TJ 38185, 28 mai 2026, RG 26/01524

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Ch4.3 JCP

N° RG 26/01524 - N° Portalis DBYH-W-B7K-M6O3

Copie exécutoire
délivrée le : 28 Mai 2026

à :Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copie certifiée conforme
délivrée le :28 Mai 2026

à :Monsieur [X] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 28 MAI 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par, Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Johanna ABAD de la SELAS ABAD & VILLEMAGNE - AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [X] [N]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 20 Avril 2026 tenue par Mme Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier et en présence de Mme [O] [Y], Auditrice de justice et de Mme [C] [M], Greffière stagiaire ;

Après avoir entendu l’avocat en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 28 Mai 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date des 9 et 12 septembre 2022 consenti par Madame [P], Monsieur [X] [N] a pris en location un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Suivant acte de cautionnement «VISALE» en date du 26 septembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution du locataire, pour la durée du bail, dans la limite de 36 impayés de loyer.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2026, la SAS Action Logement Services a fait assigner Monsieur [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir, avec exécution provisoire :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
-ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [N] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
-condamner le locataire à lui payer :
la somme de 3 713,63 euros à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêts depuis le commandement de payer sur la somme de 2 114,60 euros,une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, sur justification d'une quittance subrogative,-condamner Monsieur [X] [N] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code Procédure Civile.

A l'audience du 20 avril 2026, la SAS Action Logement Services actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation à la somme de 5 315,93 euros au 31 mars 2026. Elle précise qu’aucun règlement n’est intervenu depuis août 2025.

Monsieur [X] [N] a été cité par acte remis à l’étude du commissaire de justice et il ne comparaît pas.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L'article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu'elle doit permettre d'engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d'action est également mentionnée à l'article 8 de l'engagement de caution, celle-ci s'étendant - en plus de l'action en recouvrement des sommes versées - à l'action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l'indemnité d'occupation.

Il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu'en constat de résiliation, qu'en fixation d'une indemnité d'occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 12 septembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 20 janvier 2026.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.

En l'espèce, la SAS Action Logement Services justifie de la saisine de la CCAPEX dans les délais légaux le 01-10-2025.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par Monsieur [X] [N] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 a été signifié au locataire le 30 septembre 2025 pour la somme de 2 114,60 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif à la date du 30 juin 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par la SAS Action Logement Services que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois conformément aux mentions du commandement.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 1 décembre 2025. Il y a lieu d'inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance de la SAS Action Logement Services

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date 13 avril 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 5 315,93 euros ; la SAS Action Logement Services justifie de quittances subrogatives pour ce montant. Monsieur [X] [N] sera condamné au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.

L'absence de reprise du versement intégral du loyer avant l'audience, l'ancienneté et l'importance de l'arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [X] [N] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail en date du 1 décembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux sous réserve de la production par la société ALS de quittance subrogative justifiant qu’elle a payé le bailleur en lieu et place du locataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [X] [N] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, du commandement de payer, de de la notification au Préfet et à la CCAPEX.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 100 Euros sera allouée de ce chef à la SAS Action Logement Services. Cette somme ne produira pas intérêts.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :