TJ 77288, 23 juin 2026, RG 25/06862

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06862 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGQW

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/06/2026

Monsieur [H] [K] [N]
Madame [G] [S] [M] épouse [N]

C/

Madame [T] [Z]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Sandrine VERGONJEANNE
- [T] [Z]

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 JUIN 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Marie TORRICE, faisant fonction de Greffier, lors des débats et de Anick PICOT, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [K] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Sandrine VERGONJEANNE, avocat au barreau de MEAUX

Madame [G] [S] [M] épouse [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Sandrine VERGONJEANNE, avocat au barreau de MEAUX

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante en personne

Après débats à l'audience publique du 21 Avril 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2020 à effet du 1er novembre 2020, M. [K] [N] et Mme [G] [M] ép. [N] ont loué à Mme [T] [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] A - [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, M. [K] [N] et Mme [G] [M] ép. [N] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.137,75€ au titre des loyers et charges échus au 03/06/2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, M. [K] [N] et Mme [G] [M] ép. [N] ont fait assigner Mme [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et à titre subsidiaire prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du locataire défaillant pour non-paiement des loyers et charges dus,ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,autoriser le transport des meubles dans tel garde meubles désignés par les bailleurs aux frais de la défenderesse,condamner la locataire, à titre provisionnel, à payer la somme de 3.243,25€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 septembre 2025, outre intérêts de droit à compter de l’assignation,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs,condamner la locataire à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de notifications à Préfecture et d’assignation.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 16 octobre 2025.

L'affaire a été appelée pour la première fois le 17 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré. Une réouverture des débats a été ordonnée par simple mention au dossier le 17 mars 2026, la défenderesse étant arrivée en retard à l’audience. À cette date, l’affaire a fait l’objet d’un nouveau renvoi au 21 avril 2026 pour transmission par la défenderesse de ses demandes et pièces.

À cette audience, M. [K] [N] et Mme [G] [M] ép. [N], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, précisant que la dette s’élève à 1.852,81 euros au 1er avril 2026 (avril 2026 inclus). Ils ajoutent que le loyer courant est réglé et qu’une contestation demeure sur le montant de la régularisation des charges. Ils sollicitent le débouté de Mme [T] [Z] de ses demandes indiquant que le chauffage a été réparé et qu’ils ne peuvent distinguer les charges de chauffage des autres charges, le Syndic n’ayant pas fourni d’éléments.

Citée par acte délivré à sa personne, Mme [T] [Z] comparaît. Elle sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 3.000 euros au total, incluant le remboursement de sa facture EDF (434,54 euros) et la régularisation des charges (408 euros) au titre de son préjudice. Elle explique qu’elle n’a pas eu de chauffage depuis 3 ans et qu’elle a été licenciée ce qui l’a empêchée de régler son loyer. Elle précise cependant avoir régularisé son arriéré de loyers mais conteste le montant des charges.

L’affaire est mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou de la CAF
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 2 juillet 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 16 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 17 février 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler que, conformément à l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chacune des parties de rapporter conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leur prétention.

En l'espèce, M. [K] [N] et Mme [G] [M] ép. [N] versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges.

La défenderesse sollicite le remboursement de la somme de 408,22 euros au titre de la régularisation des charges, sans autre précision.

Il ressort du décompte fourni qu'au 1er avril 2026, la dette s’élève à 1.852,81 euros, échéance d’avril 2026 incluse.

Les parties ont précisé à l’audience que la contestation portait sur la régularisation des charges. Or, les demandeurs ne justifient pas à l’audience la somme qu’ils réclament à ce titre, précisant que le Syndic n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des charges.

Figurent au relevé plusieurs sommes pour un montant total de 1.607,37 euros correspondant à la régularisation des charges, aux charges locatives et à des frais non justifiés.

Ainsi, il convient de déduire de la somme de 1.852,81, celle de 1.607,37 euros.

Ainsi, Mme [T] [Z] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 245,44 euros au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 1er avril 2026, terme d’avril 2026 inclus.

M. [K] [N] et Mme [G] [M] ép. [N] seront déboutés du surplus de leur demande, le juge n’étant pas en mesure d’apprécier le montant de la régularisation des charges, faute d’éléments produits en ce sens.

Mme [T] [Z] sera quant à elle déboutée de sa demande faite à ce titre, faute d’éclairage du juge et de précision de sa demande.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 8 septembre 2020 à effet du 1er novembre 2020 unissant les parties stipule en son article « 17. Clause résolutoire » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 août 2025.

- Sur l’expulsion

En l’espèce, Mme [T] [Z] a, en partie, régularisé sa dette locative au jour de l’audience, mais elle a cependant été durant de nombreux mois en impayés de loyers, ce qui est particulièrement préjudiciable pour des bailleurs privés. Ainsi, l’expulsion de Mme [T] [Z] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur transport.

Mme [T] [Z] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur la demande reconventionnelle de Mme [T] [Z]

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Ainsi, il incombe au propriétaire de prendre toutes dispositions utiles pour remédier aux dysfonctionnements qui affectent le chauffage du logement loué.
Mme [T] [Z] sollicite la somme globale de 3.000 euros au titre de son préjudice de jouissance du fait de l’absence de chauffage dans son logement depuis plus de 3 ans.

Elle produit à l’appui de sa demande d’indemnisation des échanges de courriers, notamment un courriel du bailleur de mars 2024 faisant état d’un problème de chauffage, une facture EDF du 22/05/2025, ainsi qu’un bon de dépannage en date du 16/02/2026.
Mme [T] [Z] a indiqué à l’audience que les bailleurs lui avaient remis des chauffages d’appoint qui lui ont occasionné une importante facture d’électricité sur la période 2024/2025, pour la somme de 434,54 euros.
Les bailleurs n’ont pas contesté à l’audience qu’un problème de chauffage avait existé mais ont indiqué que depuis, le chauffage avait été réparé.
Il est donc établi que le bailleur n’a rempli que partiellement son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation sur toute la période de location.
En considération de ces éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par Mme [T] [Z], sur la période de l’hiver 2024 à l’hiver 2026, à la somme de 600 euros.
Ainsi, M. [K] [N] et Mme [G] [M] ép. [N] seront condamnés à verser à Mme [T] [Z] la somme de 600 euros.
- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [Z] succombe principalement à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Au regard des situations respectives des parties, il y a lieu de débouter M. [K] [N] et Mme [G] [M] ép. [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS