TJ 86194, 24 juin 2026, RG 26/00043

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 26/00043 - N° Portalis DB3J-W-B7K-G6HX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS
EN DATE DU 24 Juin 2026

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :
-Me BERNARDEAU
-Me COLOMBEAU
-service des expertises (X3)

Madame [Q] [U] [C]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Lola BERNARDEAU avocate au barreau de POITIERS substituée par Me Samuel VIE, avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDERESSES :

Madame [D] [X]
demeurant [Adresse 2]

non constituée

S.A.S. FONCIA GATINEAU MARMIGNON
dont le siège social est [Adresse 3]

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]
dont le siège social est [Adresse 1]

représentés par Me Marie COLOMBEAU avocate au barreau de POITIERS et par Me Julien BERBIGIER avocat plaidant au barreau de TOURS substitué par Me Eloïse MARKOWSKY avocate au barreau de TOURS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l'audience publique de référés du : 20 Mai 2026.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 25 juillet 2019, Madame [Q] [U] [C] a acquis un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 1] de Madame [D] [X], par l'intermédiaire de l'agence FONCIA.

Le 25 octobre 2024, le cabinet POLYEXPERT a établi un rapport aux termes duquel l'expert constate un défaut du dispositif d'évacuation des eaux, l'ensemble des terrasses des appartements 13,14,15 et 16 ainsi qu'une partie des eaux de la toiture du versant arrière s'évacue par un siphon unique dont le diamètre est insuffisant. De plus, il relève que l'absence de relevé d'étanchéité au droit de la porte d'intercommunication entre la terrasse et l'appartement de la sociétaire, disposition qui est selon lui non conforme aux règles de l'art et qui conduit lors de fortes précipitations avec engorgement du dispositif d'évacuation d'eaux pluviales, à un débordement à l'intérieur de l'appartement de Madame [Q] [U] [C].

Par actes de commissaire de justice des 09 et 10 février 2026 signifiés à personnes habilitées, Madame [Q] [U] [C] a assigné respectivement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] à Poitiers et la SAS FONCIA GATINEAU MARMIGNON et par acte du 11 février 2026 délivré selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, Madame [D] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 19 mai 2026, elle sollicite de :

- Prendre acte du désistement d'instance et d'action de Madame [U] [C] à l'encontre de la société FONCIA GATINEAU MARMIGNON assignée ès qualité de mandataire immobilier.

- Débouter la société FONCIA GATINEAU MARMIGNON et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic de l'ensemble de leur demandes, fins et conclusions.

- Constater que Madame [U] [C] assigne les sociétés FONCIA TRANSACTION FRANCE et SOVIM FONCIA VAL [Localité 2], sollicite la jonction des instances, une expertise et la production des conditions particulières et générales de la police d'assurance de responsabilité civile professionnelle souscrite.

- Après jonction des procédures, ordonner une mesure d'expertise confiée à tel expert qu'il plaira à Monsieur le Président de nommer, au contradictoire de Madame [D] [X], du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la société SOVIM FONCIA VAL [Localité 2], avec la mission suivante :

- Convoquer les parties, et se rendre sur les lieux : [Adresse 7], se faire remettre tous documents utiles, dont les documents contractuels et si elle n'a pas été produite, la police d'assurance souscrite par le Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], prendre connaissance des pièces du dossier, se rendre sur les lieux en présence de toutes les parties et de leurs représentants.

- Préciser si l'appartement n°16 et la terrasse attenante ont subi des transformations avant la vente. Dans l'affirmative, les décrire.

- Décrire les désordres affectant l'appartement n°16 et la terrasse attenante en se reportant aux actes de procédure et pièces de Madame [U] [C], en précisant leur importance et leur gravité, le cas échéant leur caractère évolutif.

- En déterminer les causes et origines des désordres, leur ancienneté.

- Dire si les vices relevés étaient ou non apparents au jour de la vente de l'appartement et si Madame [U] [C] avait la capacité de les déceler seule.

- Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en évaluer le coût, la durée des réparations, les frais induits ainsi que les préjudices immatériels subis par la propriétaire.

- Déterminer s'il existe une moins-value du bien immobilier, des pertes locatives. Dans l'affirmative, les évaluer.

- Plus généralement, donner tous les éléments techniques et tous les éléments d'appréciation permettant à la juridiction du fond, qui sera éventuellement saisie, de trancher les responsabilités encourues et les préjudices subis par Madame [U] [C].

- Soumettre un rapport préliminaire aux parties.

- Répondre aux dires des parties et donner tous éléments d'appréciation permettant d'éclairer le Tribunal afin d'apporter une solution au litige.

- Statuer ce que de droit concernant les dépens.

Elle précise qu'aux termes de l'acte de vente il est bien mentionné que l'agence FONCIA est le mandataire immobilier du vendeur. Elle souligne ainsi qu'elle ne serait être sanctionnée au regard d'une confusion volontairement entretenue par les deux entités.

S'agissant de la société SOVIM FONCIA VAL [Localité 2], elle soutient que l'absence de précision de la qualité de la cette société dans le dispositif de l'assignation ne saurait entraîner l'irrecevabilité des demandes.

Sur la demande d'organisation d'une mesure d'expertise, elle se prévaut de l'article 145 du code de procédure civile. Elle soutient justifier d'un motif légitime au sens dudit texte dès lors que les désordres affectant la terrasse de l'appartement et l'appartement lui-même étaient connus du précédent propriétaire, du mandataire immobilier du syndic et du syndicat des copropriétaires, que ces informations ne lui ont pas été communiquées avant la vente, que Madame [X] n'a pas rempli son obligation de conseil et d'information et que le syndic en exercice doit veiller à la bonne conservation de l'immeuble et des parties communes.

Elle précise que la défectuosité de l'étanchéité de la terrasse a été constatée le 30 avril 2018, à une date bien antérieure à l'acquisition du bien, cette information n'a pas été portée à sa connaissance avant la vente. Elle ajoute, qu'aucune réparation n'a été mise en œuvre pour y remédier.

Elle rappelle également que l'origine de l'engorgement de la terrasse et le défaut d'étanchéité peuvent provenir des parties communes, le dispositif d'évacuation des eaux pluviales, le dispositif d'étanchéité ne sont pas des parties privatives décrites dans le règlement de copropriété, à l'article 4, ou l'acte de vente.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 28 avril 2026, la SAS FONCIA GATINEAU MARMIGNON et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] sollicitent de:

- Juger que la S.A.S FONCIA GATINEAU MARMIGNON n'est jamais intervenue dans la vente conclue au profit de Madame [Q] [U] [C] et n'a donc aucune qualité à défendre sur la demande formée à son encontre ;

- Juger que Madame [Q] [U] [C] n'a pas non plus d'intérêt à agir à l'encontre de la S.A.S FONCIA GATINEAU MARMIGNON ;

- Juger, en conséquence, que toute demande formée à l'encontre de de la S.A.S FONCIA GATINEAU MARMIGNON est donc irrecevable ;

- Juger que la S.A.S SOVIM FONCIA VAL [Localité 2] n'a pas été assigné en son nom personnel mais simplement en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 3] ;

- Juger que toute demande formée à l'encontre la S.A.S SOVIM FONCIA VAL [Localité 2] en son nom personnel est irrecevable.

- Juger que la terrasse du lot n°16 constitue une partie privative au sens des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété reçu en date du 30 novembre 1979;

- Juger que Madame [Q] [U] [C] a été informée, avant la vente régularisée par acte authentique en date du 25 juillet 2019, de l'existence d'une problématique d'inondation de la terrasse attenante à son lot n°16 ;

- Juger que cette problématique est distincte du sinistre par infiltrations d'eau ayant impacté le local d'archives sis au sous-sol de l'immeuble et survenu 2021, soit près de deux ans après la vente ;

- Juger que toute action en responsabilité à l'encontre du syndicat des copropriétaires, et s'il en était besoin, à l'encontre de la S.A.S FONCIA GATINEAU MARMIGNON, serait manifestement vouée à l'échec ;

- Juger en tout état de cause que la mise en responsabilité des défendeurs, à l'aulne de leur soi-disant obligation d'information et de conseil, ne revêt aucun caractère technique et ne nécessite dès lors aucune mesure expertale ;

- Juger en conséquence que la mesure d'expertise sollicitée à leur contradictoire par Madame [Q] [U] [C] est illégitime, ou en tous les cas, totalement inutile ;

- Juger en conséquence que les conditions de l'article 145 du code de procédure civile ne sont pas satisfaites ;

- Débouter Madame [Q] [U] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- Condamner Madame [Q] [U] [C] à régler à la S.A.S FONCIA GATINEAU MARMIGNON et au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € chacun, soit la somme totale de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Ils se prévalent des dispositions des articles 31,32, 122 et 123 du code de procédure civile et relèvent que la SAS FONCIA GATINEAU MARMIGNON n'est jamais intervenue dans le cadre de la transaction réalisée, elle occupait simplement les fonctions de syndic au jour de l'acquisition. De plus, ils soutiennent que la requérante ne démontre aucun grief à l'encontre de la SAS FONCIA GATINEAU MARMIGNON.

S'agissant de la demande formée à l'encontre de la SAS SOVIM FONCIA VAL [Localité 2], ils soulignent que cette dernière n'a pas été assignée. De plus, ils soutiennent qu'aucun motif légitime ne justifie une mesure d'expertise.

En effet s'agissant du syndicat des copropriétaires, en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ils précisent que le syndicat ne peut être tenu responsable des désordres ayant pour origine une partie privative, or la terrasse de Madame [Q] [U] [C] fait partie de son lot privatif.

S'agissant de la SAS FONCIA GATINEAU MARMIGNON, ils soutiennent que toute demande formée à son encontre doit être déclarée irrecevable dès lors qu'il n'est pas intervenu dans le cadre de la transaction. De plus, ils rappellent que celui-ci dépourvu de tout lien contractuel avec l'acquéreur, n'est tenu à aucune obligation d'information ni de conseil.

Enfin, s'agissant de la communication de pièces sous astreinte, ils précisent que la SAS FONCIA GATINEAU MARMIGNON n'a jamais été le mandataire immobilier, dès lors cette demande doit être rejetée. De plus, ils relèvent que l'obligation est indéterminée.
Madame [D] [X] n'a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [D] [X] n'a pas constitué avocat bien que régulièrement assignée, l'acte ayant été signifié selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile le 11 février 2026.

La décision sera réputée contradictoire en application de l'article 474 du Code de procédure civile.

Liminairement il convient de constater qu'aucune demande n'est forme à l'égard de la SAS SOVIM FONCIA VAL [Localité 2] et que la demande de juger que toute demande à son égard est irrecevable est sans objet. Au demeurant une telle fin de non recevoir aurait été irrecevable dès lors que cette société n'est pas dans la procédure et que nul ne plaide par procureur.

Il convient également de constater que la demanderesse n'a pas assigné d'autres parties, la demande de jonction étant dès lors sans objet, et n'a pas formé de demande de communication de pièces dans le dispositif de ses dernières conclusion, demande qui est réputée abandonnée conformément à l'article 446-2 CPC.

Sur le désistement :

Aux termes de l'article 384 du code de procédure civile l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet du désistement d'action.

Celui-ci n'a pas à être acceptée si la partie adverse ne justifie pas d'un intérêt.

Madame [Q] [U] [C] se désiste d'instance et d'action à l'égard de la SAS FONCIA GATIGNEAU MARMIGNON et celle-ci n'oppose à ce désistement d'action aucun intérêt.

Dès lors l'instance est éteinte à son égard.

Sur la demande d'expertise :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile,

« S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.»

Madame [Q] [U] [C] a constaté des désordres affectant son appartement. Le 25 octobre 2024, le cabinet POLYEXPERT a établi un rapport aux termes duquel l'expert constate un défaut du dispositif d'évacuation des eaux, l'ensemble des terrasses des appartements 13,14,15 et 16 ainsi qu'une partie des eaux de la toiture du versant arrière s'évacue par un siphon unique dont le diamètre est insuffisant. De plus, il relève que l'absence de relevé d'étanchéité au droit de la porte d'intercommunication entre la terrasse et l'appartement de la sociétaire, disposition qui est selon lui non conforme aux règles de l'art et qui conduit lors de fortes précipitations avec engorgement du dispositif d'évacuation d'eaux pluviales, à un débordement à l'intérieur de l'appartement de Madame [Q] [U] [C].

Ces questions impliquent tant le vendeur du bien que le syndicat des copropriétaires dès lors que le rôle du dispositif d'évacuation des eaux de toiture est en cause.

La cause des désordres et leur exacte portée ne sont ainsi pas entièrement connues, raison de la demande d'expertise, et la réponse à ces questions techniques est nécessaire pour connaître tout à la fois le caractère connu et apparent ou non du vice, l'applicabilité du régime juridique de responsabilité et les garanties susceptibles d'être mobilisées.

Dès lors, il existe un motif légitime à l'organisation d'une mesure d'instruction judiciaire qui permettra d'appréhender l'ensemble des questions utiles à un éventuel futur procès.

Une mesure d'expertise sera ordonnée, aux frais avancés de Madame [Q] [U] [C] , selon la mission définie au dispositif.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.»

Madame [Q] [U] [C] sera condamnée provisoirement aux dépens dès lors que la mesure d'expertise est ordonnée dans son intérêt avant tout établissement des responsabilités.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50%.»

Madame [Q] [U] [C] est condamnée aux dépens. L'équité commande cependant, à ce stade de la procédure et avant tout établissement des responsabilités, de ne procéder à aucune condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS