TJ 91228, 23 juin 2026, RG 26/00061

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 23 juin 2026

MINUTE N° 26/

N° RG 26/00061 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RL6J

PRONONCÉE PAR

Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente,
assistée de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 15 mai 2026 et de Cécile CANDAS, greffière, lors du prononcé,

ENTRE :

S.C.I. LES OISEAUX
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G608

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.R.L. [V] [B]
dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 1]

représentée par Maître Sarah CHICA de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocats au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Les Oiseaux est propriétaire de locaux à usage commercial situés [Adresse 3].

Ces locaux ont été donnés à bail commercial à la société [V] [B] à effets du 8 novembre 2024.

Le 24 septembre 2025, la société Les Oiseaux a fait délivrer à la société preneuse un commandement de payer des loyers et charges pour la somme principale de 17 546,82 euros.

Le 24 novembre 2025, elle lui a fait délivrer un nouveau commandement à hauteur de 25 052,33 euros en principal.

Par acte délivré le 22 janvier 2026, elle l'a assignée devant le président du tribunal judiciaire d'Evry statuant en référé aux fins de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et d'obtenir sa condamnation au paiement à titre provisionnel de la dette locative et d'une d'indemnité d'occupation.

Initialement appelée le 10 février 2026, l'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être finalement plaidée le 15 mai suivant.

A cette date, la société Les Oiseaux, représentée par son avocat, a soutenu oralement son acte introductif d'instance aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

" DIRE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES OISEAUX [Adresse 1] bien fondée dans toutes ses demandes ;
EN CONSEQUENCE :
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;
ORDONNER l'expulsion dans les huit jours de la signification de l'Ordonnance à intervenir de la société [V] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux loués situés au rez-de-chaussée (lot Architecte n°25 bis - Ilot H - lot de volume n°7) et d'un emplacement de stationnement (lot architecte n°144) situé au sous-sol (niveau -2) de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] [Localité 2] de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clefs ;
AUTORISER la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES OISEAUX [Adresse 1] à expulser la société [V] [B] des lieux et tous occupants de leur chef des lieux loués situés au rez-de-chaussée (lot Architecte n°25 bis - Ilot H - lot de volume n°7) et d'un emplacement de stationnement (lot architecte n°144) situé au sous-sol (niveau -2) de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] [Localité 2] en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations
locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ;
ORDONNER la séquestration, aux frais de la société [V] [B] à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;
En cas de maintien dans les lieux après l'acquisition de la clause résolutoire, CONDAMNER la société [V] [B] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES OISEAUX [Adresse 1] une somme provisionnelle principale trimestrielle hors taxes et hors charges correspondant au dernier loyer courant, soit la somme trimestrielle actuelle de 5.001,93 euros HT, à titre d'indemnité d'occupation, augmentée de la TVA, des taxes diverses et charges jusqu'à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l'indexation annuelle prévue dans le bail ;
CONDAMNER la société [V] [B] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES OISEAUX [Adresse 1] la somme provisionnelle de 32.395, 55 euros TTC suivant décompte établi par la société SODES arrêté au 7 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) ;
En application des stipulations de la clause résolutoire du bail, obligeant la société [V] [B] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES OISEAUX [Adresse 1] tous frais de procédure, de mise en demeure, frais de conseils, frais d'huissier en ce qui compris les dépenses et frais de levée d'états et de notification,
CONDAMNER la société [V] [B] à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES OISEAUX [Adresse 1] :
- la somme de 214,03 euros au titre des frais du commandement de payer signifié le 24 septembre 2025 ;
- la somme de 235,73 euros au titre des frais du commandement de payer signifié le 24 novembre 2025 ;
- la somme de 70,25 euros au titre de l'extrait K bis et de l'état des inscriptions de la société [V] [B] ;
CONDAMNER la société [V] [B] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES OISEAUX [Adresse 1] la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance, et aux dépens nécessaires pour l'exécution de l'Ordonnance à intervenir."

A l'audience, elle a en outre actualisé le montant de sa demande provisionnelle au titre de la dette locative à 39 497 euros, deuxième trimestre 2026 inclus et s'est opposée à l'octroi d'un report ou de délais de paiement.

Se rapportant également oralement à ses conclusions déposées à l'audience, la société [V] [B] demande pour sa part au juge des référés de :

" -Dire ce que de droit concernant la demande d'acquisition de la clause résolutoire
-Laisser à la SARL [V] [B] un délai de deux mois suivant la signification de l'ordonnance de référé à intervenir pour restituer les lieux avant que la SCI LES OISEAUX ne puisse procéder à son expulsion
-Déduire de la dette locative de la SARL [V] [B] la somme de 8.644,09 € au titre des frais, facturations et provisions pour charges injustifiées
-Arrêter la condamnation de la SARL [V] [B] au titre de la dette locative à l'échéance du mois de mai 2026 et exclure le prorata correspondant au mois de juin 2026
-Accorder un report de paiement à la SARL [V] [B] d'une durée de 24 mois ou, à défaut lui accorder des délais de paiement en l'autorisant à s'acquitter de la dette en 23 mensualités de 300 € et le solde à la 24 ème mensualité
-Rejeter la demande de la SCI LES OISEAUX au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-Dire que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles
-Rejeter la demande de condamnation formulée par la SCI LES OISEAUX au titre du commandement de payer du 24 novembre 2024 pour la somme de 235,73 €
-Rejeter la demande de condamnation formulée par la SCI LES OISEAUX au titre du commandement de payer du 24 septembre 2024 pour la somme de 214,03 €
ou à défaut, cantonner la condamnation à la somme de 207,99 €.
-Rejeter la demande de condamnation formulée par la SCI LES OISEAUX au titre des frais pour l'exécution de l'ordonnance à intervenir. "

En application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce dans sa version applicable au litige dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de ces textes, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail commercial en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

Dans ce cadre, le commandement doit être délivré de bonne foi. Il doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l'étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il doit s'exécuter et de quelle autre il peut contester sa dette mais, dès lors que la créance revendiquée est établie pour partie et qu'il peut être constaté que le locataire est redevable d'une certaine somme, le commandement reste valable à concurrence de celle-ci.

Au cas présent, le bail comprend une clause résolutoire (point 17-1 du contrat de bail commercial).

Par exploit de commissaire de justice du 24 septembre 2025, la société Les Oiseaux a fait délivrer à la société [V] [B] un commandement de payer des loyers et charges pour la somme principale de 17 546,82 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire du bail et rappelle les articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Il est demeuré infructueux.

La société preneuse n'oppose pas de contestation au constat de l'acquisition de la clause résolutoire.

Il convient dès lors de constater celle-ci le lundi 27 octobre 2025 à minuit.

L'expulsion de la société preneuse sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Au cas présent, la société [V] [B], qui occupe de manière illicite les locaux malgré la résiliation du bail, sera condamnée au paiement à titre provisionnel d'une d'indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer contractuel, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 28 octobre 2025, jusqu'à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés à la société Les Oiseaux.

Par ailleurs, si le principe du paiement du loyer n'est pas sérieusement contestable, la société preneuse oppose à juste titre que les provisions sur charges ne sont pas justifiées avec l'évidence requise en référé, faute de preuve que le bail prévoit le principe de telles provisions et de production de justificatifs de leur montant et de leur régularisation annuelle.

De la même manière, la somme appelée au titre de la taxe foncière apparaît sérieusement contestable au l'absence de preuve de son montant effectif.

Il en est de même des sommes apparaissant sous les dénomination suivantes
- 26/11/2025 REFACTURATION 241,77 € (second commandement)
- 27/10/2025 REDDITION 2024 560,11 €
- 29/09/2025 REFACTURATION 214,03 € (premier commandement)
- 07/07/2025 REFACTURATION 35,00 €
- 23/12/2024 FACTURATION 4T2024 (du 23/12 au 31/12/2024) 19,32 €

Enfin, la somme appelée pour le mois de juin 2026 qui est non exigible s'agissant d'une somme appelée au titre de l'indemnité d'occupation et non du loyer est également sérieusement contestable.

Il convient dès lors de limiter le montant de la provision accordée à la somme de 29 065, 63 euros TTC, indemnité d'occupation de mai 2026 incluse, l'allocation éventuelle du surplus résultant de l'appréciation exclusive du juge du fond.

Sur la demande de report et de délais de paiement

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas présent, afin d'obtenir un report ou subsidiairement des délais, la société [V] [B] fait valoir les difficultés inhérentes au lancement de son activité, sa bonne foi constante et sa volonté de quitter les lieux loués pour rechercher des locaux plus adaptés qui lui permettront de reprendre son activité de manière efficiente et de régler sa dette.

Cependant, au regard du montant de la dette locative et en l'absence de perspectives avérées d'amélioration de son chiffre d'affaires, la société preneuse ne justifie pas être en mesure de régler la dette même après report de son exigibilité ou de manière échelonnée de sorte que sa demande de report et de délais suspension ne pourra qu'être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société [V] [B] supportera les dépens qui seront dus dans les conditions de l'article 695 du code de procédure civile sans qu'il y ait lieu d'y ajouter.

Sera ainsi dû à ce titre le coût du premier commandement de payer soit 207,99 euros, s'agissant d'un acte tarifé qui constitue un préalable nécessaire à l'introduction de l'instance en acquisition de la clause résolutoire, mais pas celui du second, dont la délivrance n'était pas nécessaire, ni celui de l'extrait Kbis et l'état d'endettement, qui relèvent des frais irrépétibles.

La société [V] [B] sera en outre condamnée au paiement de 1 570,62 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs