TJ 78646, 9 janv. 2026, RG 22/03636

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL du 09 JANVIER 2026

N° RG 22/03636 - N° Portalis DB22-W-B7G-QWPX.

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [Q] [X] [U] né le 20 juin 1965 à [Localité 1], de nationalité française, célibataire, adjoint gestion de comptable, demeurant [Adresse 1] ;
représenté par Me Isabelle PORTET, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Madame [R] [V] [Z] [H] épouse [J], née le 23 septembre 1967 à [Localité 2], de nationalité française, épouse séparée de biens de Monsieur [I] [D] [J], assistante de direction, demeurant [Adresse 2],
représentée par Me Julie BARRERE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Nathalie MAYA-AVRIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [I] [D] [J], né le 10 novembre 1958 à [Localité 3], de nationalité française, époux séparé de biens de Madame [R] [V] [Z] [H], retraité, président de société, demeurant [Adresse 2],
représenté par Me Julie BARRERE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Nathalie MAYA-AVRIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

FJ FORMADIAG exerçant sous l’enseigne commerciale « ARLIANE DIAGNOSTIC IMMOBILIER », société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 831 773 528, dont le siège se situe [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, demeurant en cette qualité audit siège,
représentée par Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Damien JOST, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ALLIANZ IARD, société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 542 110 291, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège ès qualités,
représentée par Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Damien JOST, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 23 Juin 2022 reçu au greffe le 30 Juin 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Novembre 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame LECLERC, Vice-Présidente

GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 9 juillet 2021 précédé d’un compromis de vente des 12 et 13 avril 2021, Monsieur [P] [U] a acquis de Monsieur [I] [J] et Madame [R] [H] épouse [J] (ci-après les époux [J]) un studio constituant le lot n°5 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 6] (78) au prix de 168.000 euros hors frais d'agence.

Un certificat de mesurage établi par la SAS FG FORMADIAG, concluant à une superficie loi Carrez de 29,94 m², a été annexé au compromis de vente.

A été annexé à l’acte de vente le dossier technique immobilier établi par la SAS FJ FORMADIAG comprenant notamment le certificat de surface privative dressé le 2 mars 2021 précisant une surface privative au sens de la loi Carrez de 29,94 m² se décomposant comme suit :
- Pièce de vie : 25,17 m²
- SDD/WC : 4,77 m².

Suivant deux courriers des 25 et 26 février 2022, Monsieur [P] [U] a informé les vendeurs et leur notaire que la surface privative du studio acquis par lui mentionnée dans l’acte de vente était inférieure à la surface réelle du bien immobilier, au sens de la loi Carrez, au vu du certificat de mesurage ramenant la superficie totale de celui-ci à 23,55 m² qu’il a fait établir par la société SOREP DIAGNOSTIC et qu’il a joint à son envoi. Il a sollicité la restitution d’une partie du prix de vente à hauteur de 35.897,60 euros et proposé le règlement de cette difficulté par voie amiable.

Le 10 mars 2022, la SAS FJ FORMADIAG, mandatée par les époux [J], s’est une nouvelle fois rendue sur les lieux et a émis un second rapport concluant à une superficie de 23,53 m².

Les démarches amiables entre les différents intervenants n'ayant pas abouti, Monsieur [P] [U] a fait assigner les époux [J], la SAS FJ FORMADIAG et son assureur la SA ALLIANZ IARD devant le tribunal judiciaire de Versailles, suivant actes d’huissier de justice signifiés le 27 juin 2022, aux fins principalement d'obtenir la réduction du prix de vente des vendeurs et une indemnisation de la part du diagnostiqueur et de son assureur.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 mars 2023, Monsieur [P] [U] demande au tribunal de :
Vu l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dite loi « [M] » fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Vu les dispositions des articles 1104 et 1240 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence ;
JUGER qu’il existe une différence au sens de la loi dite « LOI [M] » entre :
- La surface privative réelle du bien immobilier sis [Adresse 6] (adresse postale), et figurant au cadastre au [Adresse 7] acquis par Monsieur [P] [U],
- Et la surface dudit bien immobilier mentionnée sur l’acte de vente notarié régularisé le 9 juillet 2021 ;
JUGER que la surface réelle du bien immobilier sis [Adresse 6] (adresse postale), et figurant au cadastre au [Adresse 7] acquis par Monsieur [P] [U] est de 23,53m2 alors que la surface mentionnée aux termes de l’acte de vente notarié est de 29,94m2 ;
JUGER que la différence de surface est donc de 6,41 m2 ;
En conséquence,
JUGER que la superficie réelle de la partie privative est inférieure de plus de 1/20ème soit 5 % à celle exprimée dans l’acte de vente ;
En conséquence,
JUGER que Monsieur [P] [U] en sa qualité d’acquéreur du bien immobilier est recevable et bien fondé à solliciter la restitution d’une partie du prix de vente du bien immobilier aux vendeurs Madame et Monsieur [J] ;
En conséquence,

CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [J] à payer à Monsieur [P] [U] la somme de 35.968,00 € au titre de la restitution d’une partie du prix de vente du bien immobilier sis [Adresse 6] (adresse postale), et figurant au cadastre au [Adresse 7], correspondant à la moindre mesure ;
CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [J] à payer à Monsieur [P] [U] la somme de 2.000,00 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi par Monsieur [U] du fait de la résistance abusive des vendeurs ;
CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [J] à payer à Monsieur [P] [U] la somme de 3.000,00 € de dommages-intérêts pour en réparation des préjudices financier et moral subis par Monsieur [U] du fait de la mauvaise foi des vendeurs ;
CONDAMNER in solidum la société FJ FORMADIAG et la société ALLIANZ I.A.R.D en sa qualité d’assureur de la société FJ FORMADIAG à payer à Monsieur [P] [U] la somme de 5.000,00 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi par Monsieur [U] du fait de la faute commise par la société FJ FORMADIAG dans le calcul de la superficie du bien immobilier acquis par Monsieur [U] ;
CONDAMNER in solidum la société FJ FORMADIAG et la société ALLIANZ I.A.R.D en sa qualité d’assureur de la société FJ FORMADIAG à payer à Monsieur [P] [U] la somme de 3.499,32 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier lié aux frais de notaire subi par Monsieur [U] du fait de la faute commise par la société FJ FORMADIAG dans le calcul de la superficie du bien immobilier acquis par Monsieur [U] ;
CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [J], la société FJ FORMADIAG et la société ALLIANZ I.A.R.D en sa qualité d’assureur de la société FJ FORMADIAG à payer à Monsieur [P] [U] la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [J], la société FJ FORMADIAG et la société ALLIANZ I.A.R.D en sa qualité d’assureur de la société FJ FORMADIAG aux entiers dépens de l’instance.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 mars 2023, les époux [J] demandent au tribunal de :
Vu l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dite « loi carrez »
Vu les articles 1104, 1217, 1231, 1231-1, 1231-2, du Code civil,
Vu l’article 367 du Code de Procédure Civile,
Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces produites et la jurisprudence citée,
- DECLARER Monsieur et Madame [J] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions, y faisant droit, de :
- JUGER qu’il existe une différence au sens de la loi dite « LOI [M] » entre :
La surface privative réelle du bien immobilier sis [Adresse 8] (adresse postale) et figurant au cadastre au [Adresse 9] acquis par Monsieur [P] [U],
Et la surface dudit bien immobilier mentionnée sur l’acte de vente notarié régularisé le 9juillet 2021 résultant du certificat de mesurage établi le 2 mars 2021 par la société FJ FORMADIAG ;

- JUGER que la surface réelle du bien immobilier sis [Adresse 10] (adresse postale) et figurant au cadastre au [Adresse 9] acquis par Monsieur [P] [U] est de 23,53 m2 alors que la surface mentionnée aux termes de l’acte de vente notarié est de 29,94 m² résultant du certificat de mesurage établi le 2 mars 2021 par la société FJ FORMADIAG ;
- JUGER que la différence est donc de 6,41 m2 ;
En conséquence,
- JUGER que la superficie réelle de la partie privative est inférieure de plus de 1/20ème soit 5% à celle exprimée dans l’acte de vente ;
En conséquence,
- JUGER que Monsieur et Madame [J] constatent le bien-fondé en droit de la demande de Monsieur [U] concernant la restitution d’une partie du prix de vente à hauteur de 35.968 €uros ;
- DEBOUTER Monsieur [U] du surplus de ses demandes à l’encontre de Madame et Monsieur [J] ;
- JUGER que la société FJ FORMADIAG a commis une faute et a engagé sa responsabilité civile professionnelle à l’encontre de Madame et Monsieur [J] ;
- DEBOUTER la société FJ FORMADIAG et la société ALLIANZ IARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre les époux [J]
- JUGER que le préjudice de Madame et Monsieur [J] résultant de la faute commise par la société FJ FORMADIAG consiste en la perte de chance de vendre leur bien au prix de 168.000 euros pour la surface de 23,53 m2 et s’élève à la somme de 35.968 euros ;
- CONDAMNER la société FJ FORMADIAG à indemniser Monsieur et Madame [J] de leur préjudice de perte de chance de vendre leur bien au prix de 168.000 euros par le versement de la somme de 35.968 euros à titre de dommages intérêts de ce chef, et CONDAMNER la Compagnie ALLIANZ I.A.R.D. en sa qualité d’assureur de la société FJ FORMADIAG à les en garantir.
- CONDAMNER in solidum la société FJ FORMADIAG et la société ALLIANZ I.A.R.D. en sa qualité d’assureur de la société FJ FORMADIAG à payer à Madame et Monsieur [J] la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum la société FJ FORMADIAG et la société ALLIANZ I.A.R.D. en sa qualité d’assureur de la société FJ FORMADIAG aux entiers dépens de l’instance.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2022, la SAS JF FORMADIAG et la SA ALLIANZ IARD demandent au tribunal de :
Vu les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1240 du Code civil,
Vu l’article L. 112-6 du Code des assurances,
À titre principal,
Débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre les sociétés FJ FORMADIAG et ALLIANZ IARD,
Débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre les sociétés FJ FORMADIAG et ALLIANZ IARD,
À titre subsidiaire,

• Condamner les époux [J] à garantir les sociétés FJ FORMADIAG et ALLIANZ IARD de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,
• Déclarer la société ALLIANZ IARD recevable à opposer aux tiers la franchise contractuelle de 1.000 € (mille euros) due par son assuré.
En tout état de cause,
• Condamner tout succombant à payer aux sociétés FJ FORMADIAG et ALLIANZ IARD une somme d’un montant de 3.000 € chacune sur le fondement de l’article 700 CPC,
• Condamner tout succombant au paiement des dépens, lesquels seront recouvrés par Hervé KEROUREDAN conformément aux dispositions de l’article 699 CPC.

Par décision en date du 13 mai 2024, le juge de la mise en état a dit n'y avoir lieu à jonction avec le dossier RG 23/6240, l'action en responsabilité engagée par les époux [J] à l'encontre de leur gestionnaire de bien et du notaire étant sans incidence sur la procédure engagée par Monsieur [U] en réduction du prix de vente du bien immobilier acquis auprès des époux [J].

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2025. L'affaire a été fixée à l'audience du 4 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Monsieur [U] à l’encontre des vendeurs

*sur la réduction du prix de vente

Monsieur [P] [U] sollicite une diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure et ce, conformément à l’article 46 de la loi Carrez au vu de la différence de superficie de 6,41 m², sur laquelle s’accordent l’ensemble des défendeurs, soit plus d’un vingtième entre le mesurage mentionné dans l’acte de vente et celui mentionné dans l’attestation de surface privative en date du 10 mars 2022.

Les époux [J] indiquent ne pouvoir que constater le bien-fondé en droit de la demande de Monsieur [P] [U] concernant la restitution d’une partie du prix de vente qu’il a calculée à hauteur de 35.968 euros.

***

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété dite “loi Carrez”, dispose que toute promesse unilatérale de vente, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot mentionne la superficie privative de ce lot, ces dispositions n'étant pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

L'article 46 précité prévoit que l’acquéreur dispose, au cas où la superficie exacte est inférieure de plus de 1/20ème, d’une action en diminution du prix, “proportionnelle à la moindre mesure ”, à intenter dans l’année de la signature de l’acte authentique.

La diminution du prix consécutive à une diminution de superficie de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte est une sanction automatique par laquelle le vendeur ne fait que restituer le prix auquel il ne pouvait prétendre dès lors qu'il ne correspondait pas à la surface exacte du lot vendu.

Il incombe à la partie qui se prévaut d’une erreur de mesurage d’un lot d’en rapporter la preuve, l’écart supérieur à 1/20ème, de nature à justifier une action en restitution du prix, s’appréciant au regard de la superficie déclarée à l’acte de vente.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’existence d’une différence de superficie de 6,41 m², soit plus d’un vingtième par rapport à celle de 29,94 m² déclarée à l’acte de vente et sur la diminution du prix de vente qui en découle.

Il convient donc de condamner les époux [J] à payer à Monsieur [P] [U] la somme de 35.968 euros.

*sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Monsieur [P] [U] indique que les époux [J] ont été informés dès octobre 2021 par leur notaire, Maître [L], qui les avait assistés lors de la vente du studio, d’une différence entre la surface privative réelle du studio et celle mentionnée dans l’acte de vente et de ce que l’erreur était défavorable pour l’acquéreur ; qu’ils ont fait établir un nouveau mesurage par la SAS FJ FORMADIAG qui a confirmé cette différence le 10 mars 2022.

Il fait valoir que les époux [J] n’étaient pas fondés à retarder la restitution d’une partie du prix de vente dans l’attente de nouvelles du diagnostiqueur ou de son assurance puisqu’ils ne pouvaient rechercher la garantie du métreur et/ou de son assureur en cas d’erreur de mesurage « loi Carrez », ce que Monsieur [J] ne pouvait ignorer en sa qualité d’architecte.

Monsieur [P] [U] fait également valoir que Monsieur [J] ayant aussi nécessairement connaissance du délai d’un an dans lequel en tant qu’acquéreur, il devait agir judiciairement, c’est volontairement et abusivement que les vendeurs se sont abstenus de lui restituer les sommes réclamées pour tenter de voir déclarer forclose l’action en restitution d’une partie du prix de vente.

Il souligne que la résistance abusive est d’autant plus caractérisée que les époux [J] n’ont procédé à aucun règlement alors qu’ils ont reconnu dans leurs écritures le bien fondé de sa demande de restitution d’une partie du prix de vente.

Les époux [J] contestent toute résistance abusive de leur part expliquant avoir sollicité les professionnels qui les ont assistés lors de la vente pour obtenir d’eux des explications.

Ils expliquent avoir été persuadés que le litige pouvait se résoudre par l’indemnisation de ce qu’ils considéraient comme leur préjudice et avoir tenté pour cela de trouver une solution auprès du mesureur et de l’agence immobilière.

***

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, les époux [J] justifient, par la production des mails et courriers qu’ils ont envoyés, avoir entrepris de nombreuses démarches, tout d’abord et dans les jours qui ont suivi la réclamation de Monsieur [P] [U], pour vérification des mesures et ensuite pour tenter d’obtenir de l’agence immobilière, en charge de la gestion du bien et de sa vente, et du diagnostiqueur à l’origine de l’erreur de mesurage, une prise en charge par leurs assureurs respectifs.

Les époux [J] n’étant pas juristes, rien ne démontre qu’ils aient volontairement temporisé avec l’objectif de voir l’action en réduction de prix de l’acquéreur atteinte par la forclusion. Pour la même raison, il ne peut pas non plus leur être fait grief d’avoir pensé que le litige se résoudrait par l’indemnisation qu’ils ont tenté d’obtenir auprès du mesureur et de l’agence immobilière.

Enfin, le fait de reconnaître le bien fondé de l’action entreprise dans le cadre de la présente procédure, et de faire ainsi preuve d’honnêteté intellectuelle, sans s’acquitter des sommes correspondantes ne peut pas être considéré comme constitutif de résistance abusive, s’agissant d’un retard dans l’exécution qui sera sanctionné par l’allocation d’intérêts de retard.

Monsieur [P] [U] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

*sur les dommages et intérêts pour préjudice financier et moral

Monsieur [P] [U] considère que les époux [J] ont fait preuve de mauvaise foi au moment de la signature tant du compromis de vente que de l’acte de vente puisqu’ils avaient nécessairement connaissance de ce que la surface mentionnée dans les actes n’était pas la surface réelle du bien. Il fait valoir que les époux [J] avaient eu connaissance des plans du studio ; que Monsieur [J] était architecte et donc non profane ; que les consorts [J] louaient le studio, le contrat de bail mentionnant la surface exacte.

Monsieur [P] [U] souligne que postérieurement à la vente, Monsieur [J] a reconnu auprès de lui avoir remarqué un problème sur le calcul de la surface lors de la première intervention du diagnostiqueur et qu’étant présents à la signature de l’acte de vente, ils ont signé devant notaire un acte dans lequel ils s’engageaient sur l’exactitude de la surface.

Les époux [J] font valoir leur bonne foi.

Ils indiquent qu’ils ne sont pas à l’origine de la mention de la surface ; qu’interrogée par eux lors de la rédaction du compromis de vente sur la différence de surface entre les documents qu’ils avaient transmis et de ceux établis pour la location du bien, l’agence leur a confirmé que le diagnostiqueur, mandaté par ses soins, avait utilisé la méthode [M] pour le calcul, d’où une possible différence entre les superficies qu’ils avaient eux-mêmes communiquées et celles trouvées par le diagnostiqueur.

Ils relèvent qu’à aucun moment ni l’agent immobilier, ni le notaire, qui a été destinataire de tous les documents nécessaires, ne les ont alertés quant à la discordance de surface alors qu’il leur incombait de vérifier la cohérence des renseignements et des documents qui leur avaient été remis en application de leur devoir de conseil.

Ils ajoutent que Monsieur [J] n’est pas architecte ; qu’il est à la retraite depuis 2018 et président d’une société d’ingénierie et d’études techniques dans le domaine industriel, son activité de gestionnaire de l’entreprise ne lui conférant aucune compétence spécifique en matière de loi [M] ; que la carte de visite « architecture -ingénierie – aménagement foncier » figurant au bas de ses mails correspond à la carte commerciale de l’entreprise.

Ils soulignent que Monsieur [P] [U] ne justifie pas des préjudices financier et moral dont il demande réparation.

***

Suivant l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, les époux [J] admettent avoir relevé, dès la rédaction du projet de compromis de vente, les incohérences concernant la superficie du studio entre les documents fournis par eux et le mesurage établi par le diagnostiqueur.

Monsieur [J] a déclaré dans les actes de vente être chef d’entreprise, ce que confirme la fiche « société.com » communiquée par Monsieur [P] [U].

Monsieur [J] apparaît en effet comme président d’une société BK CONCEPT spécialisée dans le secteur d’activité de l’ingénierie et des études techniques. On ne peut pas déduire de la signature automatique des mails envoyés par Monsieur [J] à partir de son adresse professionnelle qui fait apparaître le nom de l’entreprise BK CONCEPT suivi de « ARCHITECTURE – INGENIERIE – AMENAGEMENT FONCIER », que Monsieur [J] était lui-même architecte et qu’il doit donc être considéré comme sachant en matière de calcul de superficie.

La preuve n’est pas rapportée par les époux [J] de l’explication qu’ils disent leur avoir été donnée par l’agence immobilière de nature à les rassurer sur la conformité du mesurage. Toutefois n’étant pas spécialement qualifiés et aucun des professionnels intervenus à leurs côtés, que ce soit l’agence immobilière ou le notaire, n’ayant soulevé de difficultés, les époux [J] ont pu penser la question réglée.

La mauvaise foi qui leur est reprochée par Monsieur [P] [U] apparaît ainsi insuffisamment caractérisée.

Monsieur [P] [U] sera débouté de la demande de dommages et intérêts qu’il formule à ce titre.

Sur la demande d’indemnisation des époux [J] à l’égard de la SAS FJ FORMADIAG et sur la garantie de son assureur

Les époux [J] recherchent la responsabilité contractuelle de la SAS FG FORMADIAG au titre de l’erreur de mesurage effectué, l’obligation de ce professionnel étant une obligation de résultat. Ils soulignent que la SAS FG FORMADIAG et son assureur reconnaissent dans leurs écritures l’erreur commise.

Ils soutiennent que la SAS FG FORMADIAG ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif que le vendeur, avec lequel elle n’a jamais été relation, ou l’agence immobilière ne lui ont pas communiqué les documents préalablement à son repérage ; qu’elle ne peut pas prétendre non plus que ce déficit ne pouvait échapper à Monsieur [J], architecte de profession, cette affirmation étant erronée.

Rappelant qu’ils sont des profanes et qu’ils n’habitaient pas le bien, ils font valoir qu’aucune faute ne peut leur être reprochée ; qu’ils ont pu légitimement penser que l’idée qu’ils avaient de la superficie de leur bien était erronée, notamment en raison de la présence d’une terrasse attenante au studio.

Ils ajoutent que le mesureur ne peut arguer du fait que le risque pris par le vendeur ne lui permet pas de reporter sa responsabilité sur l’opérateur, la jurisprudence citée par la SAS FJ FORMADIAG ne trouvant pas à s’appliquer puisqu’elle est l’auteur du diagnostic erroné et qu’elle n’a avisé à aucun moment le vendeur d’une quelconque erreur.

Ils précisent que le titre de propriété et autres pièces n’étaient pas nécessaires à sa mission.

Ils considèrent que la SAS FG FORMADIAG doit répondre de la perte de chance qu’ils ont subie de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre. Ils expliquent qu’ils vont devoir restituer à Monsieur [P] [U] la somme de 35.968 euros, ce qui porte la moins value par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble à 24.968 euros, honoraires d’agence compris ; que le prix de vente à 168.000 euros est très nettement justifié au regard des caractéristiques de l’immeuble et qu’il est certain que compte tenu de ces caractéristiques et de la plus value raisonnable qu’ils étaient en droit d’attendre, ils n’auraient jamais accepté de vendre le bien à un prix inférieur à 168.000 euros.

La SAS FJ FORMADIAG et la société ALLIANZ IARD répondent que le vendeur a pris le risque de déclarer au moment de la vente une surface largement supérieure à celle visée au contrat de bail et que le vendeur a admis avoir eu conscience d’un écart de surface inexpliqué. Elles en déduisent que le risque pris par le vendeur ne lui permet de reporter sa responsabilité sur l’opérateur.

Elles soutiennent que la mise en cause de l’opérateur résulte directement des manquements à la loyauté contractuelle ainsi qu’à l’obligation pré-contractuelle de renseignement du vendeur, pourtant architecte de son état, n’a pas jugé utile de communiquer son titre de propriété, ni aucune autre pièce.

***

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS FJ FORMADIAG en retenant une superficie du studio de 29,94 m² au lieu de 23,70 m² a commis une erreur de mesurage constitutive d’une faute.

Le mesureur, qui était en charge d’une mission purement technique consistant à prendre le bien tel qu’il se présentait matériellement et à procéder à son mesurage, ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif que ne lui a pas été communiquée la documentation juridique relative au bien, s’agissant en particulier du titre de propriété, ces documents n’étant pas nécessaires à l’exécution de sa mission.

Par ailleurs, le fait que les époux [J] se soient interrogés sur les incohérences existant entre les différents mesurages ne suffit pas à établir la connaissance par eux de l’erreur commise par le mesureur. Aucun élément ne permet de démontrer que les époux [J], qui en tant que profanes s’en sont remis aux professionnels et, au premier chef, à la SAS FJ FORMADIAG rémunérée pour cette prestation, aient sciemment pris le risque, en connaissance de la non-conformité du mesurage effectué par la SAS FORMADIAG, de vendre le bien annoncé pour une surface supérieure la surface réelle.

La SAS FJ FORMADIAG, spécifiquement missionnée par les vendeurs par l’intermédiaire de l’agence immobilière pour établir le certificat de superficie en vue de la vente du bien, a manqué, en tant que professionnel, à l'obligation de résultat à laquelle elle était tenue.

Elle a donc commis une faute dont elle doit réparation intégrale aux époux [J].

Le préjudice dont les époux [J] peuvent solliciter la réparation auprès du mesureur consistant en la perte de chance de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre, il n’y a pas lieu de tenir compte des considérations des vendeurs sur la moins value qu’une vente à moindre prix leur aurait fait encourir.

Comme pour toute acquisition immobilière, la fixation du prix du studio n'a pas été déterminée par sa seule surface mais a également pris en compte son emplacement, la configuration des lieux et les caractéristiques propres du bien, de sorte qu'en fonction de ces éléments, même si l'acquéreur avait eu connaissance de la différence de surface, il se serait peut-être acquitté d'un prix certes inférieur mais pas du montant de la réduction de prix imposée aux vendeurs d'un montant de 35.968 euros.

Il est du reste établi, par l’estimation effectuée par l’agence immobilière en charge de la vente à 167.850 euros pour une surface retenue de 23,55 m², que les qualités du bien autres que la superficie le rendaient attractif, quasiment au prix auquel il a été vendu pour une surface annoncée de 6 m² supplémentaire.

Au vu de ces éléments et de l'aléa propre à toute négociation, il sera retenu une perte de chance de 90%.

Le préjudice, en lien de causalité direct et certain avec le manquement de la SAS FJ FORMADIAG responsable d'une erreur de mesurage, sera évalué à la somme de 32.371,20 euros (35.968 x 90%).

La société ALLIANZ IARD ne conteste pas sa garantie mais entend voir appliquer la franchise de 1.000 euros prévue aux conditions générales du contrat d'assurance souscrit par la SAS FJ FORMADIAG qu'elle est bien fondée à opposer aux époux [J] en vertu de l'article L112-6 du code des assurances.

Il convient donc de condamner la SAS FJ FORMADIAG au paiement de la somme de 32.371,20 euros euros à titre de dommages et intérêts et la société ALLIANZ IARD à garantir la SAS FORMADIAG de la condamnation prononcée à son encontre dans la limite de 31.371,20 euros (32.371,20 – 1.000).

Sur les demandes de Monsieur [U] à l’encontre de la SAS FJ FORMADIAG et de son assureur

Monsieur [P] [U] fait valoir que la SAS FJ FORMADIAG a engagé sa responsabilité délictuelle à son égard dans la mesure où l’erreur commise dans le calcul de la surface du studio lui a nécessairement causé un préjudice financier.

Il explique avoir dû souscrire un prêt immobilier de 94.000 euros qui aurait été moins important si le prix d’achat avait été moins élevé, ce qui aurait réduit les intérêts et le coût de l’assurance.

Il ajoute qu’il aurait également payé des frais de notaire, qui représentent 8 % du prix de vente, moins importants car le prix du studio aurait été moins élevé.

La SAS FJ FORMADIAG et la société ALLIANZ IARD répondent que le préjudice dont se plaint l’acquéreur à le supposer indemnisable trouve son origine exclusive dans le risque délibérément pris par le vendeur, qui a préféré vendre en ignorant l’écart de surface dont il avait connaissance ; que le préjudice participe exclusivement du contrat de vente auquel l’opérateur demeure étranger.

***

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, lorsque ce manquement lui a causé un dommage.

Il appartient au demandeur d'établir le lien de causalité entre la faute et le préjudice dont il est sollicité la réparation.

En l’espèce, si la faute de mesurage de la SAS FJ FORMADIAG est susceptible d’avoir causé un préjudice à Monsieur [P] [U], en tant que tiers au contrat, il faut encore que ce dernier rapporte la preuve de ce préjudice et du lien de causalité avec la faute commise.

Or, l’indemnisation sollicitée par Monsieur [P] [U] suppose la démonstration, laquelle fait défaut, que la faute de mesurage commise par la SAS FORMADIAG lui a fait perdre une chance d’acquérir le bien à un moindre prix et ensuite d’avoir pu contracter un prêt immobilier à des conditions plus avantageuses, répondant à son réel besoin de financement.

Il résulte du tableau d’amortissement produit par le demandeur que la banque lui a accordé un prêt de 94.000 euros au taux de 1,09 % sur une durée de 15 années, le montant total des intérêts s’élevant à la somme de 8.099,52 euros et les primes d’assurance à 6.292,88 euros.

Il prétend avoir subi un préjudice lié au surcoût de son crédit à hauteur de 5.000 euros, sans expliquer à quoi correspond ce montant.

En tout état de cause, il aurait encore fallu qu’il démontre qu’il aurait pu conclure le contrat, aux mêmes conditions de taux et de conditions tarifaires d’assurance, pour une somme empruntée inférieure à la somme de 94.000 euros.

S’agissant des frais de notaire, Monsieur [P] [U] ne peut valablement prétendre à un quelconque préjudice dès lors que la diminution du prix de vente d'un lot de copropriété obtenue après avoir constaté que la surface vendue est inférieure de plus de 5% à celle garantie dans l'acte de vente, permet le dépôt d'une demande en restitution de droits d’enregistrement auprès de l’administration fiscale.

Monsieur [P] [U] échouant dans la démonstration d’un préjudice, il sera débouté des demandes qu’il formule à ce titre à l’encontre de la SAS FJ FORMADIAG et de son assureur.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS FORMADIAG et la société ALLIANZ IARD devant être considérées comme les parties succombant à l'instance pour l’application de l’article 696 du code de procédure civile, elles seront condamnées in solidum au paiement des dépens et déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS FORMADIAG et la société ALLIANZ IARD seront par ailleurs condamnées in solidum à payer aux époux [J] et à Monsieur [P] [U], la somme de 3.500 euros, chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [U] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée à l’encontre des époux [J].

Sur l'exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS