TJ 38185, 7 mai 2026, RG 26/00509

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Ch4.3 JCP

N° RG 26/00509 - N° Portalis DBYH-W-B7K-M3RH

Copie exécutoire
délivrée le : 07 Mai 2026

à :Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI

Copie certifiée conforme
délivrée le :07 Mai 2026

à :Monsieur [D] [U]
Madame [F] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISERE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [D] [U]
et Madame [F] [L]
demeurant ensemble [Adresse 2]

tous deux non comparants

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 17 Mars 2026 tenue par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier, en présence de Mme [V] [C], Greffier stagiaire ;

Après avoir entendu l’avocat en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 07 Mai 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 25 novembre 2024, l'EPIC ALPES ISERE HABITAT (le bailleur) a donné à bail à M. [D] [U] et Mme [F] [L] (les locataires) un logement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026 le bailleur a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
-constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et, à titre principal et à titre subsidiaire pour trouble du voisinage,
-ordonner l’expulsion de M. [D] [U] et Mme [F] [L] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement M. [D] [U] et Mme [F] [L] à payer :
la somme de 3 269,81 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 13 janvier 2026,une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,- condamner solidairement M. [D] [U] et Mme [F] [L] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires ne se sont pas rendus à l'enquête sociale prévue par l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 17 mars 2026, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2026 à la somme de 4 364,21 euros.
Il demande dorénavant à titre principal que la résiliation soit pour trouble du voisinage.

A la même audience, M. [D] [U] et Mme [F] [L] qui n’ont pas été cités à personne, n’ont pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 14 janvier 2026 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 15 janvier 2026.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.
En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour trouble du voisinage :

Aux termes de l’article 1728 1°du même code, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

En application de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;

Il ressort de l’article R1336-5 du code de la santé publique, aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité.

Pour apprécier les manquements, il convient de se placer au jour où le juge statue.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que le règlement intérieur prévoit de ne pas faire de bruit. l'EPIC ALPES ISERE HABITAT.

Il résulte des attestations et mails des voisins, que les locataires sont à l'origine de bruits les nuits et qui durent plusieurs heures. En outre, la police a dû intervenir à de nombreuses reprises pour des tapages nocturnes.

Il ressort de ces derniers éléments versés que les nuisances se poursuivent et que les voisins sont exténués.

L'EPIC ALPES ISERE HABITAT justifie ainsi que les locataires ne respectent pas leurs obligations, notamment celle de ne pas troubler la tranquillité du voisinage, ce qui permet de retenir un manquement à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du contrat pour faute.

Les manquements des locataires entraînent des inconvénients pour le voisinage qui dépassent les simples inconvénients normaux du voisinage. Ils constituent un trouble anormal de voisinage.
Par ailleurs, il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés malgré un commandement de payer du 19 septembre 2025.

Par conséquent, le bailleur est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

La mauvaise foi des locataires est caractérisée par ses comportements qui perdurent et portent atteinte à la jouissance paisible du logement et ce malgré plusieurs mises en demeure.
Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, l’expulsion des locataires pourra être mise en œuvre immédiatement suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-du code des procédures civiles d’exécution.

En tout état de cause, un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [D] [U] et Mme [F] [L] le 19 septembre 2025 pour la somme de 897,45 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 16 septembre 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 31 octobre 2025 pour manquements graves des locataires à leurs obligations, notamment de ne pas troubler la tranquillité du voisinage.

Sur la solidarité :

En application de l'article 8_1 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
L'engagement solidaire souscrit par des co-preneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail et l'indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.
En l'espèce, la locataire a donné congé du logement le 9 décembre 2025 et a quitté les lieux. Elle reste tenue des arriérés de loyer jusqu'au 9 juin 2026.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 12 mars 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 4 364,21 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M. [D] [U] et Mme [F] [L] pourra être mise en œuvre sans délai compte tenu de leur mauvaise foi, suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera due par M. [D] [U] et Mme [F] [L] à compter de la résiliation du bail en date du 31 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de M. [D] [U] et Mme [F] [L].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :