TJ 67482, 24 juin 2026, RG 25/00362

N° RG 25/00362 - N° Portalis DB2E-W-B7J-ND6H

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 25/00362 - N° Portalis DB2E-W-B7J-ND6H

Minute n°

Copie exec. à :

Me Philippe-didier DIETRICH
Me Judie PACHOD

Le

Le greffier

Me Philippe-didier DIETRICH
Me Judie PACHOD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 24 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] agissant par son Syndic, la société A.S.I. -Agence [Localité 1] Immobilière-, dont le siège social se trouve [Adresse 2] », [Adresse 3] à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Philippe-didier DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 30

DEFENDERESSE :

SCI EZH, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 840 089 981, prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités au dit siège.
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Judie PACHOD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 158

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

DÉBATS :

A l'audience publique du 29 Avril 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 24 Juin 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI EZH est copropriétaire des lots n° 61, 65 et 78 au sein de la copropriété « [Adresse 6] » sis [Adresse 7] à 67100 Strasbourg dont le syndicat des copropriétaires agi par son syndic la société ASI - Agence Strasbourg immobilière.

La copropriété est régie par un règlement de copropriété daté du 16 novembre 1983, complété par un acte complémentaire du 17 mai 1984.

Le 16 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a fait réaliser un procès-verbal de constat quant à l’utilisation du lot n° 61 litigieux.

Alléguant l’utilisation contraire au règlement de copropriété du lot n° 61 en tant que parking, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure, par courrier recommandé avec avis de réception du 28 août 2023, Monsieur [I] dirigeant de la SCI EZH de cesser tout stationnement de quelque nature qu’il soit sur le lot n° 61.

Les 1er, 3 et 5 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait réaliser un nouveau procès-verbal de constat sur le lot litigieux.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 27 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [I], es qualité de dirigeant de la SCI EZH, de cesser tout stationnement de quelque nature qu’il soit sur le lot n° 61.

Par assignation délivrée le 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires à fait attraire la SCI EZH devant la chambre civile du tribunal judicaire de Strasbourg aux fins de faire cesser les manquements au règlement de copropriété allégués.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance du 11 février 2026. L’affaire a été évoquée à l’audience du 29 avril 2026 et a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« SUR LA DEMANDE PRINCIPALE
— DECLARER la demande recevable ;
— CONDAMNER la SCI EZH à remettre les lieux en l’état antérieur et à cesser tout stationnement de véhicules sur le lot n° 61.
— ASSORTIR la condamnation d’une astreinte de 500,00 € par infraction constatée par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ;
— DEBOUTER la SCI EZH de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE
— DECLARER la demande irrecevable et subsidiairement mal-fondée ;
— DEBOUTER la SCI EZH de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

En tout état de cause :
— CONDAMNER la SCI EZH à payer au syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” la somme de 3000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
— CONDAMNER la SCI EZH aux entiers frais et dépens de l’instance ;
— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; »

Le syndicat des copropriétaires soutient que le lot n° 61 est actuellement utilisé en tant que parking ce que ne conteste pas la SCI EZH. Il indique en se fondant sur les dispositions du règlement de la copropriété en date du 16 novembre 1983, que cet usage est contraire à ce dernier qui a défini ce lot comme « un emplacement réservé ».

N° RG 25/00362 - N° Portalis DB2E-W-B7J-ND6H

Il expose qu’aux termes du règlement de copropriété, le lot n° 61 a été défini dès l’origine comme un espace réservé et que sa transformation en parking nécessitait une décision expresse de la société IMMOBILIERE DU MARAIS ainsi que sa division en plusieurs lots et l’établissement d’une nouvelle esquisse et d’un nouvel état descriptif de division. Le demandeur argue qu’aucune décision de ladite société n’a été prise en ce sens. Ainsi, l’usage du lot n° 61 est demeuré un emplacement réservé.

Le demandeur conclut que l’usage fait par la SCI EZH de son lot n° 61 n’est pas conforme au règlement de copropriété.

Le syndicat de copropriétaire fait également valoir sur le fondement du règlement de copropriété et des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que si la défenderesse souhaitait modifier l’usage du lot n° 61, elle était tenue de demander l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires compte tenu de l’atteinte à l’aspect extérieur et à l’harmonie de l’immeuble que cela entrainerait. Elle indique qu’un tel changement impliquerait également une modification de la répartition des charges, possible qu’après une délibération de l’assemblée des copropriétaires.

Il soutient que la présence de véhicules sur le lot n° 61 a modifié l’aspect extérieur et l’harmonie de l’ensemble immobilier, et entraine une pollution et des nuisances sonores pour les autres copropriétaires, ce qui porte atteinte à leurs droits.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI EZH, le syndicat des copropriétaires argue que cette demande est irrecevable sur le fondement de l’article 70 du Code de procédure civile, en ce qu’elle ne se rattache pas à la demande principale par un lien suffisant.

Il fait valoir dans un second temps que la demande est mal fondée en ce que la sortie des poubelles se fait sur une partie commune située entre le bâtiment et le lot n° 61.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 janvier 2025, la SCI EZH demande au tribunal de :
« - DECLARER les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” irrecevables, au besoin mal fondées.
— L’en DEBOUTER ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions.
— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” à supprimer la rampe d’accès et à cesser toute utilisation du lot n° 61 pour accéder au local poubelles dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à venir, sous astreinte de 500 € par infraction constatée,
— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers frais et dépens. »

La SCI EZH expose que le lot n° 61 dont elle est propriétaire est actuellement utilisé par les usagers de la crèche exploitée au sein du lot n° 65 dont elle est également propriétaire. Elle indique n’avoir réalisé aucun travail sur cet emplacement.

La société argue que le syndicat des copropriétaires souhaitait de longue date modifier le lot n° 61 pour en faire un parking.

Elle indique que le lot n° 61 était destiné, dès sa création, à accueillir des voitures tel que cela était prévu dans le règlement de copropriété. Cela ressort également des appels de charges dont elle a été destinataire où le lot n° 61 est qualifié de parking. L’utilisation du lot n° 61 en parking est d’autant plus logique que les aménagements de la voirie sont faits de telle manière qu’un accès direct au lot n° 61 est possible par la rue et est matérialisé sur le trottoir.

La société argue qu’elle n’a pas modifié l’aspect extérieur du lot n° 61 et est en droit d’user de son lot comme elle le souhaite. Elle indique qu’elle reste libre de modifier l’affectation de son lot, en sa qualité de propriétaire, tant que cela est compatible avec la destination de l’immeuble d’une part et d’autre part tant que cela ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, ce qui est le cas en l’espèce.

A titre reconventionnel, la SCI demande à ce que le règlement de copropriété soit pleinement appliqué par le syndicat des copropriétaires. Elle soutient que ce dernier utilise le lot n° 61 pour la sortie des poubelles de l’immeuble. Il indique que la porte du local poubelle donne directement sur son lot et qu’une rampe d’accès y a été installée en violation de ses droits de propriétaire du lot n° 61. Elle expose que les poubelles y sont aussi régulièrement entreposées.

La SCI réplique au syndicat des copropriétaires que, tant la demande principale que la demande reconventionnelle tendent au respect du règlement de copropriété de sorte qu’elle est parfaitement recevable.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé à l’assignation visée ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera relevé que si la SCI EZH sollicite que les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » soit déclarées irrecevables, elle ne développe aucun moyen au soutien de cette demande, étant en outre rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, sauf dérogation au principe, seul compétent pour statuer sur les incidents mettant fin à l’instance et sur les fins de non-recevoir.

Ainsi la demande en irrecevabilité du syndicat des copropriétaires ne sera dès lors pas examinée.

I. Sur la demande du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 8 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, énonce qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 de la même loi, dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le chapitre III du Titre III du règlement de copropriété dispose que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user comme bon lui semblera des parties privatives lui appartenant à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires. D’une façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie, la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité et la tranquillité des occupants.

a) les conditions de jouissance déterminées par le règlement de copropriété

En l’espèce, la SCI EZH est propriétaire du lot n° 61 au sein de la résidence « [Adresse 6] » sis [Adresse 7] à 67 100 Strasbourg.

Il est constant que le lot n° 61 est un espace, extérieur, bitumé, situé entre le bâtiment A et le bâtiment B disposant d’un accès vers l’avant à la rue.

La SCI EZH ne conteste pas utiliser cet espace à titre de parking dans le cadre de l’exploitation du lot n° 65 dont elle est également propriétaire, ce qui a été constaté par constat d’huissier des 1er, 3 et 5 juillet 2024.

Il ressort du règlement de copropriété que le lot n° 61 est désigné par les dispositions de ce dernier comme un espace réservé.

Ledit règlement de copropriété ne définit pas la notion d’espace réservé et n’apporte aucune précision quant à l’usage qui peut en être fait, indiquant uniquement qu’il peut être transformé en parking privatif.

Le règlement de copropriété, notamment « III OBERSAVTIONS », ne considère pas le lot comme des parkings privatifs au jour de son édiction, mais n’énonce aucune interdiction quant à l’utilisation de ce lot et notamment son usage en tant que parking.

Le règlement n’a donc pas fixé les conditions de la jouissance de ce lot et l’usage qu’il peut être fait du lot n° 61 ne peut pas être déterminé à partir des tantièmes dans les parties communes qui y sont rattachés.

Par conséquent, en l’absence de définition et interdiction, l’usage de l’espace réservé est libre tant qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble.

b) la jouissance et les atteintes à la copropriété

La jouissance du lot est donc libre.

La destination de l’immeuble est définie par le règlement de copropriété comme étant :

« Occupation-Destination
Les appartements et locaux sont destinés à l’habitation ;
ils pourront aussi être utilisés pour l’exercice d’une profession libérale ou pour l’installation de bureaux ou de locaux administratifs ; ils ne pourront en aucun cas servir comme magasin de vente, entrepôt ou atelier.
Par exception les locaux sis au rez-de-chaussée pourront être utilisés à usage commercial et pourront être équipés d’enseignes lumineuses ou non, non clignotantes, dans les conditions qui seront imposées par le syndic de l’immeuble. »

Ainsi, l’immeuble est à usage d’habitation, mais aussi commercial et libéral. Il n’est pas contesté qu’il comporte d’autres parkings. L’usage du lot 61 apparait donc conforme à la destination de l’immeuble.

Concernant les atteintes à la sécurité ou tranquillité des occupants, lors de son constat effectué le 1er juillet 2024 à 8 h 55, l’huissier a constaté la présence de 4 véhicules, tous à l’arrêt stationnés sur le parking. L’huissier a également pu constater la présence de 4 véhicules stationnés le 3 juillet 2024 à 14 h 30 et de deux véhicules stationnés le 5 juillet 2024 à 14 h 45. Le 1er juillet 2024 à 6 h 45 et à 19 h, le 3 juillet 2024 à 6 h 35 et à 19 h 55, ainsi que le 5 juillet 2024 à 6 h et à 19 h 8, aucun véhicule n’a été constaté par l’huissier de justice.

Il ressort de ces constats que la présence de véhicule est très limitée tant par leur nombre que par sa durée, et que ces derniers sont en stationnement de sorte que les nuisances alléguées ne sont pas établies.

Ainsi, aucun élément produit par le syndicat des copropriétaires ne permet d’établir que l’utilisation faite par la SCI EZH nuit aux droits des autres copropriétaires, porte atteinte à la destination de l’immeuble et du lot, compromet l’harmonie de ce dernier, porte atteinte à la solidité de l’immeuble, et nuit à la sécurité et la tranquillité des occupants.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » sera débouté de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI EZH.

II. Sur la demande reconventionnelle de la SCI EZH.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Le règlement de copropriété de la résidence définit les parties communes comme toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires.

Ainsi, en application de ces dispositions, les parties privées ne peuvent être usées exclusivement que par son propriétaire.

En l’espèce, la SCI EZH est propriétaire du lot n° 61 au sein de la résidence « [Adresse 6] ».

La copropriété de la résidence « [Adresse 6] » se compose de deux bâtiments, respectivement « bâtiment A » et « bâtiment B » séparés par un espace extérieur bitumé où se trouve le lot n° 61.

Il ressort de l’esquisse n° 616a en date du 17 avril 1984 que le bâtiment A dispose d’un local poubelle en son rez-de-chaussée, nommé « PC 7 ». Le local poubelle du bâtiment A dispose d’une sortie donnant sur un couloir intérieur nommé « PC8 » et une sortie donnant sur l’extérieur du bâtiment au niveau de l’espace séparant les deux immeubles.

Il résulte également de cette pièce que la partie extérieure qui sépare les deux bâtiments se compose du lot n° 61, accolé au bâtiment B et d’une zone entre le lot n° 61 et le bâtiment A.

Ainsi, au regard de cette esquisse, le lot n° 61 n’est pas mitoyen avec le bâtiment A qui est séparé par une zone qui n’est pas qualifiée par cette dernière. Aucun élément de l’esquisse ne permet cependant d’établir les dimensions de la zone présente entre le bâtiment A et le lot n° 61.

Ainsi, la SCI EZH ne prouve pas que le syndicat des copropriétaires empiète sur son lot et sur ces droits, aucun élément de preuve n’établissant que la rampe litigieuse est installée sur le n° 61 et les photos prises par cette dernière et produites à la procédure, ne permettent pas d’établir que les poubelles sont sorties sur la voie publique en passant directement sur le lot n° 61.

Par conséquent, la SCI EZH sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

III. Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » qui succombe au principal sera condamné aux entiers frais et dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner le demandeur à une indemnité de 2000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice d’aucune des parties, les deux parties ayant été déboutées sur leur demande respective.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS