TJ 42218, 23 juin 2026, RG 26/00514

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00514 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JDEN

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l'audience publique du 28 Avril 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

représenté par Mme [S], munie d’un pouvoir,

ET :

Monsieur [D] [O]
né le 24 Mai 2001 à [Localité 2] ([Localité 3])
demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 22 janvier 2025, la E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Monsieur [O] [D], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 323,73 €, outre une provision mensuelle sur charge de 114,32 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 323,73 €.

La E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 18 juin 2025 à Monsieur [O] [D] un commandement de payer les loyers échus pour un montant total de 1 208,15 €.

Par courrier électronique en date du 23 juin 2025, la E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 13 octobre 2025, signifiée par dépôt à étude, la E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [O] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers, et subsidiairement de la prononcer ;d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [D] et tout occupant de son chef ;de condamner Monsieur [O] [D] au paiement des sommes suivantes :875,81 € au titre de sa créance locative arrêtée au 03 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € à titre de dommages et intérêts ;100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
La E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique le 15 octobre 2025.

L'audience s'est tenue le 28 avril 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE, représentée, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 2 274,20 €, arrêtée au 27 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [O] [D], malgré sa convocation régulière, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence de Monsieur [O] [D].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il sera fait application de ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Monsieur [O] [D] le 18 juin 2025 pour un arriéré de loyers de 1 208,15 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [O] [D] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 août 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte, arrêté au 27 avril 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 274,20 €, correspondant à l'arriéré locatif jusqu'à l'échéance du mois de mars 2026 incluse.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [D] à payer la somme de 2 274,20 € échéance du mois de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Monsieur [O] [D] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [O] [D] à verser cette indemnité à la E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Monsieur [O] [D] n'a pas comparu à l'audience. Toutefois, il ressort des déclarations du bailleur ainsi que des pièces versées aux débats qu'il a repris le paiement du loyer courant. L'E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE sollicite donc l'octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire.
Au regard de la diminution de la dette et des efforts fournis par le locataire, il convient donc de lui accorder des délais de paiement, conformément à la demande du bailleur, soit à hauteur de 75,,00 euros par mois sur une période de 31 mensualités.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.
A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.
Ainsi, en cas de non-paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l'E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE.
En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [O] [D] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l'E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.
De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l'E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».
En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [O] [D].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l'E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 juillet 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS