TJ 38053, 23 juin 2026, RG 25/01358

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Juin 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/01358 - N° Portalis DBYG-W-B7J-DPGE

Plaidoirie le 28 Avril 2026

Composition du tribunal :

Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY
Greffier : Mme Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à Mme [K]

Copies aux parties délivrées le :

Dans l'affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [T] [K]
née le 23 Novembre 1998 à VIENNE (38)
3 rue de Funas
38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparante en personne

DEFENDERESSE

S.A.S. [E]
470 route de la Balme
38460 CREMIEU

représentée par Mme [S] [N] (Directrice générale)

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 23 Juin 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 26 janvier 2024, consenti par Monsieur [Z] [A], directeur général de la SAS [E], Madame [T] [K] a pris en location un logement situé 1550 Route Nationale 85 LES EPARRES 38300 moyennant le paiement du loyer d’un montant de 720,00 €. Madame [T] [K] a versé au titre du dépôt de garantie la somme de 720,00 €.

Madame [T] [K] a quitté le logement 30 juillet 2025. Un état des lieux de sortie contradictoire a eu lieu le ce même jour, et les clés du logement ont été restitués.

Le 30 août 2025 par lettre simple, Madame [T] [K] a mis en demeure la SAS [E] de lui restituer son dépôt de garantie.

Le 24 octobre 2025, un constat d’échec était dressé par Monsieur [J] [O], conciliateur de justice.

Ainsi, par requête adressée au greffe le 23 décembre 2025 Madame [T] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

Ordonner la restitution du dépôt de garantie versé à la SAS [E] d’un montant de 720,00 € majoré de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée au bailleur et restée sans effet jusqu’au parfait paiement ;Condamner la SAS [E] à payer à Madame [T] [K] la somme de 150,00 € € à titre de dommages et intérêts.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 avril 2026, en présence de Madame [T] [K], laquelle a maintenu ses demandes en sollicitant la restitution de son dépôt de garantie d’un montant de 720 €.

La SAS [E] représentée par Madame [S] [N], directrice générale, soutient qu’un dégât des eaux a eu lieu au sein du logement raison pour laquelle le dépôt de garantie aurait été conservé.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, sont applicables en l'espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000,00 € et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l'article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l'espèce, le litige est relatif à une demande de restitution de dépôt de garantie insérée dans un contrat de bail d'habitation et la SAS [E], a comparu représentée par Madame [S] [N], directrice générale.

Dès lors, s'agissant d'une demande déterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en dernier ressort.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit un dépôt de garantie à hauteur de 720,00 euros.

Madame [T] [K] a quitté le logement 30 juillet 2025. Un état des lieux de sortie contradictoire a eu lieu le ce même jour.

L’état des lieux de sortie précise l’absence du nettoyage du miroir de la salle de bain, ainsi que du meuble vasque de cette même salle de bain et du velux de la chambre du haut. Il ressort de cet état des lieux de sortie contradictoire que l’ensemble des équipements a été rendu en bon état de réparation sauf que cet état des lieux n’est pas signé par la SAS [E].

La facture datée du 21 juillet 2025 mentionne un forfait de débouchage de canalisation. Selon le prestataire, un amas de lingettes aurait été constaté au niveau de l’évacuation des eaux usées et un camion hydrocureur serait intervenu pour débourrer la canalisation. Toutefois, il apparaît qu’aucune indication relative au lieu exact de l’intervention ne figure sur ce document, seule l’adresse de facturation correspondant au siège de la SAS [E] y est mentionnée.

L’absence totale d’indication du lieu d’intervention sur la facture du 21 juillet 2025 empêche d’établir que les travaux de débouchage ont réellement été effectués dans le logement concerné. En ne fournissant qu’un document mentionnant uniquement l’adresse de facturation de la SAS [E], le bailleur ne rapporte pas la preuve indispensable pour justifier la retenue opérée sur le dépôt de garantie. Cette retenue apparaît donc dépourvue de fondement et peut être contestée.

Par ailleurs, la nature même de l’intervention à savoir l’utilisation d’un camion hydrocureur pour débourrer un amas de lingettes dans une conduite d’évacuation des eaux usées, indique qu’il s’agissait d’une canalisation générale, relevant des réseaux collectifs ou des colonnes principales, et non d’une canalisation privative du logement.

Il résulte des éléments du dossier que le dysfonctionnement affecte l’évacuation générale des eaux usées, laquelle constitue un élément structurel de l’immeuble et ne relève pas de l’usage privatif du locataire.
Conformément aux règles applicables aux réparations locatives et aux dispositions de l’article 606 du Code civil relatives aux gros travaux incombant au bailleur, les travaux portant sur les canalisations générales, colonnes d’évacuation et conduites encastrées relèvent de la responsabilité du propriétaire.

La recherche de fuite, dès lors qu’elle vise à identifier un défaut affectant un élément structurel de l’immeuble, constitue une opération indissociable des travaux de réparation qui incombent au bailleur. Elle ne peut donc être mise à la charge du locataire, lequel n’est tenu que des réparations d’entretien courant et des dégradations résultant de son fait, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

Il s’ensuit que la recherche de fuite et les réparations nécessaires relèvent de la responsabilité du bailleur ou, le cas échéant, de l’assurance de l’immeuble.

Dans ces conditions, rien ne permet de démontrer que le problème provient de l’usage du logement.

Au contraire, les éléments fournis suggèrent un dysfonctionnement affectant une canalisation commune, dont la responsabilité incombe au bailleur ou à la copropriété.

La retenue opérée sur le dépôt de garantie apparaît donc sans fondement, faute de preuve de localisation et d’imputabilité.

Par conséquent, il y a eu lieu d’ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 720,00 € retenu indûment.

Sur la majoration légale de 10 % par mois de retard

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai légal d’un mois suivant la remise des clés, le montant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Cette majoration constitue une sanction légale automatique, attachée de plein droit au retard de restitution. Elle peut être appliquée par le juge sans demande expresse du locataire, dès lors qu’elle est l’accessoire légal de la demande de restitution du dépôt de garantie et ne modifie pas l’objet du litige.

En l’espèce, le dépôt de garantie d’un montant de 720,00 € n’a pas été restitué dans le délai légal suivant la remise des clés intervenue le 30 juillet 2025.

À la date du 29 mai 2026, le retard atteint dix mois entamés.

Le loyer mensuel hors charges étant de 720,00 €, la majoration légale s’élève à : 720,00 € x 10 % x 10 mois = 720,00 €.

Il y a donc lieu de condamner le bailleur au paiement de la somme de 720,00 € au titre de la majoration légale, en sus de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le locataire sollicite la condamnation du bailleur au paiement de 150,00 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de la non restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux.
Le retard prolongé de restitution, malgré les relances du locataire, caractérise une faute du bailleur, génératrice d’un préjudice distinct de celui réparé par la majoration légale, notamment en raison des démarches imposées et des difficultés financières occasionnées.

Ce préjudice étant établi et son montant proportionné, il y a lieu de faire droit à la demande et de condamner le bailleur au paiement de la somme de 150,00 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La nature du litige conduit à dire que chaque partie conservera la charge de ses entiers dépens.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS