TJ 77288, 23 juin 2026, RG 25/05308

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05308 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IE62

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/06/2026

Monsieur [Q] [X] [E] [D]
Madame [Y] [U] épouse [D]

C/

Monsieur [B] [V] [L]
Madame [T] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SCP BABOUT & OBADIA
- [T] [O]

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 JUIN 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Marie TORRICE, faisant fonction de Greffier, lors des débats et de Anick PICOT , Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [Q] [X] [E] [D]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Audrey OBADIA de la SCP BABOUT & OBADIA, avocats au barreau de MELUN

Madame [Y] [U] épouse [D]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Audrey OBADIA de la SCP BABOUT & OBADIA, avocats au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [V] [L]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

Madame [T] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]
comparante en personne

Après débats à l'audience publique du 21 Avril 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé ayant pris effet le 15 janvier 2020, M. [Q] [D] et Mme [Y] [U] ép. [D] ont loué à M. [B] [L] et Mme [T] [O], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation, ainsi qu’un stationnement (box n°1) situés [Adresse 3] [Adresse 4] – [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 750 euros provision pour charges comprise.

Par jugement du 1er mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a notamment constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 septembre 2021 et condamné solidairement les défendeurs à verser aux demandeurs la somme de 3.359 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021 sur la somme de 2001 euros et à compter du jugement pour le surplus. Il a également autorisé les défendeurs à s’acquitter de cette somme en 34 mensualités et a dit qu’en cas d’impayé la clause résolutoire retrouverait son plein effet.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, M. [Q] [D] et Mme [Y] [U] ép. [D] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.095,81 euros au titre des loyers et charges échus au 13 février 2025 et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, M. [Q] [D] et Mme [Y] [U] ép. [D] ont fait assigner M. [B] [L] et Mme [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion sous huitaine des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,séquestrer les effets mobiliers,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1.719,46 euros outre intérêts de droit au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er août 2025,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 809,91 euros au titre des loyers et charges à courir à compter du 2 août 2025,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 809,91 euros par mois de la date de la résiliation à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, et avec revalorisation le 15 de chaque année, pour la première fois le 15 janvier 2026 ;dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée le 15 janvier de chaque année et pour la première fois le 15 janvier 2026, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, l’indice de base étant celui du 3ème trimestre 2019, valeur 129,99, l’indice d’actualisation, l’indice du même trimestre de l’année de revalorisation,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 850 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 8 octobre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 6 janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été renvoyée à la demande des requérants au 10 février 2026. A cette date, une nouvelle demande de renvoi a été formulée par les demandeurs. Le juge a fait droit à cette nouvelle demande et renvoyé une dernière fois le dossier à l’audience du 21 avril 2026 sous peine de radiation de l’affaire.

A cette audience, M. [Q] [D] et Mme [Y] [U] ép. [D] représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, en actualisant leur créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 992,50 euros, au titre des loyers et charges. Bien que la dette ait été réglée et l’assurance produite, les demandeurs précisent maintenir leurs demandes expliquant qu’il s’agit de la deuxième procédure engagée contre les défendeurs. S’agissant des arguments développés par la défenderesse, les demandeurs indiquent que le problème de chauffage a été réglé, tout comme celui de la ventilation et que les moisissures apparues dans le logement sont le résultat d’une sur-occupation du logement.

Cités par acte délivré à étude de commissaire de justice, pour M. [B] [L] et Mme [T] [O], seule Mme [T] [O] comparaît. Elle explique que M. [B] [L] est toujours incarcéré, qu’elle a perdu sa mère en juin 2024 et récupéré sa sœur à la suite de ce décès. Elle précise souhaiter se maintenir dans les lieux le temps d’obtenir un logement plus grand. Elle précise avoir fait intervenir le service d’hygiène de la mairie en raison de la présence de moisissures.

L’affaire est mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les M. [Q] [D] et Mme [Y] [U] ép. [D] personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

M. [Q] [D] et Mme [Y] [U] ép. [D] justifient avoir procédé à ce signalement le 18 mars 2025.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 8 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l'audience du 6 janvier 2026. La demande formée par M. [Q] [D] et Mme [Y] [U] ép. [D] est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu'au 15 avril 2026, la dette locative de M. [B] [L] et Mme [T] [O] s’élève à la somme de 992,50 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leurs demandes.

Sur la résiliation
Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies, la présente procédure étant la deuxième engagée depuis la signature du bail en janvier 2020.

La défenderesse a indiqué à l’audience que le logement présentait des moisissures et que le chauffage du logement avait été défaillant, ce dont elle a justifié par des pièces. Cet état de fait ne saurait cependant permettre aux locataires de s’abstenir de régler leur loyer.

L’expulsion de M. [B] [L] et Mme [T] [O] sera ordonnée, en conséquence.

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [B] [L] et Mme [T] [O] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et donc avec revalorisation telle que prévue au contrat), afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leurs demandes.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [L] et Mme [T] [O] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [Q] [D] et Mme [Y] [U] ép. [D] et en l'absence d'éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [B] [L] et Mme [T] [O] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS