TJ 78646, 16 janv. 2026, RG 23/01014

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 16 JANVIER 2026

N° RG 23/01014 - N° Portalis DB22-W-B7H-REPJ

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Madame LECLERC, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame SOUMAHORO, Greffier,

DEMANDEUR au principal et défendeur à l’incident :

Monsieur [K] [Z], né le 12 février 1982 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Vincent JARNOUX-DAVALON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE au principal et demaneresse au demandeur :

La SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE, dont le siège social est situé [Adresse 2] ANTONY Représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège,
représentée par Me Martine GONTARD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me François DANEMANS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEBATS : A l'audience publique d’incident tenue le 20 Octobre 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame LECLERC, Vice-Présidente, juge de la mise en état assistée de Madame SOUMAHORO, greffier, puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 09 Janvier 2026, prorogé au 16 Janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2023, M. [K] [Z] a fait assigner la société civile immobilière RESIDENCES FRANCO-SUISSE (ci-après la « SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE ») devant ce tribunal aux fins de la voir condamnée à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de la perte de jouissance, la somme de 24 000 euros au titre de la perte de valeur du bien immobilier et la somme de 26 000 euros en réparation du préjudice moral, outre la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE, demande au juge de la mise en état de :
« Vu l’article 789, 6° du code de procédure civile
Vu les articles 1642-1, 1648 et 1147 (ancien) du code civil,
- Juger que l’action dirigée par M. [Z] à l’encontre de la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE, est irrecevable, car forclose,
En conséquence,
- Débouter M. [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE,
- Condamner M. [Z] à verser à la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE, une somme de trois mille euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. [Z] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Martine GONTARD, avocate au Barreau de Versailles. »

Par dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 17 octobre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, M. [Z] demande au juge de la mise en état de :
« - Rejeter la fin de non-recevoir introduite par la SCI RESIDENCES FRANCO-SUISSE,
- Condamner cette dernière au paiement d’une somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. »

L’incident a été fixé pour les plaidoiries au 20 octobre 2025. A l’issue de l’audience, il a été mis en délibéré au 09 Janvier 2026, prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion

La SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE fait valoir que M. [Z] se plaint d’une place de parking trop étroite ce dont il pouvait se convaincre au jour de livraison, soit le 19 décembre 2012 selon procès-verbal de livraison du même jour ou à tout le moins dans le mois suivant son entrée dans les lieux soit, avant le 19 janvier 2012.

Se fondant sur les dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE expose que M. [Z] devait engager son action le 19 janvier 2014 au plus tard et que n’ayant assigné en référé que le 15 décembre 2017, il est forclos.

Elle ajoute que le délai de forclusion prévu à l’article 1648-1 du code civil s’applique à la garantie décennale, à la responsabilité contractuelle et à la garantie des vices apparents.

En réponse à M. [Z] qui prétend que la livraison est l’acte intervenant entre le maître d’ouvrage et les entreprises, elle expose que le procès-verbal de livraison (et non de réception) constitue la formalisation de l’obligation de délivrance du vendeur envers l’acquéreur.

Elle conteste que l’emplacement de parking n’a pas été livré le 19 décembre 2012 alors que le procès-verbal a été signé sans réserve et que M. [Z] utilise cet emplacement depuis qu’il a été livré.

La SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE rappelle que l’action en garantie des vices et défauts de conformité étant une action spéciale, elle est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle dans les rapports entre l’acquéreur et le vendeur.

M. [Z] fait valoir en réponse qu’il ne peut y avoir de réception entre l’acquéreur et le vendeur dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement et que seule la prise de possession fait courir le délai d’un mois pour que l’acquéreur puisse procéder à des réserves complémentaires et que le délai d’action de douze mois prévu à l’article 1642-1 du code civil ne court qu’à l’expiration de ce délai d’un mois.

Il considère qu’il n’a pas pu prendre possession de l’emplacement de stationnement le 19 décembre 2012, car le sous-sol était inaccessible.

Il estime que la mention du « parking » dans le procès-verbal de « prise de possession » est insuffisant à caractériser le fait qu’il ait eu accès au sous-sol.

Indiquant n’avoir jamais formalisé de prise en possession de l’emplacement de stationnement avec le vendeur, il explique que le délai fixé à l’article 1642-1 du code civil n’a jamais commencé à courir et demande le rejet de la fin de non-recevoir soulevée.

***

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
(…)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

La vente d’immeuble à construire est régie, notamment, par les articles 1601-1 et suivants,1642-1 et 1646-1 du code civil. En application des articles 1603 et 1602 du code civil, le vendeur d’immeuble à construire, tel le vendeur en l’état futur d’achèvement, a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir.

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L’article 1648, alinéa 2, du code civil précise que dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Il s'agit des désordres apparents apparus lors de la prise de possession et figurant sur le procès-verbal de remise des clefs et de ceux apparus dans le mois qui suit cette prise de possession.

L'acquéreur est recevable pendant un an, à compter de la réception des travaux ou un mois après la prise de possession des ouvrages, à intenter contre le vendeur une action en garantie des vices et défauts de conformité apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession.

Si la recevabilité de l'action fondée sur l'article 1642-1 du code civil n'est pas subordonnée au respect d'un délai de dénonciation des vices et défauts de conformité apparents dans le mois de la prise de possession, le vendeur en l'état futur d'achèvement ne pourra être condamné sur le fondement de cette garantie que si les désordres affectant l'immeuble sont bien apparus dans le délai de l'article 1642-1 du code civil, la preuve de la date d'apparition du désordre pouvant être valablement et efficacement rapportée par un constat d'huissier, des témoignages, le compte rendu de visite d'un technicien désigné par l'acquéreur.

L’action en indemnisation de l’acquéreur relevant de la garantie prévue à l’article 1642-1 du code civil est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun.

En l’espèce, il est constant que par acte authentique du 30 mars 2011 contenant vente en l'état futur d'achèvement, M. [Z] a acheté, auprès de la SCI RESIDENCES FRANCO-SUISSE, un appartement de deux pièces et un emplacement de stationnement n°105 situé sous-sol [Adresse 3] à LES CLAYES-SOUS-BOIS (78).

La livraison a fait l’objet d’un procès-verbal du 19 décembre 2012.

Aux termes de son assignation, M. [Z] fait état de plusieurs échanges avec le syndic de l’immeuble et le vendeur relatifs à l’impropriété de la place de stationnement.

Le 15 décembre 2017, M. [Z] a fait assigner la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE devant le juge des référés de VERSAILLES et sollicité la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 13 février 2018, le juge des référés a désigné M. [F] qui a déposé son rapport le 22 mai 2020.

L’action en indemnisation de M. [Z], ainsi qu’elle ressort de son assignation au fond relève de la garantie prévue à l'article 1642-1 code civil, en sa qualité d’acquéreur dans le cadre d’une vente en l'état futur d'achèvement exclusive de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Elle doit en conséquence être engagée dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux ou un mois après la prise de possession des ouvrages conformément aux dispositions de l’article 1648, alinéa 2.

M. [Z] conteste avoir pris possession de l’emplacement de parking à la date du procès-verbal qu’il a signé le 19 décembre 2012 intitulé « procès-verbal de livraison et de remise des clés ».

Néanmoins, il ressort dudit procès-verbal que celui-ci a pris livraison de l’ouvrage, visant l’emplacement de stationnement sous le vocable « parking ».

Il ne démontre pas qu’à cette date, contrairement à ses affirmationS, l’accès au sous-sol était empêché en l’absence de réserve sur ledit procès-verbal, en ce qui concerne le parking.

Il appartenait donc à M. [Z] d’engager son action contre la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE le 19 janvier 2014 soit dans le délai d’un an à l’expiration du délai d’un mois suivant la signature du procès-verbal de livraison sans réserve.

Or il a assigné la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE devant le juge des référés le 15 décembre 2017, de sorte que son action est irrecevable car forclose.

Au surplus, il ne peut suffire d’affirmer que la prise en possession de l’emplacement de stationnement n’a jamais eu lieu pour ne fixer aucun point de départ au délai de forclusion prévu à l’article 1648-2 du code civil et la dénonciation des désordres allégués au vendeur constituerait à tout le moins le point de départ du délai de forclusion.

En conséquence, l’action de M. [Z] est irrecevable car forclose.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [Z] succombant à l'incident, il sera condamné aux dépens relatifs audit incident en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] sera par ailleurs condamné à payer à la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS