TJ 67482, 23 juin 2026, RG 24/06534

N° RG 24/06534 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M4WR

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
10 rue du Tribunal - CS 70097
67302 SCHILTIGHEIM CEDEX

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/06534 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M4WR

Minute n°

copie exécutoire le 23 juin

2026 à :

- Me Sarah LAGHA

- Me Pierre STORCK

pièces retournées

le 23 juin 2026

Me Sarah LAGHA
Me Pierre STORCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

DEMANDEURS :
Monsieur [T] [J]
né le 28 Août 1984 à STRASBOURG (67000)

Madame [V] [I] épouse [J]
née le 08 Février 1983 à TUNIS (TUNISIE) (10020)

Monsieur [W] [J]
né le 25 Octobre 2010 à SCHILTIGHEIM (67300)
représenté par ses représentants légaux, M. [T] et Mme [V] [J]

Monsieur [K] [J]
né le 07 Mai 2013 à SCHILTIGHEIM (67300)
représenté par ses représentants légaux, M. [T] et Mme [V] [J]

Madame [D] [J]
née le 26 Août 2020 à SCHILTIGHEIM (67300)
représenté par ses représentants légaux, M. [T] et Mme [V] [J]

demeurant tous 6 rue Sainte Odile 67300 SCHILTIGHEIM

représentés par Me Sarah LAGHA, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :
S.A. ALSACE HABITAT
immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n°548 501 360
ayant son siège social 4 rue Bartisch 67100 STRASBOURG
représentée par Me Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par sa collaboratrice, Me Mona ELACHMAWI, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
[Y] [R], Attaché de justice
[G] [Q], Stagiaire

DÉBATS :
Audience publique du 12 mai 2026
Délibéré prorogé le 09 juin 2026

JUGEMENT
Contradictoire et rendu en premier ressort
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de bail signé le 19 novembre 2014, OPUS 67 aux droits de laquelle vient la SAEM Alsace Habitat, a donné à bail un logement conventionné de type F5, situé au 4ème étage et dernier étage de l’immeuble situé 6, Rue Sainte Odile à Schiltigheim – 67300.

A l’exception des murs qualifiés de vétustes, l’état général de l’appartement était qualifié de bon dans l'état des lieux d'entrée contradictoire en date du 19 novembre 2014.

Alléguant la présence de moisissures dans le logement ayant un impact négatif sur leur santé, M. [T] [J] et Mme [V] [I] épouse [J] ont sollicité un relogement le 17 septembre 2019 après avoir émis un courrier à OPUS 67 le 06 septembre 2019 signalant la présence d’une humidité anormale.

A la suite de la réparation d’une fuite dans la gaine technique en décembre 2019, d’un dégât des eaux intervenu le 09 décembre 2022 et du constat de désordres importants dans le grenier situé au dessus de leur logement, les consorts [J] ont fait prévenir les services de la ville de Schiltigheim qui ont constaté suit à une enquête sur place, les infractions suivantes au règlement sanitaire départemental :
- Humidité et moisissures importantes sur les murs et plafonds de l'appartement (réf: article 33 du RSD)
- Absence d'un système de ventilation fonctionnel dans l'ensemble du logement (réf: article 40.1 du RSD)
- Défaillance d'isolation de l'immeuble
- Infiltrations d'eau depuis la toiture perméable du bâtiment
- [O] dans un état de saleté important et présentant un risque sanitaire pour les locataires

Suivant courrier du 21 juin 2023, la ville de Schiltigheim a demandé à la SAEM Alsace Habitat de réaliser les travaux suivants dans un délai de 60 jours :
- traiter les moisissures à l’aide d’un produit antifongique en supprimant l’humidité en profondeur,
- assécher les murs et plafonds,
- Installer un système de ventilation répondant aux normes réglementaires, adaptés à la dimension des lieux
- Faire réparer la toiture du bâtiment et l'imperméabiliser
- Faire nettoyer et désinfecter en profondeur les combles du bâtiment

Alléguant une défaillance de la SAEM Alsace Habitat dans ces obligations, les consorts [J] l’ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de céans aux fins d’obtenir la réalisation des travaux et d’être indemnisé du préjudice subi, et ce, suivant exploit de commissaire de Justice, délivré à personne morale, le 02 juillet 2024.

Suivant jugement avant dire-droit du 24 mars 2026, une vérification personnelle du juge a été ordonnée. Cette vue des lieux s’est tenue, en présence des parties, le 16 avril 2026 dans l’appartement des consorts [J]. Les parties se sont notamment accordées sur l’intervention de la société Resilians afin de procéder à un diagnostic humidité du logement. Un renvoi au 12 mai 2026 a été prononcé.

Cette intervention a été effectuée le 21 avril 2026 par M. [H] [P]. Le rapport d’intervention a été rédigé le même jour.
L’affaire a été rappelée à l’audience du 12 mai 2026. Les parties ont fait valoir leurs observations sur ce rapport.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 18 novembre 2025, reprises oralement à l’audience, les consorts [J] demandent au juge des contentieux de la protection de :
- débouter la SAEM Alsace Habitat de ses demandes,
- condamner la SAEM Alsace Habitat à faire réaliser des travaux de mise en conformité du logement sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la décision :
* traiter les moisissures à l’aide d’un produit antifongique en supprimant l’humidité en profondeur,
* assécher les murs et plafonds,
* Installer un système de ventilation répondant aux normes réglementaires, adaptés à la dimension des lieux,
* Faire réparer la toiture du bâtiment et l'imperméabiliser,
* Faire nettoyer et désinfecter en profondeur les combles du bâtiment,
- ordonner la suspension du paiement des loyers dus à compter du 22 juin 2023 et ce, jusqu’à l’avènement de l’intégralité des travaux prescrits ;
- condamner la SAEM Alsace Habitat à rembourser les loyers versés par les demandeurs depuis le 22 juin 2023 ;
- condamner la SAEM Alsace Habitat à payer à M. [T] [J] les sommes suivantes :
* 3,30€ par jour à compter du 1er décembre 2015 au titre du DFTP de niveau I,
* 4 000€ au titre des souffrances endurées,
* 4 000€ au titre du préjudice d’agrément,
- condamner la SAEM Alsace Habitat à payer à M. [K] [J], représenté par M. [T] [J] et Mme [V] [I] épouse [J], les sommes suivantes :
* 3,30€ par jour à compter du 1er janvier 2016 au titre du DFTP de niveau I,
* 2 000€ au titre des souffrances endurées,
- condamner la SAEM Alsace Habitat à payer à M. [W] [J], représenté par M. [T] [J] et Mme [V] [I] épouse [J], les sommes suivantes :
* 3,30€ par jour à compter du 1er janvier 2016 au titre du DFTP de niveau I,
* 2 000€ au titre des souffrances endurées,
- condamner la SAEM Alsace Habitat à payer à M. [D] [J], représenté par M. [T] [J] et Mme [V] [I] épouse [J], la somme de 4 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;
- condamner la SAEM Alsace Habitat à payer à Mme [V] [I] épouse [J] la somme de 4 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;
- condamner la SAEM Alsace Habitat aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé aux conclusions pour un exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

En réplique, et suivant conclusions du 05 janvier 2026, reprises oralement à l’audience, la SAEM Alsace Habitat demande au juge des contentieux de la protection de :
- écarter des débats les pièces suivantes :
• Certificat médical du Docteur [X] du 4 septembre 2019,
• Rapport médical du Dr [E] du 29 mars 2023,
• Certificat médical du Docteur [Z] du 5 mars 2023,
• Certificat médical du Docteur [E] du 16 décembre 2022,
• Certificat médical du Docteur [B] [F] du 4 mai 2023,
• Rapport du Docteur [U] du 3 janvier 2024,
- déclarer irrecevables les prétentions indemnitaires, fondées sur la période antérieure au 2 juillet 2021 ;
- débouter les consorts [J] de leurs prétentions ;
- condamner, reconventionnellement, M. [T] [J] et Mme [V] [I] épouse [J] au paiement solidaire de la somme de 1 613,69€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, au titre de l’arriéré locatif ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- ordonner la compensation des contre-créances respectives des parties ;
- condamner les consorts [J] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé aux conclusions pour un exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas. […]

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : […] 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 [...]

Il est rappelé que la vérification personnelle a permis aux consorts [J] d’expliquer que les moisissures apparaissaient principalement au plafond dans l’intégralité des pièces qui se situent côté cuisine/W-C/ salle de bains/chambre de la dernière fille. Les consorts [J] ont pu expliquer qu’ils nettoyaient et traitaient immédiatement les moisissures dès leurs apparitions. Il est acquis aux débats que les désordres de moisissures ne sont présents que du côté droit de l’appartement (côté pièce d’eau). La vue des lieux a permis également de constater un sentiment d’humidité lors de notre présence. L’ensemble des fenêtres étaient fermées lors de la vérification personnelle.

En l’espèce, il ressort du rapport d’intervention Résilians du 21 avril 2026 les mesures suivantes quant à l’humidité des matériaux :
- 20 % dans le plafond de la cuisine. Mention : « teneur en humidité faible »
- 5 % dans le mur du WC. Mention : « teneur en humidité faible »
- 20% dans le plafond du WC. Mention : « teneur en humidité faible »
- 30 % dans le plafond de la salle de bain. Mention : « teneur en humidité faible »
- 10 % dans le plafond de la chambre (opposée aux pièces d’eau). Mention : « teneur en humidité faible »
- 20 % dans le plafond de la chambre (côté pièces d’eau). Mention : « teneur en humidité faible »

Il est rappelé que le taux d’humidité est anormal au-delà de 40 %. Dès lors, s’il existe de l’humidité dans l’appartement des consorts [J], ce taux reste faible et ne dépasse pas le seuil réglementaire.

L’intervenant relève également l’absence d’auréole et d’humidité en profondeur. Les fuites et infiltrations sont aussi exclues.

S’agissant du contrôle hygrométrique, l’intervenant relève une température de 25,5°. Elle est qualifiée d’élevée. Le taux d’humidité est de 43,4 %, dans les normes recommandées (entre 40 et 60%).

Le rapport d’intervention met en exergue la présence de ponts thermiques à l’emplacement des zones d’apparitions des moisissures.

S’agissant des débits d’air mesurés à l’entrée du logement, le rapport met en exergue les éléments suivants :
- un débit correct mesuré sur le dispositif d’entrée d’air de la chambre. Il est relevé que l’entrée d’air était bouchée. La nécessité de retirer l’obstacle à l’entrée d’air a été relevée.
- un débit correct mesuré sur le dispositif d’entrée d’air d’une seconde chambre.
- dans les pièces humides, il a été constaté que les entrées d’air étaient présentes mais condamnées. Ce point avait été constaté lors de la vue des lieux.

S’agissant des débits d’air mesurés à la sortie du logement, le rapport met en exergue les éléments suivants :
- Débit d'air insuffisant sur la grille d'extraction de la salle de bain (24,36m3/h au lieu de 30m3/h recommandés).
- Débit d'air insuffisant sur la grille d'extraction de la cuisine (40,30 m3/h au lieu de 45m3/h à 120m3/h recommandés).
- Débit d'air insuffisant sur la grille d'extraction des WC (25,65m3/h au lieu de 30m3/h recommandés).

Finalement, la température des parois a été mesurée à 18°, soit à proximité du point de rosée à 12,2°C. L’intervenant précise que lorsque la température de la paroi est inférieure ou égale au point de rosée, de la condensation se forme. Par temps plus froid que lors de notre intervention (12°C), la température de la paroi passera sous le point de rosée.

Il se déduit de ce point qu’en période hivernale (<12°), il est acquis que la condensation se forme sur les murs du logement.

S’agissant de la conclusion, il est rappelé que les désordres constatés dans l'appartement de M. [J] proviennent d'un manque de ventilation des lieux. L'humidité en excès dans l'air du fait de ce manque de ventilation, et générée par l'occupation, condense sur les parois froides et provoque le développement de moisissures

Il est préconisé les actions suivantes :
- Aérer régulièrement le logement et garder une température constante/conforme dans les pièces en période hivernale.
- Nettoyer régulièrement les grilles d'entrée et d'extraction d'air du logement.
- Eviter le placement du mobilier contre les murs donnant sur l'extérieur.
- Déboucher la grille d'entrée d'air de la chambre.
- Remplacer les grilles VMC du logement
- Étudier la possibilité de prévoir des travaux d'isolation afin de diminuer les ponts thermiques.

Dans leurs dernières écritures, les consorts [J] sollicitent les travaux suivants :
* traiter les moisissures à l’aide d’un produit antifongique en supprimant l’humidité en profondeur,
* assécher les murs et plafonds,
* Installer un système de ventilation répondant aux normes réglementaires, adaptés à la dimension des lieux,
* Faire réparer la toiture du bâtiment et l'imperméabiliser,
* Faire nettoyer et désinfecter en profondeur les combles du bâtiment.

Certains travaux ne seront pas ordonnés car leur réalisation a été constaté lors de la vérification personnelle. Il en est ainsi de la réparation du toit et de la désinfection des combles. En effet, il a été constaté que l’ensemble des désordres liés aux cadavres de pigeons et leurs excréments a été traité. Aucune trace d’infiltration n’a été constatée lors de la vue des lieux. La société Resilians exclut également toute infiltration ou fuite en profondeur.
S’agissant de l’assèchement des murs, il ressort des mesures, qu’en l’état, les murs et plafonds ne présentent pas un taux d’humidité supérieure à la norme. Cette demande sera également rejetée.

S’agissant du système de ventilation, il n’est pas contesté qu’un dispositif existe. Ce dernier n’est pas suffisant en ce que le débit d’air est insuffisant. Dans ces conditions, la SAEM Alsace Habitat sera condamnée à faire des travaux sur le système de ventilation afin que le débit d’air passe au-dessus des seuils recommandés en fonction des pièces, soit 30m3/h dans la salle de bail et les WC et au minimum 45 m3/h dans la cuisine. la SAEM Alsace Habitat sera également condamnée à remplacer les grilles VMC du logement et déboucher les grilles d’entrée d’air du logement. Le nettoyage régulier des grilles est à la charge de M. [T] [J] et Mme [V] [I] épouse [J]. Il convient de laisser trois mois à la SAEM Alsace Habitat afin de diligenter ces travaux. Le délai débutera au jour de la signification de la présente décision. Au regard de la coopération du bailleur, aucune astreinte n’apparaît, en l’état, nécessaire pour assurer l’exécution de la présente décision.

S’agissant du traitement des moisissures, en l’état, il est acquis aux débats qu’elle n’existe plus du fait du nettoyage fréquent par les locataires. En l’état, un traitement antifongique n’est pas préconisé. Il ne sera pas ordonné. S’agissant de l’humidité, il ressort des conclusions de l’intervenant, que le logement présente un taux d’humidité dans la norme. Il n’y a pas d’humidité présente en profondeur. Aucun travaux de déshumidification n’est nécessaire.

Les consorts [J] sont invités à suivre le surplus des préconisations, et notamment aérer régulièrement le logement et garder une température constante/conforme dans les pièces en période hivernale.

S’agissant des ponts thermiques, il apparaît que des travaux d’isolation pourraient en diminuer les conséquences, et donc, faire cesser la condensation. En l’état du litige, et en l’absence de grief quant au DPE de l’immeuble, il convient de ne pas condamner la SAEM Alsace Habitat à ce type de travaux. Pour autant, si les mesures prises dans le présent jugement n’apparaissent pas suffisantes afin de faire cesser l’apparition régulière de moisissures, les consorts [J] sont invités à ressaisir le juge des contentieux de la protection en ce sens.

La demande de suspension du paiement des loyers sera rejetée en ce que cette mesure est manifestement disproportionnée par rapport aux travaux à engager.

Sur la demande visant à écarter des débats les pièces médicales

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dans un procès civil, l'illicéité ou la déloyauté dans l'obtention ou la production d'un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l'écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d'éléments portant atteinte à d'autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l'atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi (cassation, assemblée plénière, 22 décembre 2023 20-20.648, Civ. 1Ère, 04 mars 2026, n°25-17.582)

Il sera rappelé que l’article 9 du code de procédure civile impose à M. [T] [J] et Mme [V] [I] épouse [J]. Le droit à la preuve leur permet de produire toutes les pièces permettant de justifier de leur préjudice. En ce sens, il apparaît que l’intégralité des pièces médicales peuvent être produites afin d’appréhender, non pas l’état du logement, mais les conséquences de la présence de moisissures sur l’état de santé des locataires. Aucun droit fondamental de la SAEM Alsace Habitat n’a été violé. S’il est exact que les médecins rédacteurs ne sont pas experts, il sera rappelé que le juge est tenu d’apprécier la valeur probante de chaque pièce.

Aucun motif n’impose d’écarter les pièces médicales produites. Cette demande sera rejetée.

Sur la prescription

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B).

En l’espèce, l’action indemnitaire des consorts [J] qui vise à réparer le préjudice sanitaire du manquement du bailleur dans ses obligations se prescrit par trois ans à compter du moment où les locataires ont pris connaissance de la présence de moisissures.

Sur ce point, il est acquis aux débats que la présence de moisissures dans le logement existe a minima depuis le 30 septembre 2019, date de la visite de Mme [N] [S].

En agissant le 02 juillet 2024, les consorts [J] ne peuvent solliciter la réparation d’éventuels préjudices antérieurs au 02 juillet 2021. Leur action sera jugée irrecevable avant cette date.

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ressort du rapport de Mme [N] [S], qui a visité le logement en litige le 30 septembre 2019, que des traces de moisissures étaient alors apparentes. M. [T] [J] a pu indiquer par courriers envoyés à son bailleur, à de nombreuses reprises, que son appartement présentait des traces de moisissures. Il ressort du rapport d’intervention de la société Resilians que l’appartement présente des caractéristiques permettant le développement de moisissures, et notamment l’absence d’une ventilation suffisante. Dès lors, au regard de ces éléments, il apparaît que la SAEM Alsace Habitat a commis une faute contractuelle en n’effectuant pas les travaux préconisés afin d’augmenter l’aération du logement.
Il sera relevé que les consorts [J] n’allèguent pas avoir rencontré de difficultés sanitaires en lien avec la présence d’oiseaux morts et de défections d’origine animale dans le grenier situé juste au-dessus de leur logement.

Le préjudice des consorts [J] est principalement lié aux faits que M. [T] [J] et les enfants [K] et [W] présentent des affections respiratoires et des problèmes ORL. Il ressort de manière univoque des attestations médicales produites que la présence de moisissures dans le logement est de nature à aggraver ces problèmes physiques. Le principe de l’indemnisation du préjudice est, en conséquence, acquis.

S’agissant du préjudice de M. [T] [J], il est produit de nombreuses attestations de médecins démontrant qu’il présente des symptômes d’asthme. Un rapport d’expertise médical non contradictoire a été dressé par le Dr [M] le 03 janvier 2024. Il est relevé une absence de consolidation à cette date, ainsi qu’une période de gêne temporaire partielle dans toutes les activités personnelles constitutives d’un deficit fonctionnel partiel de classe I depuis l’hiver 2015-2016. La souffrance endurée a été fixée à 2/7 du fait de la nécessité constante de l’usage de bronchiodilatateurs, parfois de corticothérapie, de l’angoisse régulière en rapport avec l’insalubrité de son domicile et de voir son épouse et ses enfants fragilisés par cette situation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et notamment au regard du niveau d’handicap de M. [T] [J], le déficit fonctionnel temporaire sera indemnisé à hauteur de 400€ par mois, auquel il convient d’appliquer un abattement proportionnel de 10 %, soit 40€ par mois à compter du 02 juillet 2021, soit la somme de 40€ X 12 mois X 3 ans entre le 02 juillet 2021 et le 1er juillet 2024, soit 1 440€. Pour sa part, la souffrance endurée sera indemnisée à hauteur de 400€ en considérant que le lien causal entre la faute et les souffrances est certain, mais non exclusif. S’agissant du préjudice d’agrément qui répare l’impossibilité pour la victime de pratiquer régulièrement une activité spécifique sportive ou de loisirs, cette demande sera rejetée, M. [T] [J] n’alléguant aucun empêchement particulier sur ce point.
S’agissant d’[K], âgé de 13 ans, l’expert relève une absence de consolidation à cette date, ainsi qu’une période de gêne temporaire partielle dans toutes les activités personnelles constitutives d’un deficit fonctionnel partiel de classe I depuis l’hiver 2015-2016. L’expert relève que [K] n’a jamais présenté d’infection broncho-pulmonaire en rapport avec la présence de mycoplasmes. Il existe une nette résurgence d’affections ORL. Par un raisonnement analogue à celui de M. [T] [J], il sera alloué la somme de 1 440€ au titre du déficit fonctionnel temporaire. Les souffrances endurées, évaluées à 1/7, seront indemnisés à hauteur de 200€.

S’agissant de Kossaï, âgé de 16 ans, l’expert relève exactement les mêmes symptômes et conclusions que son frère [K]. Pour ce motif, il convient d’allouer exactement les mêmes montants à Kossaï qu’à Aws.

Le préjudice moral de [D], jeune fille de 6 ans, n’est pas suffisamment démontré. En effet, le seul fait de vivre avec son père et ses frères asthmatiques n’est pas un préjudice. Cette demande sera rejetée.

S’agissant du préjudice moral de Mme [V] [I] épouse [J], il apparaît fondé en ce que son mari et ses fils souffrent de difficultés pulmonaires, qu’il est acquis aux débats qu’elle est la seule personne à pouvoir nettoyer les moisissures. Une somme de 400€ lui sera allouée à ce titre.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAEM Alsace Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2026, M. [T] [J] et Mme [V] [I] épouse [J] lui devaient la somme de 2 667,40 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Si un plan d’apurement conventionnel existe pour la dette de 689,26€, il ressort du décompte que la dette a augmenté et que M. [T] [J] et Mme [V] [I] épouse [J], débiteurs, ne justifient pas avoir respecté ce plan. Surtout, l’existence d’un plan d’apurement conventionnel n’interdit pas au créancier d’obtenir un titre.

M. [T] [J] et Mme [V] [I] épouse [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

la SAEM Alsace Habitat sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, la SAEM Alsace Habitat, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à M. [T] [J] et Mme [V] [I] épouse [J], ensemble, une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 1 000€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS