TJ 77288, 23 juin 2026, RG 26/00530

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00530 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJRX

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/06/2026

Monsieur [C] [H]
Madame [D] [T] épouse [H]

C/

Madame [Q] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SCP LAYDEKER SARMMARCELLI
- [Q] [O]

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 JUIN 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Marie TORRICE, faisant fonction de Greffier, lors des débats et de Anick PICOT, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SARMMARCELLI, avocats au barreau de BORDEAUX substituée par Maître Laëtitia MICHON DU MARAIS de la SCP MALPEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX

Madame [D] [T] épouse [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SARMMARCELLI, avocats au barreau de BORDEAUX substituée par Maître Laëtitia MICHON DU MARAIS de la SCP MALPEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [Q] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante en personne

Après débats à l'audience publique du 21 Avril 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2025 à effet du 23 août 2025, M. [C] [H] et Mme [D] [H] ont loué à Mme [Q] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, M. [C] [H] et Mme [D] [H] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4.424,75€ au titre des loyers et charges échus au 15/10/2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025, M. [C] [H] et Mme [D] [H] ont fait assigner Mme [Q] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,ordonner le transport des meubles dans tel garde meubles désignés par les bailleurs ou à défaut par le tribunal,condamner la locataire à payer la somme de 7.138,70€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 décembre 2025,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) à compter du 1er janvier 2026,condamner la locataire à payer la somme de 2.000,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de notifications à Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie et tous frais d’exécution du titre obtenu et ce jusqu’au départ effectif de la locataire.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 24 décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 21 avril 2026.

À cette audience, M. [C] [H] et Mme [D] [H], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, précisant que le dernier règlement est intervenu en mars 2026 et en actualisant leur créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 9.087,61€, au titre des loyers et charges échus au 14 avril 2026,

Citée par acte délivré à sa personne, Mme [Q] [O] comparaît. Elle indique souhaiter se maintenir dans les lieux et propose de régler 200 euros en plus de son loyer. Elle confirme que le loyer d’avril 2026 n’a pas été réglé.

L’affaire est mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou de la CAF
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 23 octobre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 24 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 avril 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, M. [C] [H] et Mme [D] [H] versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 14 avril 2026, la dette locative de Mme [Q] [O] s’élève à la somme de 9.047,61 € (soit 9.087,61 euros diminuée des frais injustifiés) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus. Ainsi, Mme [Q] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 9.047,61 €.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 1er septembre 2025 à effet du 23 août 2025 unissant les parties stipule en son article « IX. Clause résolutoire » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 20 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 décembre 2025.

- Sur l’expulsion

En l’espèce, le loyer d’avril 2026 n’a pas été réglé et la dette n’a pas cessé d’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, ce qui démontre qu’elle ne sera pas en mesure de s’acquitter en plus de son loyer des 200 euros proposés pour régler la dette locative. Ainsi, l’expulsion de Mme [Q] [O] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à, ce stade, purement hypothétiques.

Mme [Q] [O] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Q] [O] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [C] [H] et Mme [D] [H] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [Q] [O] sera condamnée à leur verser la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS