée au 28 avril 2026, qu’elle a versé au bailleur, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d'occupation qu’elle a versé au propriétaire, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1637€ à compter du 7 avril 2025, et pour le surplus à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.
Au vu de ces éléments précédents, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’accorder d’office à monsieur [R] [U] des délais de paiement et d’autoriser monsieur [R] [U] à se libérer de sa dette locative progressivement selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que l’échelonnement n’est permis légalement que dans la limite maximale de 36 mois.

Les délais ainsi accordés dans les modalités précisées au dispositif auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire étant entendu que s'ils ne sont pas respectés il y a lieu d’appeler l’attention du locataire sur le fait que:

- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le locataire devra quitter les lieux à défaut de quoi il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
- en ce cas, le locataire sera également redevable envers la société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS), à compter de la déchéance du terme et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles,

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

En outre, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens.

Dès lors, monsieur [R] [U] sera condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) la somme de 150€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS