TJ 67482, 23 juin 2026, RG 25/04782

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 1]

[Localité 2] Civil
N° RG 25/04782 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NTOT

Minute n°

copie le 23 juin 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 23 juin

2026 à :

- ALSACE HABITAT

- Me Charlène SANNER

pièces retournées

le 23 juin 2026

Me Charlène SANNER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Société ALSACE-HABITAT
[Adresse 2]
représentée par Madame [R] [P], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Madame [F] [V]
née le 31 Août 1989 à [Localité 3] (RUSSIE)
[Adresse 3] [Localité 4]
représentée par Me Charlène SANNER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
[H] [W], Attaché de justice
[B] [I], Stagiaire

DÉBATS :

Audience publique du 12 Mai 2026
Délibéré prorogé le 09 Juin 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 1er avril 2021, la SAEM Alsace Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 547,09 euros et d’une provision pour charges de 198,40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1540,52 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire, et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [F] [V] le 15 juillet 2024.

Par assignation du 23 mai 2025, la SAEM Alsace Habitat a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 3 427,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 20 mars 2026, reprises oralement à l’audience, la SAEM Alsace Habitat demande au juge des contentieux de la protection de :
- débouter Mme [F] [V] de ses demandes,
- constater le jeu de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la locataire,
- condamner Mme [F] [V] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges,
- condamner Mme [F] [V] à payer la somme de 10 083,75€ avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- condamner Mme [F] [V] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, la SAEM Alsace Habitat sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM Alsace Habitat fait valoir qu’elle justifie l’intégralité des charges appelées, qu’ils ont toujours été disponibles en consultation dans les six mois suivant l’envoi du décompte. Au fond, elle soutient que la clause résolutoire est acquise, tant sur les impayés que sur l’assurance. Selon la SAEM Alsace Habitat, Mme [F] [V] n’est pas en capacité de régler sa dette. S’agissant du trouble de jouissance, la SAEM Alsace Habitat soutient que Mme [F] [V] a empêché l’intervention du chien quant à la détection des punaises et qu’elle a ainsi participé à son préjudice. S’agissant des dysfonctionnements électriques, la SAEM Alsace Habitat relève que Mme [F] [V] ne s’explique pas sur le principe, le montant et les modalités du chiffrage de son préjudice.

En réplique, et suivant conclusions du 11 mai 2026, reprises oralement à l’audience, Mme [F] [V] demande au juge des contentieux de la protection de :
- débouter la SAEM Alsace Habitat de ses demandes,
- reconventionnellement, condamner la SAEM Alsace Habitat à payer 200€ de dommages et intérêts par mois à compter de janvier 2026 à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SAEM Alsace Habitat aux entiers dépens.
A titre subsidiaire, Mme [F] [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délai de paiement d’une durée de 36 mois.
A titre plus subsidiaire, Mme [F] [V] sollicite un sursis à son expulsion d’une durée de 4 mois.

Au soutien de ses prétentions, Mme [F] [V] fait valoir, au visa de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que les charges 2023 sont démesurées notamment par rapport aux provisions sur charges appelées, que les pièces justificatives sont techniques, que la clé de répartition n’est pas connue et qu’elle ne peut pas vérifier utilement les modalités d’individualisation des consommations et qu’au final, les régularisations de charges successives ont obéré la situation financière. Au fond, Mme [F] [V] indique justifier d’une assurance. Elle souligne que la bailleresse n’a pas été de bonne foi en délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire sans rechercher une solution d’apurement. Mme [F] [V] soutient que la demande en résiliation est disproportionnée et contraire à l’économie du contrat. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en estimant être en capacité d’honorer sa dette. La locataire soutient avoir subi un préjudice du fait de la présence de punaises de lit et du fait de dysfonctionnement électrique.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [F] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SAEM Alsace Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 30 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 540,52 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le moyen selon lequel la résiliation serait disproportionnée sera écarté, en ce que les parties ont inséré au contrat une clause résolutoire. Ce type de clause n’appelle aucune appréciation du juge. Le défaut de paiement d’une somme exigible après le commandement de payer visant la clause résolutoire lie le juge. Or, il ressort du décompte produit avec le commandement de payer que la somme de 1 540,52€ sollicitée n’est pas constituée que de la régularisation de charges contestée, mais aussi de loyers dont l’exigibilité n’a jamais été querellée.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte produit que l’ensemble des prélèvements de loyer ont été rejetés depuis l’assignation. Il existe quelques paiements partiels de loyer, outre le paiement d’une somme de 2 500€ le 06 mars 2026. Pour autant, la dette qui s’élevait à la somme de 3 427,88 euros lors de l’assignation, culmine désormais à la somme de 8 570,88 euros. Ce doublement de la dette depuis l’assignation n’est pas du à une régularisation massive de charges, puisque la régularisation 2024 s’élève à la somme de 947,78€. Dans ces conditions, le paiement intégral du loyer courant n’est pas repris. Surtout, Mme [F] [V] est dans l’incapacité de régler sa dette locative. En effet, elle justifie d’un revenu de 1 751€, correspondant au RSA et à des allocations familiales. Elle élève seule 4 enfants. Le loyer est fixé à la somme de 907,92€. Une mensualité pour régulariser la dette s’élèverait à la somme de 238€. Ainsi, en cas de suspension des effets de la clause résolutoire avec délai de paiement, Mme [F] [V] devrait payer la somme de 1146€ par mois. Le respect des délais de paiement est financièrement impossible avec quatre enfants à charge.

Les conditions légales de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’étant pas réunies, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAEM Alsace Habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 23 de la loi du 7 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, la SAEM Alsace Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mai 2026, Mme [F] [V] lui devait la somme de 8 570,88 euros, soustraction faite des frais de procédure.

S’agissant des charges, le juge ne peut débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes de régularisations de charges si le locataire se contente d’alléguer, de manière générale, que les charges sont trop élevées et disproportionnées par rapport aux provisions appelées. En effet, la SAEM Alsace Habitat produit les décomptes de régularisations de charges, les décomptes et l’ensemble des justificatifs sollicités. L’ensemble des pièces justifiant l’exigibilité des sommes régularisées sont produites. Dans ces conditions, il appartient à Mme [F] [V] d’alléguer les faits propres à fonder sa prétention tendant au rejet de l’ensemble des régularisations de charges 2022, 2023 et 2024, et notamment de contester, poste par poste les charges qui ne seraient pas dues. Le tribunal ne peut pallier cette carence dans l’allégation des faits.

Mme [F] [V] sera déboutée de sa demande.

En définitive, Mme [F] [V] sera condamnée à payer à la SAEM Alsace Habitat la somme de 8 570,88 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 906,50 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAEM Alsace Habitat ou à son mandataire.

Sur la demande en diminution du prix du loyer

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.

Aux termes de l’article 1223 du code civil, en cas d'exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s'il n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d'en réduire de manière proportionnelle le prix. L'acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.
Si le créancier a déjà payé, à défaut d'accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.

En l’espèce, Mme [F] [V] soutient subir deux préjudices de jouissance liés, d’une part, à l’existence de punaise de lit et d’autre part, à des dysfonctionnements électriques. Elle sollicite une diminution du prix du loyer.

S’agissant des dysfonctionnements électriques, il appartient à Mme [F] [V] d’alléguer quel dysfonctionnement précis elle entend soulever. Or, elle n’allègue aucun fait et a fortiori n’en prouve aucun. Cette demande sera rejetée.

S’agissant des punaises de lit, la SAEM Alsace Habitat produit un rapport du prestataire ATN, chargé de la détection canine des punaises de lit, aux termes duquel Mme [F] [V] était absente lors du passage du 28 juillet 2025 et qu’elle a refusé l’accès le 1er octobre 2025, une forte odeur de javel était présent dans l’appartement. Il est également produit les mises en demeure émises rappelant à la locataire son obligation de participer à ces campagnes. Il sera rappelé que la faute contractuelle de la SAEM Alsace Habitat consiste non pas en la présence de punaises de lit dans le logement d’un locataire, qui, au demeurant n’est pas rapportée, mais en l’absence d’action de traitement en cas d’infestation de nuisibles.

Dès lors, il apparaît que la SAEM Alsace Habitat n’a commis aucune faute contractuelle, Mme [F] [V] ayant participé de manière exclusive à son dommage en ne permettant pas l’accès à son logement au prestataire ATN.

Cette demande en réduction du loyer sera rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L412-4 dudit code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient à Mme [F] [V] de démontrer que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales afin d’obtenir un tel sursis.

En l’espèce, Mme [F] [V] met en avant le fait qu’elle est mère célibataire de quatre enfants et que l’expulsion placerait la famille dans une grande vulnérabilité.

Or, Mme [F] [V] ne justifie pas avoir fait des démarches de relogement en l’état de la situation. En l’absence de demande de relogement, le juge n’est pas en mesure d’appréhender les difficultés alléguées.

Cette demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS