TJ 83050, 24 juin 2026, RG 25/08322

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/08322 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K5DQ

MINUTE n° : 26/00344

DATE : 24 Juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON

DEMANDERESSE

S.N.C. CASSIMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Compagnie d’assurance SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25 Mars 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 27 Mai 2026 puis a été prorogée au 24 Juin 2026, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Jean philippe FOURMEAUX
Me Grégory KERKERIAN

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à
Me Jean philippe FOURMEAUX
Me Grégory KERKERIAN

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 novembre 2025, la SNC Cassimo, dont l’objet social était la gestion immobilière et la location en meublé, faisait assigner la SMABTP devant le juge des référés sur le fondement des articles 835 du CPC, L241-1 et L242-1 du code des assurances, 1792 et s. du CC.

La SNC Cassimo exposait avoir acquis la villa C d’un programme immobilier de la SARL La Cassine laquelle avait souscrit un contrat d’assurance de constructeur-non réalisateur couvrant la responsabilité décennale de constructeur-vendeur et un contrat d’assurance dommages-ouvrage auprès de la SMABTP.

Le bien avait été livré à la SNC Cassimo avec de nombreuses réserves. Postérieurement à la livraison d’importants désordres étaient apparus. Notamment lors de fortes pluies le vide sanitaire se gorgeait d’eau ce qui causait des remontées d’humidité dans la partie habitable, et le garage s’inondait.

En l’absence de réaction de la venderesse, la SNC Cassimo avait obtenu la désignation d’un expert, par ordonnance de référé en date du 1er décembre 2021.

Le sinistre était déclaré à la SMABTP par LRAR en date du 12 octobre 2022. La SMABTP avait désigné un expert. Elle avait refusé de servir sa garantie et avait maintenu sa position malgré la contestation élevée par la concluante.

Les désordres s’étaient aggravés. Le décès de l’expert judiciaire avait nécessité son remplacement. Le rapport d’expertise était déposé le 23 juillet 2025.

Soutenant que la réception avait eu lieu de manière tacite le 18 juin 2019, que les désordres étaient de nature décennale, et qu’elle subissait un important préjudice financier lié à l’impossibilité de louer le bien, la SNC Cassimo sollicitait la condamnation de la SMABTP à lui verser une provision de 69 549,52euros correspondant aux sommes suivantes :

48 831,02 euros au titre des travaux réparatoires5326,80 euros au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre15 391,70 euros au titre des frais d’expertise.
Elle demandait la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Par conclusions notifiées le 24 mars 2026, elle persistait dans ses prétentions, portant sa demande de frais irrépétibles à la somme de 5000 €.

En réponse aux arguments de la défenderesse, elle observait que n’étant pas partie aux instances pendantes entre la SMABTP et les participants à la construction, elle n’aurait pas été recevable à saisir le juge de la mise en état d’une demande de provision. La SMABTP n’étant pas elle-même partie à l’instance que la concluante avait engagée à l’encontre de la société La Cassine, elle ne pouvait davantage saisir le juge de la mise en état.

La concluante maintenait que la réception avait eu lieu le 18 juin 2019, et s’appuyait sur le rapport d’expertise amiable produit dans le cadre du litige concernant la deuxième villa du programme, qui avait retenu la même date.

En toute hypothèse, la fixation d’une date n’était pas nécessaire, le juge des référés devant seulement constater qu’une réception était intervenue.

La concluante maintenait que les désordres étaient de nature décennale. L’expert avait caractérisé une dégradation progressive aboutissant à l’arrêt des locations.
Sur le quantum à titre subsidiaire la SMA BTP demandait de retrancher la somme de 27 573,66 € TTC au titre de postes qu’elle présentait hors dommages ouvrage ou sans lien avec l’atteinte à la destination.

La concluante rappelait que l’expert avait chiffré les travaux de reprise et les honoraires de maîtrise d’œuvre à 82 507,13 € TTC et que la provision demandée était nettement inférieure à ce chiffrage.

Les postes dont la SMA BTP demandait l’exclusion concernaient des causes directes des entrées d’eau et du maintien de l’humidité, et des travaux d’amélioration de la ventilation indispensables à la salubrité de l’ouvrage.

S’agissant des honoraires de maîtrise d’œuvre la provision demandée était inférieure au chiffrage par l’expert qui s’élevait à 7 360,63 € TTC.

De même la SMABTP ne proposait aucun argument sérieux à l’exclusion des frais d’expertise.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2026 la SMA BTP relatait que par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2020 la SNC Cassimo venant aux droits des époux [H] avait conclu un contrat de réservation avec la société La cassine d’une maison à usage d’habitation avec piscine et garage.

La vente avait été réitérée par acte authentique en date du 20 juillet 2020.

Le 30 juillet 2020 un procès-verbal de livraison avec réserves était régularisé. Le procès-verbal de livraison produit par la demanderesse ne faisait pas mention des réserves annexées.

Le jour de la livraison la SNC avait fait dresser un procès-verbal de constat par huissier de justice afin de lister l’ensemble des réserves qui concernaient des absences de finition, des non-conformités et des désordres esthétiques.

Par ailleurs la demanderesse alléguait des infiltrations d’eau du fait de la défectuosité de la porte entraînant des remontées d’humidité sans qu’aucun procès-verbal de constat ne le démontre.

C’était dans ces conditions qu’elle avait mis en demeure la société La cassine d’avoir à lever les réserves par courrier RAR en date du 6 mai 2021.

Les époux [H] et la SNC La Cassine avaient saisi le juge des référés d’une demande d’expertise à laquelle il avait été fait droit par ordonnance en date du 1er février 2021.

Les opérations d’expertise avaient été rendues communes et opposables à divers participants à la construction et à leurs assureurs.

Par acte d’huissier en date du 11 avril 2022, la SNC Cassimo et les époux [H] avaient assigné la SARL La cassine aux fins de condamnation à réparer l’ensemble des préjudices subis par les demandeurs à la suite des désordres ayant fait l’objet de réserves et des désordres survenus postérieurement à la livraison. Cette affaire était enregistrée sous le numéro 22/2689.

La concluante en qualité d’assureur dommages ouvrage avait assigné les constructeurs et leurs assureurs, sollicité la jonction avec la procédure 22/2689 et le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Par ordonnance d’incident en date du 23 septembre 2024 le juge de la mise en état avait ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport.

La concluante avait été elle-même assignée par la SNC Cassimo dans le cadre du présent litige.

Elle soutenait en premier lieu que le cumul du provisoire et du fond par un même magistrat était incompatible avec le principe d’impartialité posée par l’article 6 –1 de la CEDH. Selon la Cour de cassation le cumul était possible si la décision rendue en référé ne préjugeait pas du fond de l’affaire. En accordant une provision le juge des référés se disqualifiait pour se prononcer au fond.

En qualité d’assureur dommages ouvrage, la SMABTP était tenue d’une assurance de choses destinée à préfinancer pour ensuite exercer ses recours. Or la SMABTP avait d’ores et déjà exercé ses recours au fond. Dans l’hypothèse d’une condamnation provisionnelle elle solliciterait la condamnation des locateurs d’ouvrage et assureurs devant le juge de la mise en état. Or le même juge ne pouvait se contredire sous sa casquette de juge de la mise en état.

La demande de provision devait donc être déclarée irrecevable en l’état des procédures au fond et du principe d’impartialité. La demanderesse devait être déboutée de sa demande de provision.

À titre subsidiaire la concluante élevait une contestation sérieuse sur l’absence de procès-verbal de réception.
Le juge des référés ne pouvait déduire une réception expresse de l’absence de procès-verbal. L’expert judiciaire ne s’était pas prononcé sur ce point qui ne faisait pas partie de sa mission. Elle estimait qu’il y avait sans doute lieu de procéder à une réception judiciaire de même date le 23 juillet 2020 pour les trois villas.
La SNC Cassino n’avait pas demandé au juge des référés de constater la réception tacite de sorte que la mobilisation de l’assurance dommages ouvrage se heurtait à une contestation sérieuse.

Concernant la nature des désordres l’expert ne se prononçait pas clairement. Ceux-ci n’affectaient pas la solidité de l’ouvrage. Il n’était plus habitable depuis fin décembre 2024. L’expert ne confirmait pas l’impropriété de destination concernant les défauts d’étanchéité.
L’article L242-1 du code des assurances garantissait les dommages de la nature de ceux dont étaient responsables les constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du Code civil. Il s’agissait là d’une contestation sérieuse.

Par conséquent la demanderesse devait être déboutée de sa demande de provision.

À titre infiniment subsidiaire la SMABTP sollicitait que le quantum soit limité à la réparation de désordres relevant strictement de sa garantie. L’ensemble des désordres ne portant pas atteinte à la destination devait être exclu ce qui correspondait à un montant de 27 573,66 € TTC. La provision allouée à la demanderesse au titre des travaux réparatoires devait être limitée à 23 764,05 € TTC.

La concluante devait être déclarée bien fondée à opposer erga omnes ses plafonds et franchises.

Elle demandait la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence exclusive du juge de la mise en état :

L’article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation le juge de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement seul compétent pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce aucune instance au fond n’est pendante entre la SNC Cassimo et la SMABTP tendant aux mêmes fins.

Aucun juge de la mise en état n’a donc été désigné, de sorte que le juge des référés est seul compétent pour accorder une provision.

Le moyen sera donc écarté.
Sur l’impartialité du juge des référés :

Le même juge personne physique peut être appelé à statuer au fond dans une affaire dont il a connu en référé. Or, un juge ne peut statuer deux fois sur une même affaire par respect pour l’exigence d’impartialité.

Dans deux arrêts d'assemblée plénière du 6 novembre 1998, la Cour de cassation a considéré qu'aucune atteinte objective au principe d'impartialité n'existait dans le cas où un magistrat statuait au fond dans un litige dans lequel il avait pris préalablement une mesure conservatoire en référé. En revanche, méconnait ce principe la circonstance qu'un magistrat statue au fond après avoir ordonné une provision en référé, anticipant sur la décision au fond et considérant que l’obligation n’était pas sérieusement contestable (Cass.Ass. plén., 6 nov. 1998, n° 94-17.709 et 95-11.006).

Toutefois en l’espèce le juge du référé provision n’est pas la même personne physique que le juge de la mise en état, président de la 3e chambre civile.

Le moyen sera donc écarté.

Sur les contestations sérieuses concernant la réception des travaux :

La SNC Cassimo, dont les époux [H] sont les gérants, a acquis la villa individuelle constituant le lot C du groupe d’habitations dénommé « La cassine » par acte notarié en date du 20 juillet 2020.
Il était mentionné à l’acte que lui étaient annexés :
• le dossier de demande de permis de construire et de démolir
• l’arrêté du maire de [Localité 1] de permis de construire et démolir
• le procès-verbal d’affichage du permis
• les plans des constructions
• la nomenclature des menuiseries
• la déclaration d’ouverture du chantier en date du 4 septembre 2017
• la notice descriptive du vendeur
• le justificatif de la garantie d’achèvement
• une copie de la police numéro 485 086 X – 7603.006 en date du 21 août 2017 de l’assurance globale promoteur constructeur souscrite auprès de la compagnie SMABTP (…) par le vendeur et couvrant les garanties légales et réglementaires en vigueur « dommages ouvrage » et « responsabilité décennale des constructeurs non réalisateurs ».

Au paragraphe « Assurance dommages ouvrage » le vendeur déclarait qu’il avait été souscrit par le maître de l’ouvrage pour la construction du bien une assurance de dommages conformément aux dispositions de l’article L242–1 du code des assurances garantissant en dehors de toute recherche de responsabilité le paiement des travaux de réparation des dommages dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792 du Code civil.
Le point de départ des délais de garantie et de responsabilité est d’après la loi la réception de l’immeuble par le maître de l’ouvrage.
L’acquéreur bénéficiait de la garantie accordée dans le cadre de la responsabilité décennale prévue par l’article 1792 du Code civil.
Le débiteur de la garantie au titre de l’assurance dommages ouvrage était la compagnie d’assurances dénommées SMABTP auprès de laquelle avait été souscrit le contrat Delta accord-cadre avec effet du 4 septembre 2017 numéro 7603.006.
Le débiteur de la garantie au titre de l’assurance de responsabilité était la SMA BTP dans le cadre du même contrat.
Il était stipulé : « le bénéfice de la garantie dommage ouvrage est automatiquement transmis au nouveau propriétaire. »

Le procès-verbal de réception des parties privatives et des parties communes « Logements collectif du programme [Adresse 3] » mentionne comme le maître d’ouvrage la SARL La cassine, venderesse.
Les marchés de travaux produits aux débats ont été conclus pour l’ensemble du programme immobilier chacun d’eux mentionnant les deux villas individuelles.

Le procès-verbal de réception susvisé porte sur le lot « A ».

Le rapport préliminaire de l’expert commis par la SMABTP, le cabinet CET Cerruti (Monsieur [F]) notait le 30 novembre 2023 qu’il n’avait pas eu communication du procès-verbal de réception et de la liste des réserves des deux villas.

En revanche le rapport préliminaire de l’expert commis par la SMABTP dans le litige l’opposant aux époux [R], acquéreurs de la 2e villa, le cabinet LCS (Monsieur [O]), mentionnait qu’avait été produit le procès-verbal de réception avec réserves. L’expert précisait que la réception avait eu lieu le 18 juin 2019 et qu’elle était expresse.

Concernant la villa de la SNC Cassimo n’est produit que le procès-verbal de livraison aux époux [H] en date du 30 juillet 2020 mentionnant plusieurs réserves à lever avant le 30 septembre 2020 et le 31 janvier 2021.

Il est vraisemblable que la réception de la villa « C » ait eu lieu le même jour, le 18 juin 2019. Néanmoins ni la date, ni la matérialité des opérations de réception, ne peuvent être présumées.

L’expert judiciaire relève dans son rapport qu’aucune extension de mission ne portait sur ce point qui était pourtant nécessaire pour donner date au départ de la garantie décennale.

L’expert indique que les époux [H] n’ont pas acquis la villa dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement et n’ont pas eu lecture de ce procès-verbal.

Il n’est pas sollicité par les parties que le juge des référés, en l’absence de procès-verbal de réception du bien, constate ou prononce la réception, demande qui excéderait ses pouvoirs.

Il convient de rappeler que le juge des référés est le juge de l’évidence, et il ne lui appartient pas de se prononcer sur l’existence d’un droit ou d’une situation que seul le juge du fond serait à même d’apprécier.

S’agissant d’une demande de condamnation de l’assureur dommages ouvrage à verser une provision à valoir notamment sur les travaux réparatoires, l’incertitude sur la réception de l’ouvrage, sa date et sa matérialité, constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à la compétence du juge des référés.

Par conséquent il ne peut en l’état être fait droit aux demandes de la SNC Cassimo.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens sont mis à la charge de la partie demanderesse.

Compte tenu des circonstances de l’espèce les parties conserveront la charge de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS