TJ 77288, 23 juin 2026, RG 25/05549

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05549 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGZC

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/06/2026

Monsieur [M] [C] [Z]

C/

Madame [F] [B]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Me Martine SCHEMBRI
- Me Maria RUIZ

Expédition délivrée le (voir mention) :
à : Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 JUIN 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Marie TORRICE, adjointe administrative faisant fonction de Greffier lors des débats et Anick PICOT, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [C] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Martine SCHEMBRI, avocat au Barreau de l’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
comparante en personne et assistée de Me Maria RUIZ, avocat au Barreau de PARIS

Après débats à l'audience publique du 21 Avril 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2019, M. [M] [Z] a loué à Mme [F] [B] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2022, M. [M] [Z] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 973,38 € au titre des loyers et charges échus au 01/08/2022, de justifier de la souscription d’une assurance habitation et de respecter les clauses du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, M. [M] [Z] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.721,20€ au titre des loyers et charges échus au 01/04/2025 et de justifier de la souscription d’une assurance habitation.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, M. [M] [Z] a fait assigner Mme [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,faire applications des articles L142-1, L411-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,ordonner aux frais de la locataire le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues, conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner la locataire à payer la somme de 3.751,20 € au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2025,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 1er novembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,débouter la locataire de toute demande de délais ,condamner la locataire à payer la somme de 1.200,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les coûts des commandements.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de [Localité 1] le 15/10/2025.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 17 février 2026, date à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 7 avril 2026, puis du 21 avril suivant, à la demande des parties.

A cette audience, M. [M] [Z], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 5.011,20 €, au titre des loyers et charges, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il précise que le dernier règlement est intervenu en avril 2026 pour un montant de 290 euros. Il sollicite le débouté des demandes formulées par la défenderesse.

Il indique avoir fourni lors de la signature du bail tous les éléments et notamment le diagnostic énergétique dont la durée de validité est de 10 ans. Il conteste que le logement ait été dégradé lors de la prise à bail, indiquant par ailleurs que la cuisine a été refaite en 2025. Il conteste également l’irrégularité des commandements délivrés. Il indique que le loyer courant n’a pas repris et que l’augmentation du loyer est régulière. Il précise être opposé à des délais de paiement en l’absence d’éléments sur les conditions de ressources de la défenderesse. Il demande enfin à être autorisé à adresser au juge, par note en délibéré, des justificatifs portant sur la régularisation des charges.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [F] [B] comparaît, assistée de son conseil. Elle demande, à titre principal, à se maintenir dans les lieux, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois. A titre subsidiaire, elle demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux et à ce que l’exécution provisoire ne soit pas ordonnée. A titre reconventionnel, elle demande la condamnation de son bailleur à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de son trouble de jouissance.

Elle explique que le logement était dans un état déplorable à son entrée dans les lieux en 2019. Elle précise qu’aucun état des lieux n’a été réalisé, qu’il n’y a pas de chauffage dans la chambre, ni de VMC dans la salle de bains et la cuisine et que le bailleur passe chercher les loyers en espèces. Elle conteste la validité des commandements, la régularisation des charges, l’augmentation du loyer alors que le diagnostic énergétique est trop ancien. Elle précise qu’elle a repris le paiement du loyer et qu’elle est assurée pour le logement. Elle demande à ce titre à être autorisée à adresser au tribunal l’attestation d’assurance. Elle indique enfin percevoir 1.100 euros par mois et ajoute que ses enfants sont placés auprès de l’aide sociale à l’enfance mais qu’elle les reçoit à son domicile.

La juge a autorisé :
- la défenderesse à lui adresser, par note en délibéré, sous huitaine, l’attestation d’assurance du logement ;
- la demanderesse à lui adresser, par note en délibéré, sous huitaine, les justificatifs de la régularisation des charges.

M. [M] [Z], par l’intermédiaire de son conseil, a adressé au tribunal par courriel du 27 avril de nouvelles pièces portant sur la régularisation des charges.

Mme [F] [B], par l’intermédiaire de son conseil, a adressé par courriel du 28 avril 2026 des éléments portant sur l’assurance habitation de la locataire.

L’affaire est mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 4 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 15/10/2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 17 février 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, M. [M] [Z] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges dont il résulte qu'au 20 avril 2026 la dette locative de Mme [F] [B] s’élève à la somme de 5.011,20 €.

Mme [F] [B] conteste la régularisation des charges, sans préciser sa contestation. Or, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Mme [F] [B] conteste également l’augmentation du loyer faisant état de l’article 17-1 de la loi de 1989.

L’article 17-1 III de la loi du 06 juillet 1989 issu de la loi « climat et résilience » du 22 août 2021 prive en effet les bailleurs de locaux classés « F » ou « G » selon le diagnostic de performance énergétique du bénéfice d’une clause d’indexation de loyer ou de la possibilité de majorer le loyer après la réalisation de travaux d’amélioration. Cette interdiction est applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022.

En l’espèce, la révision du loyer est intervenue pour la première fois en janvier 2025 et le diagnostic de performance énergétique date quant à lui du 06/11/2010.

Ainsi, la durée de validité d’un diagnostic de performance énergétique étant de 10 ans, le juge n’est pas en mesure d’apprécier si la révision du loyer était possible. Ainsi, la révision du loyer intervenue en janvier 2025 n’est pas justifié et la défenderesse sera accueillie en son action en diminution du loyer, celui-ci devant être maintenu à 485 euros, soit 520 euros avec la provision sur charges.

Par conséquent, Mme [F] [B] sera condamnée à verser à M. [M] [Z] la somme de 4.051,20 euros, soit la somme de 5.011,20 € diminuée de la somme de 960 euros correspondant à la révision du loyer à partir de janvier 2025, au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus.

Il convient donc de condamner la défenderesse au paiement de cette somme et de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Le demandeur a adressé à la défenderesse le 14 mars 2025 un pli recommandé non réclamé par cette dernière lui demandant notamment de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, M. [M] [Z] a fait délivrer à la locataire un commandement de justifier de la souscription d’une assurance habitation. Ce commandement comporte les mentions exigées par la loi.

Aucun élément n’a été transmis au bailleur à la suite de ce commandement et durant la procédure malgré plusieurs renvois de l’affaire. Finalement, Mme [F] [B] a demandé à être autorisée à transmettre cet élément durant le délibéré.

Ainsi, par courriel du 28 avril 2026, Mme [F] [B] a transmis un document émanant de LA BANQUE POSTALE intitulé « échéancier de souscription – assurance habitation » non daté, couvrant la période du 18/04/2025 au 31/03/2025 « sous réserve de l’encaissement de la première prime », ainsi qu’une attestation d’assurance de la société DIRECT ASSURANCE pour la période du 28/04/2026 au 27/04/2027.

Ainsi, la défenderesse ne justifie pas avoir été assurée au moment de la délivrance du commandement, le 3 avril 2025, ni ensuite jusqu’au 28/04/2026.

Ainsi, le commandement est demeuré infructueux. Ce manquement s'est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 3 avril 2025 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de Mme [F] [B] sera ordonnée, en conséquence.

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

S’agissant de la demande de délai pour quitter les lieux formulée par la défenderesse, aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans.
En l'espèce, Mme [F] [B] n’est pas à jour du règlement de ses loyers. Cependant, au regard de la précarité de sa situation, il lui sera accordé un délai de deux (2) mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [F] [B] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer (non révisé) et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur la demande de Mme [F] [B] au titre de son trouble de jouissance

Au titre de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

Conformément à l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chacune des parties de rapporter conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leur prétention.

Mme [F] [B] demande la condamnation de son bailleur à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de son trouble de jouissance.

En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, ils sont donc présumés avoir été en bon état lors de la signature du bail.

Les parties versent au débat le procès-verbal de constat établi par Me [J], commissaire de justice, le 10 août 2022 à la requête de M. [M] [Z] en raison de l’existence d’un branchement illicite sur le compteur électrique des communs. Il résulte de ce constat que le logement est très sale, insalubre et fortement dégradé.

Dans la cuisine, le plan de travail est fendu, le bois est pourri et en décomposition, l’évier est fortement rayé, noirci, la crédence est extrêmement tâchée, abîmée, le bois sous l’évier est très abîmé, les placards hauts sont très sales et les portes en bois sont abîmés.

Dans la salle de douche, les carreaux de carrelage au sol sont très sales et pour certains fendus, les carreaux de carrelage sous le cabinet de douche sont manquants, des pierres sont apparentes, la douche présente d’importantes traces noires de moisissures, les joints des murs sont noircis, le plan en marbre du lavabo est cassé en deux et très dégradé, les joints autour du lavabo et autour du plan en marbre sont grossiers et très sales.

Dans la cour, de nombreux déchets et objets divers sur les dalles et dans les jardinières sont constatés et des encombrants sont entassés.

Le bailleur produit une facture du 9 juin 2025, soit près de 3 ans plus tard, portant notamment sur la fourniture et la pose d’une cuisine équipée d’une hotte et d’une plaque, ainsi que des photographies de la cour.

La défenderesse de son côté ne verse aucun autre élément au soutien de ses prétentions.

Ainsi, il apparaît que le logement était dans un état sale et très dégradé en août 2022, les désordres relevant tantôt d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, tantôt d’un manquement de la locataire à son obligation d’entretien des lieux loués. Le juge ignore l’état du logement à ce jour.

Ainsi, au regard des éléments produits, il y a lieu d’allouer à Mme [F] [B] la somme forfaitaire de 500 euros au titre de son trouble de jouissance.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [B] succombe principalement à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des situations respectives des parties, M. [M] [Z] sera débouté de sa demande faite en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit et la défenderesse sera déboutée de sa demande.

PAR CES MOTIFS