TJ 42218, 23 juin 2026, RG 25/04619

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04619 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I6CD

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l'audience publique du 28 Avril 2026

ENTRE :

S.AALLIADE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elodie JUBAN de la SELARL ELODIE JUBAN - AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [K] [X]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [N] [T]
demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [W] épouse [T]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Juin 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 29 novembre 2024, la société d’HLM ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 502,59 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 105,34 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 502,00 euros. Ce dernier contient en sa page 2, une clause de solidarité.

Par courrier simple du 18 juin 2025, la société d’HLM ALLIADE HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la société d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 22 juillet 2025 à Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2935,49 euros, outre 209,56 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude pour les trois parties défenderesses.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 26 septembre 2025, signifiée à étude pour les trois parties défenderesses, la société d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
- à titre principal, constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,
- dire qu’ils sont occupants sans droit ni titre, qu’ils devront libérer les lieux qu’ils occupent actuellement et qu’à défaut ils pourront en être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :
- 3776,69 euros, à titre de loyers et charges impayés au 31 août 2025, outre les loyers et charges échus entre la date de l’assignation et la date de l’audience,
- une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à reprise des lieux,
- 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l’instance.

La société d’HLM ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 29 septembre 2025.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’audience s’est tenue le 28 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience de renvoi, la société d’HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 6352,95 euros, arrêtée au 20 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mesdames [K] [X] et [V] [T] née [W], défenderesses, bien que régulièrement citées, n’ont ni comparu ni mandaté personne pour les représenter. Monsieur [N] [T], défendeur, a comparu personnellement à l’audience susvisée. Après avoir fait part de leur situation personnelle et financière, il ne conteste ni le principe ni le montant de leur dette locative et sollicite l’octroi de délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En réponse, la société d’HLM ALLIADE HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe civil de la présente juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des parties défenderesses

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Mesdames [K] [X] et [V] [T] née [W], parties défenderesses.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société d’HLM ALLIADE HABITAT justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la Loire deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 18 juin 2025. La situation d’impayés de Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Loire le 29 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« 14. Clauses résolutoires ») a été signifié aux locataires le 22 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2935,49 euros n’a pas été réglée par Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W] dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été honoré ni respecté dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 2 septembre 2025 à minuit, soit à compter du 3 septembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la société d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 20 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges) à la somme de 6 352,95 euros.

Pour la somme au principal, Mesdames [K] [X] et [V] [T] née [W], non-comparantes, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [T], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la société d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Aussi, le contrat de bail conclu entre les parties, en sa page 2, comporte une clause de solidarité.

Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W] sont donc solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W] à payer à la société d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 6352,95 euros, arrêtée au 20 avril 2026, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il prévoit, donc, la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d'impayés du loyer courant et des charges locatives afférentes.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la société d’HLM ALLIADE HABITAT ou par Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W], et à la condition que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, l’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste que Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W] ont repris le versement intégral du loyer courant, et ce, avant la date d’audience.

En la circonstance, malgré l’opposition de la bailleresse et au regard des efforts fournis par Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W], il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant additionnellement à son loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 180 euros par mois pendant 35 mois, la 36ème mensualité équivalent au solde de la dette, et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une seule mensualité - que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la résiliation ainsi constatée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société d’HLM ALLIADE HABITAT.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W] seront désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la société d’HLM ALLIADE HABITAT, propriétaire du local à usage d’habitation ainsi occupé indûment à vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintiennent illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. À cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Aussi, il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [K] [X], Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [W] sont les parties perdantes du litige.

Ils seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2935,49 euros du 22 juillet 2025, de la dénonce à la préfecture de la Loire du 29 septembre 2025, de l’assignation du 26 septembre 2025 et de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 18 juin 2025.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,