TJ 42218, 23 juin 2026, RG 25/05296

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05296 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I7ZW

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l'audience publique du 28 Avril 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

représenté par Mme [B], munie d’un pouvoir,

ET :

Monsieur [X] [C]
né le 03 Novembre 1987 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [E] [S]
demeurant [Adresse 3] ([Localité 3])

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 23 février 2022, l'EPIC Habitat et Métropole a donné en location à Monsieur [X] [C] et Madame [E] [S], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable d'un montant de 557,65 € outre une provision mensuelle sur charges de 174,01 €.

Par contrat signé le 17 mars 2022, l’EPIC Habitat et Métropole a également donné à bail à Monsieur [X] [C] et Madame [E] [S] une place de stationnement située à la même adresse.

Le 9 janvier 2025, Madame [E] [S] a donné congé du logement.

Par courrier du 22 juillet 2025, l'EPIC Habitat et Métropole a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 juillet 2025, l'EPIC Habitat et Métropole a fait délivrer à Monsieur [X] [C]  un commandement de payer les loyers et charges pour un arriéré de 4 111,30 €.
À la même date, l’EPIC Habitat et Métropole a fait délivrer à Madame [E] [S] une sommation de payer pour le même montant.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 juillet 2025, l’EPIC Habitat et Métropole a fait délivrer à Monsieur [X] [C] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice, signifié à étude le 6 novembre 2025, et notifiée par voie électronique au représentant de l’État dans le département de la Loire le 7 novembre 2025, l’EPIC Habitat et Métropole a attrait Monsieur [X] [C] et Madame [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins :

de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut d’assurance, par le jeu de la clause résolutoire, subsidiairement pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et à défaut la prononcer ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [C] et de tous les occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, afin de tenir compte de l'absence d'assurance locative, faisant courir tout risque sur l'immeuble, ce par application des dispositions des articles L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;de condamner solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [E] [S] à lui payer la somme de 3 529,32 euros au titre des loyers et charges locatives arrêtées au 9 juillet 2025, Madame [E] [S] demeurant codébitrice solidaire jusqu’à cette datede condamner Monsieur [X] [C] à lui payer la somme de 1 260,70 euros au titre de son arriéré locatif, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges échus entre la date d'assignation et la date d'audience ;de condamner Monsieur [X] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;de condamner solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [E] [S] à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêtsde condamner solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [E] [S] à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût des commandements, de la sommation, de la dénonciation CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
Le dossier a été retenu à l'audience en date du 28 avril 2026.

Lors de l’audience, l’EPIC Habitat et Métropole, dûment représenté par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir, s’est désisté de sa demande de condamnation à l’encontre de Madame [E] [S] au paiement indiquant que la somme due au titre des loyers et charges locatives arrêtées au 9 juillet 2025, avait été soldée. L’EPIC Habitat et Métropole a maintenu ses autres demandes à l’encontre de Monsieur [X] [C], après avoir actualisé la créance à hauteur de 1 023,58 euros suivant décompte arrêté au 27 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse.

Monsieur [X] [C] et Madame [E] [S] n’ont pas comparu, malgré leurs convocations régulières.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence des défendeurs

En l'espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 3] par la voie électronique le 7 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que EPIC Habitat et Métropole a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la resiliation du bail fondé sur le défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Ces dispositions s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 23 février 2022 entre l’EPIC Habitat et Métropole et Monsieur [C] contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de non justification de la souscription par le locataire d’une assurance couvrant les risques locatifs, un mois après un commandement demeuré infructueux.
Un commandement de fournir un justificatif d’assurance contre les risques locatifs a été signifié à Monsieur [X] [C] le 23 juillet 2025. Ce dernier, absent à l’audience, n’a pas produit ledit justificatif.
Il apparaît donc qu’il n’a pas justifié de la souscription d’une telle assurance dans le délai d’un mois après délivrance du commandement. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 24 août 2025.
De surcroît, le contrat de bail portant sur une place de stationnement constitue l’accessoire du bien loué. En effet, il a été signé quelques jours après le bail portant sur le logement, porte sur une place de stationnement situé à la même adresse et a été conclu avec le même bailleur. Par conséquent, ce contrat est également résilié à compter du 24 août 2025.
La résiliation du bail d’habitation étant constatée pour défaut d’assurance, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande subsidiaire tendant à constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges.

SUR LA DEMANDE DE LIBÉRATION DES LIEUX
Sur la demande d’expulsion
La résiliation est constatée alors que Monsieur [X] [C] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il est donc occupant sans droit ni titre depuis le 24 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire. Or, l’EPIC Habitat et Métropole, propriétaire du logement ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [C] et de dire que faute par Monsieur [X] [C] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux

En vertu de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, l’EPIC Habitat et Métropole sollicite, concernant l’expulsion du locataire, la suppression du délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.
Or, il n’est justifié d’aucune procédure de relogement au sens de la disposition précitée. Il n’est pas non plus démontré une quelconque mauvaise foi de la part de Monsieur [X] [C], qui est entré dans les lieux légalement par la signature du contrat de bail.
L’EPIC Habitat et Métropole fonde cette demande sur l’absence de justification d’une assurance locative. Toutefois, cela ne saurait suffire à justifier la suppression du délai légal pour quitter les lieux.
Dès lors, l’EPIC Habitat et Métropole sera débouté de sa demande tendant à la suppression du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC Habitat et Métropole verse aux débats un décompte arrêté au 27 avril 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 023,58 €, échéance d’avril 2026 incluse.

Monsieur [X] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément permettant de contester cette dette. Au vu des justificatifs fournis, la créance de EPIC Habitat et Métropole est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [X] [C] sera donc condamné à payer à l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 1 023,58 euros due jusqu’à l’échéance d’avril 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Considérant l’importance de la dette locative de Monsieur [X] [C] et son absence à l’audience, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Monsieur [X] [C] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.
Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juillet 2025, Monsieur [X] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [X] [C] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’EPIC Habitat et Métropole qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [X] [C] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [X] [C] ou de Madame [E] [S].

Par conséquent, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par l’EPIC Habitat et Métropole sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [C] aux dépens de l’instance, qui incluront notamment le coût des commandements, de la dénonciation à la CCAPEX de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

S’agissant de Madame [E] [S], celle-ci n’est pas partie perdante, l’EPIC Habitat et Métropole s’étant désisté de sa demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif la concernant et la demande de dommages et intérêts ayant été rejeté. Par conséquent, elle ne sera pas condamnée aux dépens.

Il n'apparaît pas conforme à l'équité de le condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :