TJ 31483, 23 juin 2026, RG 26/00016

DOSSIER N° RG 26/00016 - N° Portalis 46CZ-W-B7K-UO3
NATURE DE L’AFFAIRE : 74Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT- GAUDENS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUIN 2026

DEMANDERESSE

S.C.E.A. [Localité 1], dont le siège social est sis LIEU DIT [Adresse 1]

représentée par Me Sophie DEJEAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

S.C.I. RANCHO PARAISO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

et

Mme [J] [B], gérante de la S.C.I. RANCHO PARAISO, demeurant [Adresse 2]

et

M. [Y] [G], demeurant [Adresse 2]

tous représentés par Me Catherine MOUNIELOU, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS, avocat postulant, Me Arnaud BAULIMON, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 23 Juin 2026

PRÉSIDENT : [...] [...], Président

GREFFIER : [...] [...], Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : [...] [...], Président

GREFFIER : [...] [...], Greffier

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 27 mars 2023, la SCI Rancho Paraïso (ci-après la SCI) ayant pour associés [J] [B] et [Y] [G], a acquis une parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] au lieudit [Localité 1] à [Localité 2] (31) et abritant une maison individuelle à usage d’habitation.
Aux termes d’un autre acte authentique en date du 27 mars 2023, la SCI a fait l’acquisition de diverses parcelles de terre supportant un bâtiment agricole et cadastrées section C n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] dans la commune de [Localité 2].

Par la suite et aux termes d’un acte notarié en date du 30 juin 2023, la SAS [Adresse 1] a acquis une maison à usage d’habitation ainsi qu’une maison destinée aux personnels avec des dépendances et un terrain attenant, figurant au cadastre section C n° [Cadastre 7] et n° [Cadastre 8] au lieudit [Localité 1] à [Localité 2] (31).

Il a été annexé aux divers actes de vente réalisés au profit de la SCI et de la SAS [Localité 1] un rappel de servitudes constituées au profit des parcelles C n° [Cadastre 7] et C n° [Cadastre 8], en particulier un droit de passage sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 9].

Des différends sont nés entre la SCI, la SAS [Localité 1] désormais appelée la SCEA [Localité 1] (ci-après la SCEA) ainsi que leurs divers associés, concernant notamment l’assiette de la servitude de passage et les modalités d’usage de cette servitude.

PROCÉDURE

Par actes de commissaire de justice en date du 17 mars 2026, la SCEA a fait assigner la SCI, [J] [B] et [Y] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, afin de les condamner à exécuter diverses mesures et à payer des sommes d’argent.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 20 mai 20 mai 2026 et dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus complet conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SCEA a demandé :
- de rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;
- de condamner la SCI à rétablir dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir : le bouton poussoir présent sur le portail qui permet la sortie et le système d’interphone (dispositif Intratone) qui permet de commander à distance les entrées et sorties ;
- à défaut d’exécution par la SCI dans le délai ci-dessus, de l’autoriser à procéder au rétablissement du bouton poussoir présent sur le portail ainsi qu’au système d’interphone (dispositif Intratone) ;
- très subsidiairement, dans l’hypothèse où le juge ne lui donnerait pas cette autorisation ou à défaut pour la SCI de s’être exécutée dans le délai de 8 jours, de les condamner au paiement d’une astreinte de 50 € par jour de retard jusqu’au rétablissement parfait du bouton poussoir et du système d’interphone ;
- condamner la SCI à titre provisionnel à la somme de 10000 € à titre de dommages et intérêts à valoir sur l’indemnisation du préjudice qu’elle a déjà subi y compris les frais de constat de commissaire de justice ;
- condamner la SCI [J] [B] et [Y] [G] à lui payer une somme de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, la SCEA a soutenu que :
- elle ne maintient plus la demande d’ouverture manuelle du portail, car elle a eu la clé de déblocage et le code d’accès au portail piéton ;
- l’acte d’achat du 30 juin 2023 mentionne l’existence de servitudes lesquelles sont détaillées dans l’annexe 10 de l’acte notarié ;
- une servitude de passage et d’usage, réelle et perpétuelle grève la parcelle anciennement dénommée C [Cadastre 9] et désormais C [Cadastre 4] au profit de ses parcelles C [Cadastre 7] et C [Cadastre 8] ;
- cette servitude comprend un droit de passage large et permanent, pour les piétons, véhicules, employés, clients et locataires, à toute heure, depuis la départementale jusqu’aux bâtiments ;
- elle inclut aussi un droit d’usage du portail d’entrée avec une commande électrique et un droit de passage périphérique pour l’entretien ;
- une servitude complémentaire de réseaux (eau, électricité, téléphone, interphone) est également prévue avec une participation financière aux charges ;
- le portail d’accès principal est situé sur la parcelle C [Cadastre 9] à environ 300 mètres des bâtiments situés sur ses parcelles C [Cadastre 7] et C [Cadastre 8], sans visibilité directe depuis les habitations ;
- ce portail fonctionnait initialement avec des badges électroniques, un bouton poussoir pour sortir, un interphone vidéo et une application installée sur le téléphone ;
- ces dispositifs permettaient une gestion à distance indispensable pour les entrées et sorties de ses clients et de ses fournisseurs ;
- depuis août 2024, le bouton poussoir de sortie a été supprimé par les propriétaires du fonds servant ;
- depuis octobre 2025, l’interphone Intratone ne fonctionne plus, empêchant le contrôle et l’ouverture à distance ;
- le portail connaît en outre des dysfonctionnements réguliers, aggravés lors des coupures d’électricité ;
- ils se sont retrouvés enfermés ainsi que leurs clients sans possibilité d’ouvrir manuellement le portail, car ils ne disposaient pas d’une clé de secours ;
- ces dysfonctionnements obligent les exploitants à se déplacer physiquement au portail pour chaque entrée ou sortie d’une personne venant sur la propriété ;
- l’activité de chambres d’hôtes est fortement perturbée, voire interrompue à certaines périodes ;
- plusieurs clients ont été bloqués sur le domaine en raison de l’impossibilité d’ouvrir le portail ;
- des témoignages attestent de situations d’enfermement et de difficultés d’accès importantes ;
- elle a mis en demeure les voisins de rétablir les systèmes (bouton poussoir, interphone) et de garantir un accès permanent et sûr à sa propriété ;
- les voisins ont refusé en invoquant des motifs de sécurité et l’absence d’obligation contractuelle explicite pour un interphone ou un dispositif de commande vocale ou tout autre dispositif d’ouverture ;
- la sonnette située à l’entrée du portail ne fonctionne plus et n’est plus reliée au système d’interphone présent à l’intérieur de la maison et sur son téléphone ;
- une tentative de médiation a été proposée mais n’a pas abouti ;
- la suppression et la panne des dispositifs constituent une atteinte directe à la servitude ;
- depuis l’année 2000, la parcelle C [Cadastre 9] n’existe plus à la suite d’une division parcellaire ;
- un géomètre a confirmé que l’assiette de la servitude de passage desservant sa propriété du portail aux bâtiments est implantée sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4] ;
- l’acte notarié du 30 juin 2023 et l’annexe 10 évoquent un portail électrique équipé d’un interphone lequel existait et fonctionnait lors de l’acquisition ;
- la servitude inclut nécessairement les moyens techniques permettant son exercice effectif (portail, interphone, accès sécurisé) ;
- son adversaire a admis avoir décidé de ne pas réparer l’interphone tombé en panne et avoir supprimé le bouton poussoir alors que ce dernier faisait partie du portail électrique ;
- elle subit un trouble manifestement illicite en raison de la suppression du bouton poussoir du portail et du défaut de fonctionnement de l’interphone ;
- contraints de se déplacer jusqu’au portail lors du départ et de l’arrivée de clients ou de fournisseurs, ses exploitants ont arrêté leur activité de chambre d’hôtes en novembre 2025 ;
- elle conteste toute aggravation de la servitude liée à son activité de chambres d’hôtes ;
- son activité de chambres d’hôtes est conforme à l’acte de servitude et les passages restent proportionnés ;
- le nombre de passages n’excède pas ce qui est prévisible pour une grande habitation ou une activité agricole ;
- l’aggravation dans l’usage de la servitude n’est pas démontrée ;
- elle conteste les griefs de troubles de voisinage, qu’elle estime non établis et réciproques ;
- les défendeurs n’ont pas communiqué les informations relatives à la clé de secours du portail et au code du cadenas du portail piéton alors que le portail principal était bloqué par une coupure d’électricité ;
- il n’y a pas eu de tentative préalable de résolution amiable du litige pour les troubles anormaux de voisinage invoqués par son adversaire alors que cette démarche est obligatoire.

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Dans leurs dernières conclusions soutenues à l'audience du 20 mai 2026 et auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus détaillé, [J] [B], [Y] [G] et la SCI, ont demandé :

■ sur les demandes présentées par la SCEA :

à titre liminaire de :- juger la SCEA dépourvue de tout intérêt et de toute qualité à agir contre [J] [B] et [Y] [G] ;
- la juger irrecevable et la débouter de ses demandes, en tant qu’elles sont dirigées contre [J] [B] et [Y] [G] ;

à titre principal de :- juger que la SCEA ne justifie pas d’une servitude conventionnelle lui permettant de fonder ses demandes relatives à l’usage du portail litigieux ;
- la débouter de toutes ses demandes fins et conclusions ;

à titre subsidiaire de :- juger que le rappel de servitude invoqué par la SCEA ne prévoit qu’une ouverture du portail litigieux par commande électrique et n’implique pas la fourniture d’un bouton poussoir de sortie, ni d’un interphone ;
- juger que la SCEA détient deux télécommandes lui permettant d’ouvrir le portail litigieux ;
- juger qu’il existe un système d’ouverture manuelle du portail et qu’il est fonctionnel ;
- juger que dans ces conditions aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé ;
- juger que la SCEA ne justifie pas d’une obligation non sérieusement contestable d’indemniser le préjudice qu’elle prétend avoir subi ;
- débouter la SCEA de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

■ sur les demandes présentées à titre reconventionnel par la SCI, [J] [B] et [Y] [G] :

- juger que la SCEA ne justifie pas d’une servitude conventionnelle lui permettant de fonder ses demandes relatives au passage et à l’usage du portail litigieux ;
- interdire à la SCEA d’utiliser le chemin en dehors de la parcelle C n° [Cadastre 1] et de faire usage du portail, sous astreinte provisoire de 300 € par infraction constatée ;
- ordonner à la SCEA la restitution des deux télécommandes permettant d’actionner le portail et de la clé de débrayage des moteurs, dans les quinze jours suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard ;

à défaut :- juger que le droit d’usage du portail et le droit de passage exercé par la SCEA se sont considérablement aggravés, en raison de la création d’au moins cinq chambres d’hôtes sur le fonds de la SCEA et de la multiplication des allées et venues des hôtes ;
- interdire à la SCEA d’utiliser le chemin et le portail pour l’accès des hôtes aux chambres d’hôtes, sous astreinte provisoire de 300 € par infraction constatée ;

en toute hypothèse de :- condamner la SCEA à une provision de 10000 € à verser à [J] [B] et à [Y] [G], à valoir sur la réparation du préjudice causé par l’aggravation de la servitude et par les troubles de voisinage ;
- condamner la SCEA aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 10 mars 2026 et la condamner à une indemnité de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils ont fait valoir à l'appui de leurs demandes que :

- les demandes dirigées contre [J] [B] et contre [Y] [G] sont irrecevables, car ces derniers ne sont pas propriétaires du fonds servant ;
- la demanderesse à l’instance n’a pas d’intérêt à agir à l’encontre des associés de la SCI pour les demandes relatives au fonctionnement du portail et pour les demandes indemnitaires ;
- les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 7] et n° [Cadastre 8] bénéficient d’un droit de passage et d’un droit d’usage du portail sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 9] laquelle n’existe plus ;
- la SCEA ne justifie d’aucun titre clair et certain lui permettant d’exercer un droit sur le portail litigieux ;
- l’assiette de la servitude est incertaine entre les parcelles C n° [Cadastre 1] et C n° [Cadastre 4] ;
- la parcelle C n° [Cadastre 1] n’abrite pour seul portail que celui permettant d’accéder à la maison occupée par [J] [B] et par [Y] [G] ;
- il existe une contestation sur la parcelle sur laquelle l’assiette de la servitude est implantée ;
- le titre de servitude prévoit un portail à commande électrique, de sorte que l’usage normal du droit de passage est assuré par les télécommandes remises à la SCEA et à son gérant ;
- la présence d’un bouton poussoir de sortie et d’un système d’interphone n’est pas mentionnée dans la servitude conventionnelle ;
- ce bouton poussoir existait mais la servitude conventionnelle n’oblige pas la SCI à maintenir son fonctionnement ;
- le fonds dominant dispose d’une commande électrique pour actionner le portail et en cas de difficulté d’une commande manuelle au moyen du débrayage des moteurs ;
- la suppression du bouton poussoir et du système interphone ne constitue pas une atteinte au droit de passage, mais relève d’une organisation technique du fonds servant conforme au titre;
- la servitude de réseaux ne doit pas être confondue avec la servitude de passage, car la première offre à la SCEA le droit de faire passer des réseaux souterrains ou aériens de câbles ;
- une telle servitude de réseaux permet aussi à la SCEA si elle le souhaite de faire installer un interphone pour ses propres besoins ;
- il existe des impératifs de sécurité liés à la configuration des lieux, en particulier la présence d’un enclos cynégétique contenant des daims, dont la fuite pourrait entraîner des risques pour les personnes, les biens et la circulation ;
- les anciens dispositifs permettaient des ouvertures ou des accès non maîtrisés, notamment à distance via l’interphone ou depuis l’extérieur via le bouton poussoir ;
- l’ancien système permettait de créer des accès temporaires ou des clés virtuelles pour des tiers autorisés par la SCEA lesquels pouvaient actionner le portail sans contrôle du gérant ;
- le système d’ouverture manuelle existe déjà par le débrayage des moteurs du portail, accessible à l’aide d’une clé dont la SCEA avait connaissance et dont une copie a été transmise ;
- un accès piéton indépendant existe également, avec un dispositif de verrouillage dont le code a été communiqué à la SCEA ;
- la demande tendant à la mise en place d’un système d’ouverture manuelle est dépourvue d’objet et ne repose sur aucun trouble actuel ;
- l’existence même de l’obligation est sérieusement contestée et aucun préjudice certain, liquide et exigible n’est démontré ;
- la SCEA utilise le portail et le chemin en dehors des limites exactes de la servitude, notamment sur des portions de parcelles non visées par le titre ;
- il existe une atteinte au droit de propriété de la SCI constituant un trouble manifestement illicite justifiant une interdiction d’usage assortie d’astreinte ;
- l’usage de la servitude a été aggravé par la création et l’exploitation d’au moins 5 chambres d’hôtes ;
- cette activité est postérieure au titre et n’a pas été prévue lors de la constitution de la servitude ;
- cette activité entraîne une augmentation significative des passages, des ouvertures du portail et des nuisances, excédant les prévisions contractuelles initiales ;
- l’article 702 du code civil prohibe l’aggravation de la servitude par le fonds dominant ;
- ils subissent un préjudice de jouissance, en raison des troubles anormaux de voisinage (bruit, passages, klaxons, intrusions, perturbation du télétravail et atteinte à la tranquillité du domicile) ;
- ces troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage et sont directement imputables à l’exploitation touristique du fonds dominant ;
- plusieurs démarches de médiation et de négociation ont été engagées mais n’ont pas abouti.

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À l’issue de l’audience de plaidoirie, le président a fait savoir que la décision était mise en délibéré au 23 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1) sur la demande de mise hors de cause de [J] [B] et de [Y] [G]

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, les défendeurs à l’instance ont contesté toute qualité de la SCEA à agir à l’encontre de [J] [B] et de [Y] [G]. Ils ont fondé cette fin de non-recevoir sur le fait que les intéressés ne sont pas propriétaires de la parcelle sur laquelle la SCEA revendique une servitude de passage et se prévaut d’une atteinte au droit d’usage du portail situé sur ladite parcelle.

Compte tenu du fait que les actes notariés versés aux débats démontrent que les parcelles litigieuses appartiennent à la SCI et que la SCEA n’a pas formulé de contestation concernant la fin de non-recevoir soulevée par ses adversaires, il convient de déclarer irrecevables les demandes formulées par la SCEA à l’encontre de [J] [B] et de [Y] [G].

2) sur la demande de rétablissement du bouton poussoir et du système d’interphone formulée par la SCEA

Il résulte de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, que le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.

L’article 639 dudit code dispose qu’elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

En l'espèce, l’examen des pièces versées aux débats démontre que l’acte notarié en date du 27 mars 2023 et portant acquisition par la SCI de diverses parcelles de terre supportant un bâtiment agricole, stipule en page 20 dans la rubrique consacrée aux servitudes, qu’il « a été fait mention sur les titres de propriété antérieurs de l’existence de servitudes dont le détail est annexé. Annexe n° 9, annexe n° 10, annexe n° 11. Il est ici précisé pour la parfaite information des parties que la servitude de passage s’exerçant sur le long du chemin et desservant toutes les parcelles et habitation s’exerce sur une largeur de 7,50 mètres ».

Parallèlement, l’acte authentique en date du 30 juin 2023 et portant acquisition par la SCEA d’une maison à usage d’habitation et d’une maison destinée aux personnels avec dépendances et terrain attenant, stipule en page 18 dans la rubrique consacrée aux servitudes, qu’il « a été fait mention sur les titres de propriété antérieurs de l’existence de servitudes dont le détail est annexé. Annexe n° 10 ».

Ces deux actes notariés renvoient donc à une annexe n° 10 laquelle figure en pièce n° 4 du dossier de plaidoirie de chacune des parties au litige. Il en ressort, qu’aux termes d’un acte notarié en date du 26 août 1998, il a été constitué plusieurs servitudes dont une servitude de passage et d’usage sur la parcelle C [Cadastre 9] au profit des parcelles C [Cadastre 7] et C [Cadastre 8] lieudit [Localité 1] à [Localité 2].

L’acte mentionne qu’il est créé et ce, à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage sur la parcelle C [Cadastre 9] d’une contenance de 32 hectares 84 ares 75 centiares qui sera le fonds servant au profit d’une part, de la parcelle C [Cadastre 7] d’une contenance de 53 ares 72 centiares et au profit d’autre part, de la parcelle C [Cadastre 8] d’une contenance de 02 ares 65 centiares, qui seront les fonts dominants.

Il est également précisé que ce droit de passage, après avoir utilisé «  la voie existante entre la départementale 49 A et le portail d’entrée de la propriété « [Localité 1] » s’exercera sur toute la partie de la voie intérieure partant dudit portail d’entrée jusqu’aux fonds dominants ainsi que sur la cour prolongeant ladite voie et située entre le fonds dominant et les bâtiments d’exploitation situés sur le fonds servant, ainsi que sur la partie de voie longeant le lac, telle que l’assiette de ladite servitude figure sur le plan des servitudes n° 1 ci-annexé, délimitée par les lettres A et P sur ledit plan.

Ce droit de passage s’exercera à pied ou avec tous les véhicules sans restriction, à toute heure du jour et de la nuit. Il permettra au propriétaire du fonds dominant, à sa famille, employés, clients ou locataires d’accéder auxdits fonds depuis la départementale 49 A et d’en sortir. Afin de permettre le plein exercice de ladite servitude de passage, le fonds dominant bénéficiera d’un droit d’usage du portail situé à l’entrée de la propriété avec commande électrique ». 

Par ailleurs, l’annexe n° 10 prévoit une servitude de passage et de branchement des canalisations et des réseaux sur la parcelle C [Cadastre 9] au profit notamment des parcelles C [Cadastre 7] et C [Cadastre 8]. À cet égard, il est indiqué qu’il est créé et ce, à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage dans le sol, de gaines et canalisations ou aérien pour les câbles, le tout sans restriction et plus spécialement concernant l’eau, l’électricité, le téléphone et l’interphone sur la parcelle C [Cadastre 9] qui sera le fonds servant au profit notamment des parcelles C [Cadastre 7] et C [Cadastre 8] qui seront les fonds dominants, avec le droit de branchement sur lesdites canalisations, réseaux ou câbles.

Toutefois, les débats d’audience tout comme les pièces produites, démontrent que depuis une division parcellaire, la parcelle C [Cadastre 9] n’existe plus. Il s’avère qu’aucune des parties n’a communiqué d’acte authentique mentionnant de façon certaine et incontestable, la parcelle qui supporte actuellement :
- la servitude de passage et d’usage, qui existait sur la parcelle initialement cadastrée section C [Cadastre 9] ;
- la servitude de passage et de branchement des canalisations et des réseaux, qui existait sur la parcelle initialement cadastrée section C [Cadastre 9].

Ainsi, la SCEA s’est d’abord prévalue d’un courriel d’un contrôleur des finances publiques de [Localité 3] en date du 11 février 2026 et aux termes de laquelle l’agent public a indiqué « je vous informe que la parcelle C [Cadastre 9] est devenue la parcelle C [Cadastre 1] dont la matrice cadastrale est ci-jointe ».

La SCI a néanmoins, indiqué sans être réellement contesté, que la parcelle C [Cadastre 1] n’abrite pour seul portail que celui permettant d’accéder à la maison occupée par [J] [B] et par [Y] [G].

La SCEA s’est alors fondée sur un autre document, à savoir le courriel de [O] [Q] géomètre expert, qui a indiqué le 15 mai 2026, qu’aux « termes de divisions réalisées sur l’unité foncière originale, dont vous trouverez les copies en pièces jointes, je vous confirme que l’assiette de la servitude de passage desservant la propriété de M. [S], du portail à ses bâtiments, est implantée sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4]. La parcelle C [Cadastre 9] n’existe plus depuis la division réalisée par mon confrère [C] en 2000 ».

Finalement, la SCI a expressément admis dans ses dernières conclusions (page 16) que le portail litigieux se situe sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4] et il est établi que ce bien immobilier, lui appartient.

Par ailleurs, l’acte notarié du 27 mars 2023 aux termes duquel la SCI a fait l’acquisition de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4] rappelle en page 20, qu’il a été fait mention sur les titres de propriété antérieurs, de l’existence de servitudes dont le détail est annexé notamment l’annexe 10. Or, cette dernière annexe est également visée dans l’acte authentique du 30 juin 2023 aux termes duquel la SCI a fait l’acquisition des parcelles cadastrées section C [Cadastre 7] et C [Cadastre 8], lesquelles sont des fonds dominants concernant la servitude de passage.

Il ressort par ailleurs, du procès-verbal de constat dressé le 26 mars 2026 par un commissaire de justice mandaté par la SCI, par [J] [B] et par [Y] [G] que ces derniers lui ont indiqué qu’ils doivent une servitude de passage au profit d’[F] [S] qui exploite une propriété par l’entremise de la SAS [Adresse 1] qui a pour objet l’exploitation de maisons d’hôtes et de chambres d’hôtes. Le commissaire de justice a ajouté que la servitude de passage figure dans l’acte et le titre de propriété.

Compte tenu des déclarations faites par la SCI dans ce procès-verbal de constat dressé par un officier public et ministériel, du fait qu’il n’est pas allégué ni justifié qu’une autre personne serait propriétaire du bien immobilier supportant la servitude de passage et d’usage qui existait sur la parcelle initialement cadastrée section C [Cadastre 9], il convient de considérer que ladite servitude donc bien sur la propriété immobilière de la société défenderesse.

Cette dernière apparaît donc mal fondée à soutenir d’une part, que son adversaire ne justifie d’aucun titre clair et certain lui permettant d’exercer un droit sur le portail litigieux et d’autre part, que l’assiette de la servitude est incertaine entre les parcelles C n° [Cadastre 1] et C n° [Cadastre 4].

A cet égard, les débats d’audience tout comme les pièces produites démontrent, qu’après avoir fait l’acquisition de l’ensemble immobilier le 30 juin 2023, la servitude de passage s’exerçait par le biais d’un droit d’usage du portail situé à l’entrée de la propriété appartenant à la SCI. Il est également constant que ce portail fonctionnait avec des badges électroniques, un bouton poussoir pour sortir, un interphone vidéo et une application installée sur le téléphone.

Il n’est pas non plus contesté que depuis le mois d’août 2024, le bouton poussoir de sortie a été supprimé par la SCI et depuis le mois d’octobre 2025, l’interphone Intratone ne fonctionne plus, de sorte que les opérations de contrôle et d’ouverture à distance sont désormais impossibles.

Pour autant, il convient de rappeler que dans le cadre d’une servitude d’origine conventionnelle, il ne peut être imposé au fonds servant, que les obligations prévues dans la convention. Or, en l’espèce, il est contractuellement prévu que le fonds dominant bénéficiera d’un droit d’usage du portail situé à l’entrée de la propriété avec « commande électrique ».

Il n’est nullement prévu la mise en place ni le maintien obligatoire, d’un bouton poussoir pour sortir, ni d’un interphone vidéo. Le fait que ces dispositifs aient été supprimés par le propriétaire du fonds servant, ne peut dès lors lui est contractuellement reproché, dès lors qu’il n’est pas contesté que la SCEA dispose d’une part, de deux commandes électriques pour actionner le portail afin de se rendre jusqu’à sa propriété et d’autre part, de la possibilité d’utiliser une clé pour débrayer manuellement les moteurs du portail, en cas de difficulté.

Au demeurant, lors de l’audience du 20 mai 2026 et dans ses dernières écritures, la SCEA a reconnu avoir reçu le 06 mai 2026, la clé de déblocage ainsi que le code d’accès au portail piéton.

Enfin, comme l’a souligné à juste titre la SCI, la servitude de réseaux ne doit pas être confondue avec la servitude de passage, car la première offre à la SCEA le droit de faire passer sur la propriété de la SCI des réseaux souterrains ou aériens de câbles et de faire installer un interphone pour ses propres besoins, si elle le souhaite. Cette servitude de réseaux ne crée pas à elle seule, d’obligation spécifique pour le propriétaire du fonds dominant de créer ou de maintenir des équipements, tels qu’un bouton poussoir ni un interphone au profit de la SCEA.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient donc de débouter la SCEA de ses demandes tendant :
- à condamner la SCI à rétablir dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir : le bouton poussoir présent sur le portail qui permet la sortie et le système d’interphone (dispositif Intratone) qui permet de commander à distance les entrées et sorties ;
- à défaut d’exécution par la SCI dans le délai ci-dessus, l’autoriser à procéder au rétablissement du bouton poussoir présent sur le portail ainsi qu’au système d’interphone (dispositif Intratone) ;
- à défaut pour la SCI de s’être exécutée dans le délai de 8 jours, la condamner au paiement d’une astreinte de 50 € par jour de retard jusqu’au rétablissement parfait du bouton poussoir et du système d’interphone.

3) sur la demande d’indemnisation formulée par la SCEA

Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la SCEA sollicite la condamnation de la SCI au paiement d’une provision de 10000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Toutefois, il convient de rappeler qu’il a été jugé aux termes de la présence ordonnance, que l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, pesant sur la SCI d’établir ou de maintenir un bouton poussoir et un interphone, n’est pas établie. Par ailleurs, la demanderesse à l’instance n’a pas identifié de manière précise la nature du préjudice dont elle a sollicité la réparation. Elle a uniquement évoqué des difficultés pour accéder à sa propriété ou pour sortir des lieux, en raison d’un blocage du portail ainsi que des perturbations dans l’exploitation de son activité de chambres d’hôtes.

Enfin, force est de constater que la SCI n’a communiqué aucun calcul, ni aucune pièce justificative comptable concernant le préjudice pour lequel elle sollicite une provision à valoir sur l’indemnisation dudit préjudice, à hauteur de la somme de 10000 €. Elle n’a pas non plus communiqué de document concernant une perte de chiffres d’affaires ou une perte de réservations au titre des chambres d’hôtes.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient donc de débouter la SCI de sa demande tendant à condamner la SCI au paiement d’une provision de 10000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice déjà subi.

4) sur la demande visant à interdire à la SCEA de faire usage du chemin et du portail

Selon l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, que le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 702 du code civil dispose que celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

- sur la demande visant à interdire un usage direct par la SCEA

En l’espèce, la SCI a indiqué que le portail litigieux se situe sur la parcelle cadastrée section C [Cadastre 4] et au regard du fait que la SCEA ne dispose d’aucun titre de servitude concernant cette parcelle, elle ne peut pas faire usage du portail ni du chemin en dehors de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1]. Toutefois, il convient de rappeler que :

- dans un courriel en date du 15 mai 2026, [O] [Q] géomètre expert a indiqué que l’assiette de la servitude de passage desservant la propriété d’[H] [S], du portail à ses bâtiments, est implantée sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4] ;

- dans le procès-verbal de constat dressé le 26 mars 2026 par un commissaire de justice mandaté notamment par la SCI, par [J] [B] et par [Y] [G], les mandants ont indiqué qu’ils doivent une servitude de passage au profit d’[F] [S] qui exploite une propriété par l’entremise de la SAS [Localité 1] ;

- l’acte notarié du 27 mars 2023 aux termes duquel la SCI a fait l’acquisition de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4] rappelle en page 20, qu’il a été fait mention sur les titres de propriété antérieurs de l’existence de servitudes dont le détail est annexé notamment l’annexe 10 ;

- cet acte notarié précise en page 20, que la servitude de passage s’exerçant sur le long du chemin et desservant toutes les parcelles et habitations s’exerce sur une longueur de 7,50 mètres.

De l’ensemble des éléments de la cause et des débats, il convient donc de considérer que la SCEA justifie bien d’un titre de servitude de passage et d’usage du portail litigieux et situé sur la parcelle C n° [Cadastre 4]. Par conséquent, la SCI ne peut pas prospérer dans sa demande tendant à lui faire interdiction de faire usage du chemin et du portail litigieux.

- sur la demande visant à interdire un usage aux fins de desserte des chambres d’hôtes

En l’espèce, la SCI a affirmé que l’usage de la servitude a été aggravé par la création et l’exploitation par la SCEA d’au moins 5 chambres d’hôtes, alors que cette activité est postérieure au titre et n’a pas été prévue lors de la constitution de la servitude, ce qui a augmenté de manière importante les ouvertures du portail ainsi que des nuisances.

Toutefois, il convient de rappeler que le droit de passage inclut dans la servitude de passage reconnu à la SCEA prévoit que celui-ci :

- s’exercera à pied ou avec tous les véhicules sans restriction, à toute heure du jour et de la nuit ;
- permettra au propriétaire du fonds dominant, à sa famille, employés, clients ou locataires d’accéder auxdits fonds depuis la départementale 49 A et d’en sortir.

L’annexe n° 10 qui régit la servitude de passage ne comporte strictement aucune distinction concernant la nature du contrat de location consenti par le propriétaire du fonds dominant à des tiers, ou concernant la nature de l’activité du propriétaire du fonds ayant généré l’existence de clients.

Dans ces conditions, la SCI ne peut donc pas être suivie dans son raisonnement consistant à dire d’une part, que le terme de locataire ne désigne pas des hôtes, mais des locataires dans le cadre d’un bail d’habitation et d’autre part, que le terme de client désigne les éventuels clients de l’activité principale de la SCEA.

Enfin, il convient de relever qu’aucune disposition contractuelle ni aucune disposition de l’annexe n° 10 n’interdit à la SCEA de réaliser une activité de chambres d’hôtes. L’aggravation de la servitude invoquée par les défendeurs à l’instance, n’apparaît donc pas caractérisée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient donc de rejeter les demandes de la SCI tendant à :
- interdire à la SCEA d’utiliser le chemin en dehors de la parcelle C n° [Cadastre 1] et de faire usage du portail, sous astreinte provisoire de 300 € par infraction constatée ;
- lui ordonner de restituer deux télécommandes permettant d’actionner le portail et la clé de débrayage des moteurs, dans les quinze jours suivant la signification de l’ordonnance, sous  astreinte provisoire de 50 € par jour de retard ;
- interdire à la SCEA d’utiliser le chemin et le portail pour l’accès des hôtes aux chambres d’hôtes, sous astreinte provisoire de 300 € par infraction constatée.

5) sur la demande d’indemnisation formulée par la SCEA

Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il ressort de l’article 750-1 du code de procédure civile, qu’ à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle est relative à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;

2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;

3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En l’espèce, la SCI sollicite la condamnation de la SCEA au paiement d’une provision de 10000 € à valoir sur la réparation du préjudice causé par l’aggravation de la servitude et par les troubles de voisinage.

Toutefois, il convient de rappeler qu’il a été jugé aux termes de la présente ordonnance que l’aggravation de la servitude, n’est pas caractérisée. Par conséquent, aucune provision ne peut être allouée à la SCI sur un tel fondement.

Par ailleurs, la SCEA a indiqué notamment que concernant la demande de réparation formulée par la SCI et fondée sur des troubles de voisinage, il n’a pas été sollicité la mise en place d’un mode de résolution amiable du conflit de voisinage allégué.

De leur côté, les défendeurs à l’instance ont indiqué qu’une mesure de médiation a été tentée sous l’égide du maire de la commune de [Localité 2] et une autre, a été réalisée sous l’égide d’un délégué du procureur de la République près du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens.

Force est de constater que le délégué du procureur de la République a été effectivement chargé de réaliser une médiation pénale entre [Y] [G] et [H] [S]. Toutefois, cette médiation a été mise en œuvre dans le cadre d’une alternative aux poursuites, décidée par le procureur de la République et non pas à la suite d’un choix des parties, comme le prévoit l’article 750-1 du code de procédure civile.

Relevant des dispositions issues du code de procédure pénale, une telle mesure ne constitue donc pas l’une des modalités de résolution amiable d’un différend au sens de l’article 750-1 susvisé. Au demeurant, cette mesure de médiation pénale n’a manifestement pas impliqué [J] [B], alors que celle-ci a formulé - dans le cadre de la présente instance - une demande de provision fondée sur les troubles anormaux de voisinage.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que la mission du délégué du procureur a pris fin le 06 juillet 2025 par le biais d’un retour du dossier au parquet. Or, les défendeurs à l’instance fondent également leur action en troubles anormaux de voisinage, sur des faits qu’ils imputent à la SCEA pour une période postérieure, comprise entre le 12 juillet 2025 et le 17 avril 2026. Ces faits n’ont donc pas fait l’objet d’une tentative préalable de résolution amiable établie dans les conditions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Enfin, s’il est exact que [J] [B] a proposé que le maire de la commune de [Localité 2] fasse la médiation au titre du litige entre les parties, rien ne permet de conclure que le maire fait partie de la liste des personnes ayant la qualité de médiateur au sens du code de procédure civile.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que [J] [B] et [Y] [G] ne justifient pas de la réalisation des diligences préalables prévues par l’article 750-1 du code de procédure civile et n’invoquent pas de motif légitime de dispense.

Par conséquent, il convient de débouter [J] [B] et [Y] [G] de leur demande tendant à condamner la SCEA à leur verser une provision de 10000 € à valoir sur la réparation du préjudice causé par l’aggravation de la servitude et par les troubles de voisinage.

6) sur les demandes annexes

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens.

A ce stade de la procédure et au regard des faits de l'espèce, il y a lieu de condamner chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS