TJ 83050, 24 juin 2026, RG 24/08919

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/08919 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KOOC

MINUTE n° : 26/00360

DATE : 24 Juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON

DEMANDERESSE

A.S.L. L’ASSOCIATION SYNDICALE AUTORISÉE DES PROPRIÉTAIRE S DU LOTISSEMENT DES CARLES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.A. [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25 Mar 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 27 Mai 2026 puis a été prorogée au 24 Juin 2026, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Rémy CERESIANI
Me Katia VILLEVIEILLE

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Rémy CERESIANI
Me Katia VILLEVIEILLE

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 novembre 2024, l’association syndicale autorisée des propriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] faisait assigner la société [Localité 1] devant le juge des référés sur le fondement des articles 834 et 835 du CPC, 544 du Code civil.

L’ASA du [Adresse 3] exposait que par acte sous seing privé en date du 12 octobre 1994 elle avait consenti un droit de passage conventionnel à la société France Telecom aux droits de laquelle venait la SA [Localité 1].

L’objet de la convention était de permettre le libre accès du [Adresse 4] aux véhicules de tout tonnage et au personnel de France Telecom et de ses entreprises sous-traitantes en échange d’une participation financière aux frais d’entretien de ladite voie.

Conclue pour 10 ans, la convention avait été reconduite jusqu’au 12 octobre 2014 puis jusqu’au 12 octobre 2024.

Par courrier RAR en date du 26 avril 2023 reçu le 9 mai 2023 par la SA [Localité 1] la concluante avait dénoncé la convention afin de se délier de ses obligations à échéance du 12 octobre 2024. Elle avait toutefois indiqué être prête à consentir un nouveau droit de passage moyennant une revalorisation de l’indemnité qui devrait s’élever désormais à 10 500 € par an, selon évaluation par expert.

Celui-ci avait valorisé l’indemnité à hauteur de 152 000 € en fonction des usages locaux soit une indemnité mensuelle sur 15 ans de 10 133 €, à laquelle il convenait de rajouter la réparation des nuisances causées par la multitude de véhicules empruntant le [Adresse 4].

Au jour de l’assignation aucune convention n’avait été conclue. Néanmoins la SA [Localité 1] continuait d’emprunter le [Adresse 4] en violation du droit de propriété.

La demanderesse sollicitait donc du juge des référés qu’il ordonne une mesure d’expertise judiciaire aux fins de déterminer l’assiette du droit de passage, de préciser la nature des dommages occasionnés par ce droit de passage conventionnel, de donner tous éléments permettant de chiffrer le montant de l’indemnité de contrepartie.

Elle sollicitait que la réitération du passage par la SA [Localité 1] sur le [Adresse 4] en dehors de toute convention soit assortie d’une astreinte de 100 € par jour sur le fondement de l’urgence. À titre subsidiaire elle sollicitait la même mesure sur le fondement du trouble manifestement illicite.

Dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande d’astreinte elle demandait la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme provisionnelle de 10 500 € par an à compter du 13 octobre 2024, et ce aussi longtemps qu’elle-même et ses entreprises sous-traitantes continueraient d’emprunter le [Adresse 4].

Elle demandait la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 2500 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens. Elle sollicitait l’exécution provisoire.

L’affaire était renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties notamment au motif qu’une transaction était en cours.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2026, l’ASA des propriétaires du [Adresse 3], en réponse au moyen tiré de la nullité de l’assignation sur le fondement des articles 114 et 117 du CPC par la défenderesse, faisait valoir qu’elle était régulièrement constituée et avait qualité pour rester en justice. Ses statuts avaient fait l’objet d’une mise à jour par arrêté préfectoral en date du 18 décembre 2015 en application de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et de son décret d’application. L’arrêté préfectoral prévoyait un affichage dans la commune de [Localité 3] et la publication au recueil des actes administratifs de la préfecture. Au surplus la société [Localité 1] n’évoquait aucun grief résultant de l’absence de communication immédiate des statuts.

La concluante avait expressément mandaté son président pour agir en justice par délibération en date du 7 avril 2023 du conseil d’administration. Là encore la société [Localité 1] n’évoquait aucun grief en lien avec ce prétendu défaut de pouvoir.

Contrairement à ce que soutenait la défenderesse celle-ci n’avait jamais fait partie du lotissement et était encore moins copropriétaire comme elle le prétendait. Le lotissement était une division foncière organisée par un cahier des charges et un règlement de lotissement ce qui excluait toute assimilation avec une copropriété.

L’ASA des propriétaires du [Adresse 3] régissait exclusivement les propriétaires d’habitations situées à l’intérieur de son périmètre. L’exploitation d’une installation technique de télécommunications était incompatible avec la destination résidentielle stipulée au cahier des charges.

Loin d’avoir une vocation résidentielle ce passage était détourné de sa destination pour servir de voie de desserte au profit d’un fonds extérieur qui ne relevait pas du lotissement.

Il en résultait une atteinte à la tranquillité du lotissement.

L’usage que la société [Localité 1] entendait faire des voies du lotissement revenait à ouvrir celui-ci sur l’extérieur en créant une nouvelle entrée et sortie au profit d’une parcelle située hors de son périmètre, ce qui était incompatible avec le cahier des charges et sa destination résidentielle.

En toute hypothèse la société [Localité 1] ne pouvait revendiquer un droit d’adhésion automatique, son intégration nécessitant un vote des membres et une modification des statuts soumis à approbation préfectorale. Elle n’avait d’ailleurs formalisé aucune demande d’adhésion.

À supposer que la société [Localité 1] soit admise dans l’ASA, elle n’en devrait pas moins respecter le cahier des charges.

La demande d’expertise judiciaire avait pour objet de fixer l’indemnisation du droit de passage en vue de la conclusion d’une nouvelle convention.

La demande reconventionnelle de la défenderesse portant sur une indemnisation provisionnelle de 10 500 € de dommages et intérêts ne pouvait prospérer en l’absence de faute imputable à la concluante, de la démonstration d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Outre la demande d’expertise judiciaire, la concluante maintenait sa demande d’astreinte de 100 € chaque jour où cette dernière emprunterait le [Adresse 4] sur le fondement de l’urgence et à titre subsidiaire sur le fondement du trouble manifestement illicite.

Dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande d’astreinte, la concluante maintenait sa demande de condamnation à titre provisionnel de la SA [Localité 1] à lui verser la somme de 10 500 € par an, aussi longtemps que celle-ci emprunterait le [Adresse 4].

La concluante demandait la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 2500 € en application de l’article 700 du CPC, et à régler les dépens. Elle maintenait sa demande d’exécution provisoire.

Par conclusions en réponse et récapitulatives n° 3 la société [Localité 1] persistait dans sa demande in limine litis d’annulation de l’assignation aux motifs que la demanderesse ne justifiait pas que ses statuts aient été régulièrement mis à jour et publiés, ni que le conseil d’administration ait été habilité à autoriser le président de l’ASL à agir en justice.

La concluante observait que la parcelle B [Cadastre 1] [Cadastre 2] provenait de la division de la parcelle B [Cadastre 3] [Cadastre 4] appartenant aux consorts [E] en une parcelle B [Cadastre 1] [Cadastre 5] pour 7a 2 ca et que le surplus d’une surface approximative de 148 m², cadastré [Cadastre 1] [Cadastre 2] pour une superficie de 123 m², avait été affecté à l’usage de chemin.

La parcelle cadastrée AI [Cadastre 6] appartenait à la commune qui l’avait elle-même acquise des consorts [E] et était autrefois cadastrée [Cadastre 1] [Cadastre 2].

Ces biens avaient été transférés à l’exploitant public France Telecom par acte notarié du 7 février 1983 puis à la société [Localité 1] par acte en date du 31 mai 1994.

Aucune installation technique n’était bâtie sur la parcelle AI [Cadastre 6] et aucune incompatibilité avec la destination résidentielle du lotissement n’était caractérisée. La concluante remplissait donc les conditions pour bénéficier des droits des colotis.

Elle observait qu’elle avait payé la participation aux charges d’entretien et frais de gestion du lotissement prévue par la convention de 1994, selon la facture de redevance qui lui était adressée chaque année.

Selon le cabinet de géomètre expert requis par ses soins, elle était bien propriétaire d’une parcelle se trouvant dans le lotissement, qu’elle utilisait pour se rendre ponctuellement sur ses propres installations, depuis de nombreuses années, sans qu’il soit démontré que cette utilisation du chemin le détériorerait, ni que la tranquillité publique serait troublée.

L’association syndicale demanderesse n’avait aucune compétence pour dénoncer une convention qui n’avait pas à être signée.

Celle-ci ne pouvait se prévaloir de sa propre turpitude en se plaignant que la concluante ne réglerait aucun frais du lotissement alors que c’était elle qui refusait d’émettre les factures relatives aux frais que la concluante avait toujours payés.

Par ailleurs la convention n’avait pas été valablement dénoncée. L’article 5 § 2 précisait qu’elle était établie pour une période de 10 ans reconductible à son issue par tacite de reconduction à défaut de sa dénonciation expresse par une des parties sous la forme d’une notification par envoi recommandé avant les 6 mois qui précèdent son échéance.

En l’espèce le conseil de l’association syndicale avait dénoncé la convention par courrier RAR en date du 26 avril 2023, à une date à laquelle le président de l’association syndicale n’avait pas été autorisé par l’assemblée générale du 5 mai 2023. La signification de la dénonciation par huissier le 15 mai 2023 n’avait pas régularisé cette absence d’autorisation, d’autant que le délai de recours à l’encontre des décisions de l’assemblée générale n’était pas expiré.

La demanderesse ne justifiait ni de l’urgence ni du trouble manifestement illicite.

La société [Localité 1] empruntait le portail prévu pour accéder au lotissement et un contrôle d’accès commandé par une clé était dédié aux intervenants de la société [Localité 1]. Cette voie de circulation était empruntée par les autres colotis.

À titre reconventionnel elle sollicitait la somme de 10 500 € en indemnisation du refus abusif et injustifié d’utilisation de la parcelle AI [Cadastre 6] qui était sa propriété et dont les autres colotis usaient à leur guise.

À défaut d’annulation de l’assignation, la société [Localité 1] sollicitait du juge des référés qu’il constate :
qu’elle était titulaire d’un lot faisant partie du [Adresse 3], cadastré AI [Cadastre 6] et qu’elle n’avait pas à subir de restrictions à la circulationque la convention la liant à l’ASA n’avait pas été valablement dénoncéeque celle-ci avait été tacitement reconduite pour une durée de 10 ansque la demande d’expertise était dépourvue de motif légitimeet qu’il la rejette en conséquence.

La concluante sollicitait le rejet de la demande d’astreinte et d’indemnités provisionnelles en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

En tout état de cause en l’état de contestations sérieuses, de l’absence d’urgence, et de l’absence de motif légitime, le juge des référés devait se déclarer incompétent.

Elle demandait la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 10 500 € de dommages-intérêts outre la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de l’assignation :

En application des articles 114 et 117 du CPC, affectent la validité de l’acte de procédure le défaut de capacité d’ester en justice et le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale.

Etablissements publics administratifs, les associations syndicales autorisées impliquent l’intervention de l’administration sous forme d’un arrêté de l’autorité administrative dans le département accordant l’autorisation et délimitant expressément leur objet après accord d’une assemblée constitutive des propriétaires. C’est le syndicat d’une association syndicale autorisée qui règle par ses délibérations les affaires de l’association. L’assemblée générale est un organe électoral et de contrôle qui ne délibère que sur quelques points.

En l’espèce l’assignation a été délivrée le 25 novembre 2024 à la requête de l’ASA des propriétaires du [Adresse 3] représentée par son président, [I] [G].

A l’assignation était jointe la délibération unanime du bureau (pièce numéro 6) en réalité du conseil d’administration, ou autrement dénommé syndicat, réuni au complet le 7 avril 2023 afin de délibérer pour donner pouvoir au président de dénoncer la convention en date du 12 octobre 1994, et donner également pouvoir au président d’ester en justice si besoin dans cette affaire.

La demanderesse produit l’arrêté préfectoral en date du 18 décembre 2015 portant mise en conformité d’office de ses statuts lesquels étaient annexés à l’arrêté.

L’article 9 des statuts prévoyait que l’association était administrée par un syndicat composé de 4 syndics titulaires et de 4 syndics suppléants, tous propriétaires élus par l’assemblée convoquée en réunion.

L’article 12 prévoyait que le syndicat délibérait valablement lorsque le nombre des membres présents était au moins égal à la moitié +1 du nombre total de ses membres.

Est produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mai 2023 qui précise que l’assemblée ne concernait que l’année 2022. Effectivement étaient votés le compte rendu de l’assemblée générale de l’année précédente et le bilan financier.

L’assemblée générale était informée de plusieurs points, et notamment du pouvoir donné au président à l’unanimité par le bureau de dénoncer la convention de passage accordé à la société [Localité 1].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que contrairement à ce que soutient la défenderesse, l’ASA des propriétaires du [Adresse 3] justifie de ses statuts, de leur mise en conformité, de leur nécessaire publication au recueil des actes administratifs du département, et donc de sa propre capacité à agir, et de l’autorisation donnée au président du conseil d’administration pour dénoncer la convention conclue avec [Localité 1] et au besoin ester en justice.

La demande de nullité de l’assignation est donc rejetée.

Sur la convention de l’ASA avec la société [Localité 1] :

Le 12 octobre 1994, France Telecom, établissement de droit public depuis 1990, dont l’unique actionnaire était l’Etat, passait une convention avec la demanderesse.

Il était exposé que l’État avait acquis par acte de de vente en date du 7 février 1983 de la commune de [Localité 3] un terrain à bâtir de 8 a 98 ca à [Localité 2] lieu-dit « [Adresse 5] », cadastré section AI n° [Cadastre 7] et [Cadastre 6] sur lequel était édifié un autocommutateur téléphonique. En 1990, le terrain avait été transféré à France Telecom, qui y avait construit un central téléphonique.

L’accès à l’immeuble se faisant par le [Adresse 4], [Adresse 6], France Telecom avait d’abord demandé le classement de la voie dans le domaine public communal. La commune et l’association syndicale s’y étaient opposées.

L’association syndicale avait alors demandé à France Telecom en échange d’un droit de passage d’assurer sa participation aux charges relatives à l’entretien de la voie. C’était l’objet de la convention qui octroyait un droit de passage au sens de l’article 682 du Code civil sans que le bénéficiaire puisse invoquer un droit de servitude.

France Telecom participait aux frais d’entretien sous forme d’une redevance forfaitaire annuelle sur appel de fonds du comptable du Trésor de [Localité 2]. Cette redevance était exclusive de toute autre. L’assiette de la redevance était établie sur la base de 40 points du barème de la copropriété des Carles se décomposant en 20 points pour le bâtiment, 10 pour le terrain, et 10 au titre des nuisances particulières que le droit de passage et la proximité du central téléphonique pourraient occasionner.

La valeur du point était fixée à 30 Fr. par l’assemblée générale des copropriétaires. Cette valeur était susceptible de modification soumise à l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Toute modification serait communiquée à France Telecom.

La convention était établie pour 10 ans reconductibles à l’issue par tacite reconduction à défaut de sa dénonciation expresse par une des parties sous la forme d’une notification par avoir recommandé avant les 6 mois précédant son échéance.

Sur la dénonciation de la convention :

Par courrier RAR reçu le 5 mai 2023 par la société [Localité 1], l’association syndicale, par l’intermédiaire de son conseil, dénonçait la convention.

Les pièces versées au dossier démontrent que la société [Localité 1] a alors recherché une solution de passage différente qui tendrait à diminuer la distance parcourue par ses intervenants. Elle a attiré l’attention de la demanderesse sur la nécessité d’accès au central téléphonique qui comprenait les lignes de la sécurité civile, de la gendarmerie, de l’hôpital et le transit des numéros d’urgence. Les installations fibre optique hébergées dans le central étaient la propriété du département du Var.

L’association syndicale a maintenu son offre de maintien du droit de passage moyennant une redevance de 10 500 € par an, offre jugée déraisonnable par la société [Localité 1] car multipliant par 15 la somme fixée jusqu’à cette date.

Il résulte des termes mêmes de la convention que la redevance est votée par l’assemblée générale de l’association syndicale. Ses règles de calcul (40 points du barème de la copropriété des Carles se décomposant en 20 points pour le bâtiment, 10 pour le terrain, et 10 au titre des nuisances particulières) ont été définies par la convention.

S’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses d’un contrat, celui-ci est fondé à appliquer les clauses claires stipulées entre les parties.

La demanderesse ne produit aucune pièce de nature à démontrer que la redevance ait été régulièrement modifiée par l’assemblée générale, ni même par le conseil d’administration, avant d’exiger l’accord de la société [Localité 1] comme préalable obligatoire à la réitération de la convention. Elle n’a émis aucun titre de paiement tenant compte du nouveau mode de calcul. Elle n’émet d’ailleurs plus aucun titre de paiement, malgré la demande expresse de la société [Localité 1].

L’association syndicale objecte que la destination résidentielle de son périmètre s’opposerait au droit d’accès consenti à la société [Localité 1] pour y exploiter le central téléphonique alors qu’il s’agit de l’objet même de la convention.

L’association se prévaut encore du caractère résidentiel des immeubles de son périmètre alors que les statuts de l’ASA ne posent pas cette condition.

La société [Localité 1] de son côté soutient qu’elle remplit les conditions pour être membre de l’association syndicale, en qualité de propriétaire d’un lot inclus dans le périmètre de l’ASA du [Adresse 3], ce que conteste celle-ci.

Ces questions constituent autant de contestations sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés.

De même l’association syndicale évoque alternativement l’urgence et le trouble manifestement illicite pour fonder la compétence du juge des référés, mais ne produit aucune pièce de nature à démontrer les nuisances dont elle se prévaut pour réclamer le montant susvisé et pour faire obstacle à l’exercice du droit de passage.

En effet la seule dénonciation par l’association syndicale de la convention de 1994 ne saurait autoriser celle-ci à priver la société [Localité 1] du droit de passage nécessaire à l’exploitation du central téléphonique, en l’absence de toute démonstration de détériorations de l’accès et de nuisances du fait du passage des véhicules, d’une importance telle qu’elles rendraient impossible le maintien de ce droit de passage, et en l’absence de toute émission d’un titre de paiement.

Dans ces conditions elle ne peut qu’être déboutée de ses demandes tendant à constater que la société [Localité 1] ne ferait pas partie du lotissement, et ne pourrait revendiquer le droit de passage ni exercer celui-ci, et à la condamner à titre provisionnel à lui verser la somme de 10 500 euros par an depuis le 13 octobre 2024.

Sur la demande d’expertise :

La mission de l’expert à désigner consisterait à déterminer l’assiette du droit de passage à accorder à la société [Localité 1], préciser la nature des dommages occasionnés par ce droit de passage et donner tous éléments permettant de chiffrer le montant de l’indemnité due en contrepartie du droit de passage ainsi que de celle due au titre du passage [Adresse 4].

D’une part le montant de la redevance doit être fixé par l’assemblée générale de l’association syndicale aux termes de la convention de 1994. Celle-ci peut être éclairée par tout expert de son choix, mais ne peut transférer à l’expert sa compétence.

Il appartient à l’association syndicale d’apprécier le montant proposé, et de procéder au vote. Aux termes de la convention, elle doit en informer la société [Localité 1], puis lui adresser le titre. Il appartiendrait alors, le cas échéant, à la défenderesse d’user de toutes voies de droit pour le contester.

D’autre part, l’ASA ne verse aucune pièce de nature à démontrer l’usure des voies, ni les nuisances occasionnées par le passage des véhicules d’[Localité 1].

Enfin, une expertise ne peut être ordonnée que si elle permet de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Or la question du montant de la redevance apparaît prématurée par rapport à celle de l’appartenance de la société [Localité 1] à l’ASA, qui la conditionne, et qui relève du juge du fond.

La demanderesse sera donc déboutée en l’état de sa demande d’expertise.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société [Localité 1] :

Celle-ci fait valoir qu’elle est désormais empêchée d’accéder à sa parcelle cadastrée AI [Cadastre 6], alors que les colotis y circulent, et d’utiliser le [Adresse 4]. Elle évoque une tentative d’expropriation de la part de l’ASA.

La société [Localité 1], nonobstant la dénonciation de la convention par l’ASA, n’est pas sans droit d’user du passage convenu en 1994. Cette convention avait fixé la contrepartie à l’usage du passage sur les voies du lotissement : une participation aux charges d’entretien tenant compte en outre des nuisances.

L’ASA ne fait pas état de difficultés de paiement de cette redevance. Elle ne produit aucune pièce étayant ses allégations d’usure anormale de l’assiette du passage, ni de nuisances particulières, dues à l’exercice du droit de passage.

L’ASA ne saurait priver d’accès la société [Localité 1] à des installations indispensables aux télécommunications.

La société [Localité 1] de son côté ne verse aucune pièce démontrant un empêchement par l’ASA de circuler sur l’assiette du passage conventionnel.

Il lui appartiendra en cas d’empêchement dûment constaté à l’exercice du droit de passage de ses véhicules de saisir la juridiction aux fins de cessation de ce trouble.

En l’état elle est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens sont mis à la charge de l’ASA des propriétaires du [Adresse 3], partie perdante.

Celle-ci paiera au titre des frais irrépétibles la somme de 2000 € à la défenderesse.

PAR CES MOTIFS