TJ 88160, 23 juin 2026, RG 24/03017

AFFAIRE RG N° N° RG 24/03017 - N° Portalis DB3L-W-B7I-E4VI

MINUTE : 26/00081

EN DATE DU : 23 Juin 2026
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-DIE-DES-VOSGES

DEPARTEMENT DES VOSGES

[R] [L], [K] [L]/ [T] [N]

A l'audience publique du Tribunal de proximité de SAINT-DIE-DES-VOSGES, tenue le 28/04/2026 par :

Copies délivrées
le 24/06/2026

Copie exécutoire
délivrée le 24/06/2026
à Me MORTET et Me JURD (en remplacement de Me BLANCHARD-KOOS)

PRÉSIDENT : Sylvain LAMIRAL, Juge placé

GREFFIER : Dragana CVETINOVIC, Greffier

DEMANDEURS

Madame [R] [L]
demeurant [Adresse 1] -
[Localité 1]

Monsieur [K] [L]
demeurant [Adresse 1] -
[Localité 1]

représentés par Maître Laurent MORTET de la SELARL BGBJ, substitué par Maître Ludovic VIAL, avocats au barreau d’EPINAL plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [T] [N],
demeurant [Adresse 2] -
[Localité 2]

représenté par Maître Sylvie BLANCHARD-KOOS, substituée par Maître Aurélie PIZZATO, avocats au barreau d’EPINAL plaidant

Le Juge des contentieux de la protection, après avoir entendu les parties ou leurs représentants à l'audience publique du 28/04/2026, a statué en ces termes, les parties présentes ayant été avisées de la date du prononcé du jugement lors des débats.

FAITS ET PROCÉDURE

Par assignation en date du 19 novembre 2024, Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] ont assigné Monsieur [T] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint Dié des Vosges aux fins de voir prononcé la résiliation du bail d’habitation les liant aux torts du propriétaire et de voir ce dernier condamné à leur verser des dommages et intérêts à différents titre.

Le 9 mars 2015, Monsieur [T] [N] a acquis, par acte notarié, la maison d’habitation située [Adresse 3]. Le lendemain, il a donné à bail cette même maison d’habitation aux consorts [L] moyennant un loyer de 354 € mensuels, outre 10€ de provisions sur charges.

A compter du 28 septembre 2020, les locataires ont allégués que le logement faisait l’objet de différents désordres.

Un constat d’indécence du logement, établi par l’association SOLIHA, a été réalisé le 14 février 2023.

Monsieur [T] [N] a proposé aux consorts [L] de leur prêter un appartement à [Localité 3] le temps de réaliser des travaux. Cependant, Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] ont fait l’acquisition d’une caravane.

Durant la réalisation des travaux, Monsieur [T] [N] a changé les serrures du logement et informé la CAF du départ des lieux des locataires.

Ces derniers ont signé le 18 février 2024 un bail avec le bailleur sociale LE TOIT VOSGIEN pour une entrée dans ce nouveau logement le 1er avril 2024.

L’affaire a été appelé à l’audience du 2à mai 2025 puis a fait l’objet de plusieurs renvoi pour permettre l’échange de conclusions entre les parties. Elle a été retenue à l’audience du 28 avril 2026.

A l’audience, chacune des parties, représentée par son conseil s’en est rapportée à ses écritures.

Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] demandent au Juge des contentieux de la protection du Tribunal de SAINT DIE DES VOSGES de :
- Prononcer la résiliation du contrat de bail d’habitation conclu avec Monsieur [T] [N] à la date du 18 février 2024, aux torts exclusifs de Monsieur [T] [N] ;
- Condamner Monsieur [T] [N] à leur verser, à titre de dommages et intérêts, les sommes de :
- 552,00 € au titre du loyer payé en pure perte ;
- 3 000,00 € au titre du préjudice de jouissance de novembre 2021 à janvier 2023;
- 4 368,00 € au titre du préjudice de jouissance de février 2023 à février 2024 ;
- 354,00 € correspondant à la restitution du dépôt de garantie ;
- 929,68 € au titre du préjudice matériel résultant des frais avancés en pure perte pendant la période d’inoccupation du logement ;
- 4 764,38 € au titre du préjudice matériel résultant des frais engagés pour le relogement en caravane ;
- 3 000,00 € au titre du préjudice moral.
- Débouter Monsieur [T] [N] de l’ensemble de ses demandes ;
- Condamner Monsieur [N] à leur payer la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

A l’appui de leurs prétentions, ils invoquent les articles 1730, 1731 et 1732 du Code civil qui imposent au bailleur de délivrer un logement en bon état d’usage, d’en assurer l’entretien et la jouissance paisible. Ils ajoutent que les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de garantir la décence du logement loué. A ce titre, ils mentionnent que le 14 février 2023, l’association SOLIHA a établi un constat d’« indécence » du logement, mentionnant de graves désordres. Les locataires indiquant avoir signalé ces déficiences par courriers, dès le 28 septembre 2022, à Monsieur [N], puis à la mairie de [Localité 4], sans que le bailleur ne remédie aux dysfonctionnements.
Monsieur et Madame [L] rappellent en outre, concernant les travaux entrepris en octobre 2023 ayant nécessité qu’ils quittent temporairement les lieux que le bailleur à l’obligation d’assurer aux occupants un hébergement décent durant ce temps et ajoute qu’ils ont légitimement refusé le logement proposé par Monsieur [T] [N] en raison de l’impossibilité médicale pour Monsieur [K] [L] d’emprunter des escaliers. Ils ont dès lors été contraints d’acquérir une caravane pour se loger, et sollicitent l’indemnisation des frais afférents. De plus, ils soutiennent qu’en changeant les serrures du logement en leur absence, Monsieur [T] [N] a manqué à son obligation de leur assurer la jouissance paisible du logement loué.
Ils tirent de ce qui précède, que le juge doit prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail aux torts du bailleur, au visa des articles 1217 et 1224 du Code civil.
Au titre de l’article 1231 1 du Code civil, les consorts [L] indiquent justifier le versement des sommes réclamées à titre de dommages et intérêts.
Enfin, en réponse aux demandes indemnitaires de Monsieur [T] [N], les consorts [L] précisent que, en l’absence d’état des lieux contradictoire, le bailleur ne peut opposer la charge des dégradations au locataire.

Monsieur [T] [N] demande au Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint Dié des Vosges de :
- À titre principal, prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs des consorts [L] avec effet au 25 octobre 2023 et débouter Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] de l’ensemble de leurs demandes.
- À titre reconventionnel, condamner solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] à lui verser, au titre des dégradations locatives :
- 1 963,20 € au titre du changement de la porte d’entrée,
- 2 000 € au titre de la soustraction du fauteuil monte escalier,
- 3 000 € en réparation de son préjudice moral ;
- À titre subsidiaire, ramener le quantum des demandes indemnitaires des consorts [L] aux sommes suivantes :
- 176 € au titre du préjudice de jouissance,
- 354 € au titre du dépôt de garantie,
- 159,26 € au titre des frais avancés,
- 1 051,95 € au titre des frais de relogement.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [T] [N] s’appuient sur les articles 1731 du Code civil, qui établit que, en l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le restituer dans cet état, sauf preuve contraire, et 1353 du même code qui dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, pour faire valoir que les consorts [L] ne rapportent pas la preuve de ce que le logement serait dégradé par la faute du bailleur. Au contraire, Monsieur [T] [N] prétend que les dégradations ont été faites par les locataires qui ne se sont pas plaint au cours des 7 premières années de location. Il indique s’être conformé aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en délivrant un logement décent et que les locataires doivent répondre des dégradations en application de l’article 7 de la même loi.
Monsieur [T] [N] déclare également s’être conformé aux dispositions de l’article L. 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation en proposant un logement à ses locataires le temps des travaux de remise en état du logement. Les locataires n’ont pas donné suite à cette proposition. En octobre 2023, alors que les travaux étaient en cours, Il dit avoir changé les serrures pour sécuriser le chantier, sans priver les locataires de leurs droits, les informant qu’un jeu de clés serait restitué à la fin des travaux. Il constate dès lors que les locataires ont volontairement quitté définitivement les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur la résolution du contrat de bail

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat. En application de l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la résolution du faits du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et d’entretenir les locaux en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, les demandeurs produisent un constat de l’association SOLIHA faisant état d’un certain nombre de points devant faire l’objet de travaux réalisés par un professionnel.

Il est relevé que le bois du balcon est vétuste, que la toiture doit être vérifiée par un professionnel et que la cheminée s’effrite et que les chéneaux sont encombrés par les débris.

Sur ce point, il convient de relever que la vétusté est du au vieillissement et que si les réparations incombent au propriétaire, il ne peut être déclaré responsable que dans la mesure où il ne procède pas aux réparations, or il apparaît que ces travaux ont été engagé en octobre 2023. En outre, Monsieur [T] [N] déclare sans que cela ne soit contesté, que la dégradation de la cheminée est due à l’installation par les locataires d’une antenne parabole. De plus, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987, le dégorgement des chéneaux relève de la responsabilité du locataire. S’agissant de la toiture, l’association SOLIHA fait part d’une suspicion d’affaissement sans qu’aucun élément objectif ne vienne appuyer cette suspicion.

Il est encore relevé que le plancher du salon présente un trou, qu’il y a de l’humidité dans les pièces humides, que la cuisine est dégradée notamment en raison d’une fuite au niveau de l’évier et que les prises électriques se désolidarise du mur.

Il convient cependant de relever qu’il n’a pas été réalisé d’état des lieux d’entrée et que, comme le souligne Monsieur [T] [N], l’article 1731 du Code civil dispose que : « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». En l’espèce, les consorts [L] démontre l’existence d’un certain nombre de dégradation sans qu’il ne puisse être établi l’origine de celle-ci, due à la délivrance d’un logement fortement dégradé ou à des négligences de leur part dans l’aération du logement, l’entretien des prises électriques ou du plancher. D’autant que le décret n°87-712 précité prévoit que relève des réparations locatives le remplacement de quelques lames de parquets notamment en cas de trous, de même que le remplacement des prises de courant.

Enfin, l’association SOLIHA relève que le nombre de chambre et insuffisant au regard du nombre d’occupant du logement, or il résulte du dossier que Monsieur [T] [N] a loué le logement aux consorts [L] et que la fille de Monsieur [L] a rejoint le couple par la suite. Le propriétaire ne peut être responsable du fait que la famille ait souhaité se maintenir dans le logement malgré le fait qu’elle comptait un membre de plus.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [T] [N] accepte de prendre en charges des travaux de remise en état de l’état de l’immeuble ne saurait valoir aveu de manquement à son obligation de délivrance et d’entretien.

Dès lors, faute de la production suffisante d’éléments objectifs, il n’est pas démontré de faute suffisamment grave du propriétaire au sens de l’article 1224 du Code civil pour procéder à la résolution du contrat sur la base de l’état du logement.

En revanche, s’agissant de l’obligation du propriétaire d’assurer aux locataires une jouissance paisible du logement, il résulte des éléments affirmés et produits par chacune des parties qu’à l’occasion des travaux engagés en octobre 2023, le propriétaire a profité de l’absence des locataires pour changer les serrures du logement.
Monsieur [T] [N] justifie cette mesure par le fait que Monsieur [L] se rendait sur le chantier et le fait que les artisans avaient demandé que les lieux soient fermés car ils y entreposaient du matériel. Cependant, il résulte des propres pièces de Monsieur [T] [N] que ce dernier a écrit à la CAF non pas que les locataires faisaient l’objet d’un hébergement temporaire dans l’attente de travaux mais que les lieux étaient vides de leurs affaires personnelles et qu’il avait trouvé les clefs sur la porte le 25 octobre 2023 à 9h48. Cette formulation laisse penser, sans équivoque, que les locataires ont définitivement quittés les lieux. Ce, d’autant plus, que Monsieur [N] n’écrit pas à la CAF que le loyer est suspendu mais bien qu’il annule le paiement du loyer à compter du 25 octobre 2023. Par ailleurs, le fait que Monsieur [T] [N] dise avoir récupéré les clefs sur la porte est contradictoire avec le fait qu’il prétende que Monsieur [L] se rendait sur le chantier, puisque si l’on suit cette logique, le locataire ne disposait plus des clefs. Monsieur [T] [N] ne démontre aucune intention de remettre le nouveau jeu de clefs aux locataires, aucun courrier parmi les nombreux échangés ne faisant état de cela.

Dès lors, l’attitude de Monsieur [T] [N] s’assimile à une expulsion sauvage, hors des cas et formes prévus par les textes légaux. Ceci constitue donc nécessairement un manquement grave à son obligation de permettre aux locataires une jouissance paisible du logement.

La résolution du contrat aux torts de Monsieur [T] [N] sera donc prononcée en raison de ce manquement à son obligation d’assurer la jouissance paisible de l’immeuble.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent que cette résolution soit fixée à la date du 24 février 2025, date de signature d’un nouveau contrat de bail avec un autre propriétaire. Il sera fait droit à cette demande.

2°) Sur les demandes indemnitaires des demandeurs

Les demandeurs rappellent qu’aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

A ce titre, Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] sollicitent la somme de 552 € correspondant au loyer résiduel qu’ils ont versés entre février 2023, date du constat de l’association SOLIHA et février 2024, date de la résolution du contrat de bail. Cependant, comme développé ci-dessus, faute d’éléments de preuve suffisant pour démontrer la responsabilité du propriétaire dans l’indécence du logement, il ne sera pas fait droit à cette demande.

De la même manière, il ne sera pas fait droit à la demande de versement de la somme de 3.000 e correspondant à un préjudice de jouissance entre novembre 2021 et janvier 2023 du fait des dégradations du logement pour ls mêmes raisons.

Les consorts [L] sollicitent pour la période de février à février 2024 des dommages et intérêts correspondant au montant de l’intégralité des loyers et provisions sur charges dus sur la période, soit la somme de 4 368 € (12 fois 364 €). Comme pour les précédents postes de préjudice, il est insuffisamment prouvé la responsabilité du propriétaire dans la dégradation du logement. Dès lors les demandeurs seront déboutés pour la période de février 2023 à octobre 2023. Toutefois, compte tenu des développements précédents, il existe un préjudice de jouissance pour la période postérieure au mois d’octobre 2023, Monsieur [T] [N] ayant changé les serrures du logement et averti la CAF du départ des locataires sans que ceux-ci n’en soient informés. Aussi, il convient de condamner le propriétaire à verser aux demandeurs une indemnité correspondant aux loyers et charges dus de novembre 2023 à février 2024 soit 1456 € (4 x 364 €).

La demande relative à la restitution du dépôt de garantie sera étudiée ci-dessus, celle-ci étant liée aux demandes indemnitaires formées par le propriétaire.

Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] sollicitent encore la somme de 929,68 € correspondant aux frais engagés dans le logement inoccupé. Il convient d’écarter de cette somme totale la somme de 68,55 euros correspondant à la redevance annuelle VITOGAZ due pour toute l’année 2023.
En revanche, en changeant les serrures, ne permettant plus aux locataires d’accéder au logement, le propriétaire sera tenu de les indemniser de la somme de 102,47 € correspondant à leur facture d’électricité de novembre 2023, les locataires n’ayant pas pu l’utilisée, faute d’accès. Il convient également de tenir compte des frais d’enlèvement de la citerne de gaz, cet enlèvement en raison de la rupture de l’abonnement ayant été précipité par le fait que les locataires n’aient plus pu accéder au logement, soit la somme de 427,11 €. Enfin, s’il aurait pu être tenu compte des frais lié au téléphone fixe et l’assurance habitation pour la période de novembre 2023 à février 2024, force est de constaté que les demandeurs qui produisent leur relevé de compte ne produisent aucune facture démontrant que les frais ainsi payés correspondent au logement loué à Monsieur [N]. Ainsi, Monsieur [T] [N] sera condamné à indemniser les consorts [L] de la somme de 529,58 € correspondant au préjudice matériel résultant de l’impossibilité d’occuper le logement.

Les demandeurs sollicitent encore la somme de 4 764,38 € au titre du préjudice matériel résultant des frais engagé pour leur relogement en caravane. Cependant, Monsieur [T] [N] indique avoir proposé à ses locataire un relogement dans un appartement situé à [Localité 3] dont il résulte des écritures qu’il se trouve au premier étage d’un immeuble. Les consorts [L] indiquent avoir été contraint de refuser cette proposition et produisent un certificat médical du docteur [S] daté du 12 janvier 2023 mentionnant que l’état de santé de Monsieur [K] [L] contre-indique la montée d’étage. Cependant, il convient de relever que la maison louée par le couple disposait d’un étage et que les différents éléments produit permettent de comprendre que la chambre se trouve à l’étage, de sorte que Monsieur [K] [L] était bien tenu de de procédé à une montée d’étage au sein du logement. L’existence d’un monte escalier est mentionné, toutefois, les demandeurs soutiennent dans leurs écriture la vétusté de celui-ci sans indiquer qu’ils en aient eu l’usage. Enfin, le certificat médical est daté de janvier 2023 soit plusieurs mois après le relogement effectif à compter du mois d’octobre. Dès lors, il convient de considérer que le propriétaire à satisfait à son obligation de relogement et que c’est de leur seul choix que les locataires ont fait l’acquisition d’une caravane pour y vivre sur un terrain appartenant à l’une de leur connaissance. Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande au titre des frais de relogement.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, Monsieur et Madame [L] indiquent avoir été angoissé du fait d’être placé dans l’incertitude du sort de leur logement après le changement des serrures par le propriétaire et que ces faits sont sources de ressentiment. Dans ce cadre, il convient de considérer qu’il existe bien un préjudice moral et que ce dernier doit être estimé à la somme de 1 000 €.

3°) Sur les demandes reconventionnelles

Sur le même fondement que les locataires, Monsieur [T] [N] sollicite des dommages et intérêts au titre de différents préjudices.

S’agissant des réparations locatives, Monsieur [T] [N] sollicite la somme de 1 963,20 € au titre du changement de la porte d’entrée. Il produit une photo d’une porte d’entrée en bois dont il affirme qu’il s’agit de la porte d’origine. On peut voir qu’a été pratiqué au bas de cette porte une ouverture carré de type chatière. Monsieur [N] affirme, sans ête contredit, que cette ouverture, ne pouvant être refermée, a été pratiqué par les locataires qui sont propriétaires de plusieurs chats. Monsieur [N] fournit par ailleurs une facture datée du 25 janvier 2023 portant sur le remplacement d’une porte-fenêtre et de la porte d’entrée. Pour ce dernier élément, il est mentionné un prix hors-taxe de 1 636,26 € auquel doit être appliqué une TVA de 5,5%. Les dégradations ont nécessité le remplacement de la porte. Dès lors, Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] seront condamné à verser à Monsieur [T] [N] la somme de 1726,25 € au titre du changement de la porte d’entrée.

Le dépôt de garantie doit être déduit de ce montant et Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] seront débouté de leur demande de restitution dudit dépôt de garantie.

S’agissant, toujours au titre des dégradations locatives, de la demande d’indemnisation du monte escalier soi-disant soustrait, il y a lieu de relever que, en l’absence d’états des lieux d’entrée et de sortie, ne sont prouver ni la présence, ni l’état, ni la soustraction du dudit monte-escalier. Dès lors, Monsieur [T] [N] sera débouté de sa demande à ce titre.

Enfin, s’agissant de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral, Monsieur [T] [N] ne démontre aucun préjudice particulier, d’autant qu’il ressort des échanges et des réparations déjà entreprises qu’il connaissait l’état de dégradation de la maison avant que ne soient entamés les travaux d’octobre 2023.

4°) Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, compte tenu de la situation respective de chacune des parties, il convient de condamner Monsieur [T] [N] à verser à Monsieur [K] [L] et Madame [R] [L] la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS