TJ 42218, 23 juin 2026, RG 25/04698

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04698 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I6GE

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l'audience publique du 28 Avril 2026

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [E] [T] munie d’un pouvoir

ET :

Madame [M] [V] [C] [P]
née le 16 Août 1991 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat signé le 1 juillet 2024, prenant effet le 5 juillet 2024, l'EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat a donné en location à Madame [M] [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable initial de 370,02 euros.

Par courrier du 18 octobre 2024, l'EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L'EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat a fait délivrer le 27 février 2025 à Madame [M] [P] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 084,33 € visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice, signifié à étude le 1 octobre 2025, et notifié par voie électronique au représentant de l’État dans le département de la Loire le 2 octobre 2025, l'EPIC Deux Fleuves Loire Habitat a fait assigner Madame [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins :
de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, par le jeu de la clause résolutoire ;d’ordonner l’expulsion de la locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;de condamner à lui payer les sommes suivantes :2 730,51 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers échus entre la date d'assignation et la date d'audience ;100 euros à titre de dommages et intérêts ;250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;ainsi que de condamner Madame [M] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges avec révisions légales, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise des lieux.L'audience s'est tenue le 28 avril 2025.

Lors de l’audience, l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat, dûment représenté par sa chargée de contentieux, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance locative à la somme de 4 926,36 euros selon décompte du 28 avril 2025, échéance de mars 2026 incluse. Il indique que les paiements des loyers ont repris avec un dernier versement d’un montant de 388 euros effectué le 16 avril 2026, montant correspondant au loyer résiduel après déduction des aides au logement. Il indique ne pas s’opposer à des délais de paiement et donne son accord pour des mensualités s’élevant à 100 euros par mois.

Madame [M] [P] n'a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :
d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant ;la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais
Madame [M] [P] explique avoir subi des difficultés financières importantes suite à la perte de son travail. Elle s’engage à respecter un échéancier pour le règlement de sa dette et affirme ne pas vouloir être expulsée, indiquant vivre seule avec ses deux enfants mineurs.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Madame [M] [P] ne s’étant pas présenté aux rendez vous du travailleur social.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 1] par la voie électronique le 2 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat a bien informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [M] [P] le 27 février 2025 pour un arriéré de loyers de 3 084,33 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [M] [P] n’ayant pas réglé la dette locative.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce,l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 27 avril 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4 926,36 €. Ce décompte inclus l’échéance de mars 2026. Toutefois, le paiement de 388 euros effectué par Madame [P] le 16 avril, dont il a été fait état à l’audience, n’est pas mentionné.

Madame [M] [P] ne conteste pas cette dette. Dès lors, au vu des justificatifs fournis, la créance de l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [M] [P] à payer la somme de 4 926,36 euros actualisée au 27 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, sans déduction du paiement de 388 euros effectué le 16 avril 2026, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat et Madame [M] [P] s’accordent à l’audience sur le fait que Madame a repris le paiement des loyers courants, en effectuant un paiement le 16 avril 2026 d’un montant de 388 euros, ce qui correspond au montant résiduel du loyer après déduction des aides personnalisées au logement.

Madame [M] [P] s’engage à verser 100 euros par mois, en sus du loyer courant, pour apurer sa dette. L’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat ne s’oppose pas à ces délais. Il y a donc lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [M] [P] sera désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de bail. Or, l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 15 décembre 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [M] [P].

Par conséquent, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2025, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n'apparaît pas conforme à l'équité de le condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :