TJ 91228, 23 juin 2026, RG 25/01425

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 23 juin 2026

MINUTE N° 26/

N° RG 25/01425 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-ROIG

PRONONCÉE PAR

Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente,
assistée de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière lors des débats à l’audience du 15 mai 2026 et de Cécile CANDAS, greffière lors du prononcé,

ENTRE :

SCI CHAL, dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par Me Manuella CHARTAMY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D34,

DEMANDERESSE D'UNE PART

ET :

SARL AFTL, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 1] et pour signification dans les locaux loués sis [Adresse 3],

représentée par Me Adel BEL FALEH, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 441,

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2002, la société civile immobilière Chal a donné à bail à la société Time services aux droits de laquelle vient désormais la société AFTL des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] à usage de commerce de transport et Iogistique.

Le 17 octobre 2025, elle a signifié à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 141 120 euros TTC.

Par acte délivré le 24 décembre 2025, la bailleresse a assigné la société preneuse devant le président du tribunal judiciaire d'Evry statuant en référé aux fins notamment de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation à titre provisionnel au paiement de la dette locative et d'une indemnité d'occupation.

A l'audience du 15 mai 2026, la société Chal, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions, aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

«Déclarer recevable et bien fondée la SCI CHAL, Bailleur, en ses demandes, fins et prétentions
ET EN CONSÉQUENCE,
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 4 octobre 2002, modifié par voie d'avenant le 26 janvier 2024 et la résiliation de plein droit du bail liant les parties, aux torts exclusifs de la Société AFTL et ce, à compter rétroactivement du 17 novembre 2025 à 00h00 ;
CONSTATER que la société AFTL est occupant sans droit ni titre à compter rétroactivement du 17 novembre 2025 à 00h00,
ORDONNER l'expulsion immédiate de la Société AFTL ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble et de l'entrepôt sis [Adresse 5] à [Localité 3] et ce, avec l'assistance d'un serrurier, du Commissaire de Police et de la force publique si besoin est,
ORDONNER la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira à la SCI CHAL aux frais, risques et périls de la Société AFTL,
CONDAMNER à titre provisionnel la société AFTL au paiement de la somme de CENT SOIXANTE-CINQ MILLE SIX CENT CINQUANTE-TROIS EUROS et QUATRE-VINGT-DIX-HUIT CENTIMES (165 653,98 €) TTC, selon décompte du 25 novembre 2025,
CONDAMNER la société AFTL au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer exigible soit la somme de 5 600 euros HT augmenté de la TVA au taux en vigueur (soit 6 720 € TTC), à compter du 17 novembre 2025 et ce, jusqu'à libération effective des locaux,
CONDAMNER la société AFTL à verser à la SCI CHAL la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile,
CONDAMNER la Société AFTL aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de saisies conservatoires, de signification de l'assignation et de l'ordonnance à intervenir que les frais engagés pour la levée de l'état de nantissement et d'extrait k-bis.».

La société AFTL, représentée par son avocat, s'est référée oralement à ses conclusions, en demandant au juge des référés de :

«- débouter la SCI Chal de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire,
- lui accorder un délai de paiement de 24 mois pour solder sa dette,
- condamner de payer la somme de 4 506,14 euros par mois pendant 24 mois.».

En application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

Après les débats, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de ces textes, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail commercial en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

Dans ce cadre, le commandement doit être délivré de bonne foi. Il doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l'étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il doit s'exécuter et de quelle autre il peut contester sa dette mais, dès lors que la créance revendiquée est établie pour partie et qu'il peut être constaté que le locataire est redevable d'une certaine somme, le commandement reste valable à concurrence de celle-ci.

Au cas présent, le bail modifié suivant avenant du 26 janvier 2024 comprend une clause résolutoire (page 2 de l'avenant).

Par exploit de commissaire de justice du 17 octobre 2025, un commandement de payer la somme totale de 141 120 euros TTC a été signifié au preneur.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire du bail et rappelle les articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Si la société AFTL conteste l'acquisition de la clause résolutoire, elle se contente de solliciter des délais de paiement ce qui n'est pas de nature à faire obstacle au constat demandé.

Il convient dès lors de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 17 novembre 2025 à minuit.

Sur la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L'article L.145-41 du code de commerce dans sa version applicable au litige prévoit que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas présent, la demande de délais de paiement de la société AFTL, prise ensemble avec la demande de rejet de l'acquisition de la clause résolutoire, s'analyse nécessairement en demande de délais suspendant les effets de la clause résolutoire.

Au soutien de celle-ci, la preneuse fait valoir qu'elle a rencontré des difficultés financières en lien avec le placement en liquidation judiciaire d'un de ses principaux clients, qu'elle s'est engagée par écrit à solder la dette en trente mensualités et qu'elle a déjà réglé la somme de 13 897,48 euros par virement outre 37 358, 87 euros par le biais de deux saisies conservatoires fructueuses.

Cependant, au regard du montant de la dette locative et des éléments produits sur ses capacités de paiement, la société preneuse ne justifie pas être en mesure de régler sa dette de manière échelonnée de sorte que sa demande de suspension ne pourra qu'être rejetée et son expulsion ordonnée selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Au cas présent, la société Chal sollicite la condamnation de société AFTL à lui payer la somme provisionnelle de 165 653,98 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au mois de novembre 2025 inclus, «caution» et taxes foncières 2024 et 2025 incluses.

Si elle évoque un montant différent la société AFTL reconnaît le principe et n'oppose aucune contestation sérieuse à la demande de condamnation provisionnelle de ce chef.

Par ailleurs, le bail met la taxe foncière à la charge du preneur de sorte que les sommes appelées à ce titre ne sont pas sérieusement contestables.

Il y a lieu en conséquence de condamner, à titre provisionnel, la société AFTL à payer à la société Chal la somme non sérieusement contestable de 158 933,98 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au mois de novembre 2025 inclus, taxes foncières 2024 et 2025 incluses mais ce sans qu'il y ait lieu à référé pour le surplus, la somme appelée au titre de la caution n'étant pas incontestable tant dans son principe que dans son montant.

Enfin, le maintien dans les lieux de la société AFTL cause de manière incontestable un préjudice à la société Chal, de sorte que celle-ci est bien fondée à obtenir, à titre provisionnel, la condamnation de la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 18 novembre 2025, et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués.

Sur les demandes accessoires

La société AFTL supportera les dépens qui seront dus dans les conditions de l'article 695 du code de procédure civile sans qu'il y ait lieu d'y ajouter.

Elle sera en outre condamnée au paiement de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire sans qu'il y ait lieu d'ordonner l'exécution provisoire s'agissant d'une ordonnance de référé.

PAR CES MOTIFS