TJ 67482, 24 juin 2026, RG 25/07688

N° RG 25/07688 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NZT6

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 25/07688 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NZT6

Minute n°

Copie exec. à :

Me Fabrice JEHEL
Me Audrey PALLUCCI

Le

Le greffier

Me Fabrice JEHEL
Me Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 24 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [L]
née le 22 Décembre 1949 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] [Localité 1]
représentée par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] [Localité 3] représenté par son syndic B ET S IMMOBILIER SARL immatriculée au RCS de STRABOURG sous le numéro 827.566.647. et dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l'audience publique du 29 Avril 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 24 Juin 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte authentique en date du 9 octobre 2019, Mme [Z] [L] est propriétaire d'un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Lors de l'assemblée générale en date du 1er décembre 2022, la société B&S IMMOBILIER a été désignée syndic de la copropriété à compter de cette date et pour une durée d'un an.

L'assemblée générale ordinaire du 28 août 2023 a adopté les résolutions n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 13, 15, 16, 17, 18, 24, 27, 29, 34 et 40.

Par assignation signifiée le 16 octobre 2023, Mme [L] a fait attraire le Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

A défaut de désignation d'un syndic, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire par ordonnance du 21 mai 2025.

L'assemblée générale ordinaire du 28 juillet 2025 a désigné la société REGENCY GESTION comme nouveau syndic.

Mme [L] a repris l'instance le 2 septembre 2025.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 18 février 2026 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 29 avril 2026. L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2026, Mme [L] demande au tribunal de :
- ANNULER les résolutions n°4, 5, 6, 7 et 19 de l'assemblée générale du 28 août 2023 ;
- DEBOUTER le Syndicat de copropriété de l'intégralité de ses prétentions ;
- CONDAMNER le Syndicat de copropriété aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile ainsi qu'à lui payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La DISPENSER de toute contribution au titre des frais du Syndicat en exécution du présent jugement ;
- RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit par provision.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 novembre 2025, le Syndicat de copropriété demande au tribunal de :
- DEBOUTER Mme [L] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- CONDAMNER Mme [L] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER Mme [L] aux entiers frais et dépens de l'instance ;
- DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire sur les condamnations au bénéfice du syndicat défendeur.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

À titre liminaire :

En application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir " constater " ou " dire et juger " en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

I - Sur la demande d'annulation des résolutions

Il est constant qu'une résolution adoptée par l'assemblée générale peut être annulée en cas d'abus de majorité.

L'abus de majorité est constitué s'il est établi qu'une décision d'assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il sera rappelé que l'abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire et que le tribunal ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l'assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l'opportunité en elle-même de la décision incriminée.

A) Sur les résolutions n°4 et 5

Mme [L] conteste la résolution n°4 relative à l'approbation des comptes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et la résolution n°5 relative au quitus du syndic pour sa reprise comptable arrêtée au 31 décembre 2021, adoptées par l'assemblée générale du 28 août 2023, en ce que les comptes comportent une dépense non approuvée par la copropriété et non justifiée par la production de facture, consistant en un remplacement de la porte arrière de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires indique quant à lui que Mme [L] avait parfaitement connaissance des travaux votés et des sommes appelées à ce titre et avait réceptionné les fonds lui permettant de régler ces travaux, et qu'en outre, le montant de la dépense est justifié par un devis et une facture produits à la présente instance. Il indique en outre qu'elle ne démontre nullement l'existence d'un abus de majorité.

Il est constant que le remplacement de la porte arrière de l'immeuble a été adopté par l'assemblée générale du 26 décembre 2018 pour un montant maximal de 2 000 €, étant précisé que le dépassement de ce montant implique la réunion d'une nouvelle assemblée générale.

A été prévue, au sein de l'acte de vente du 9 octobre 2019, une convention de séquestre aux termes est séquestrée la somme de 1 260 €, dont 630 € au titre des " travaux de remplacement de la porte arrière d'accès à l'immeuble dont le montant s'élèvera, conformément à la résolution n°2 de l'assemblée générale du 26 décembre 2018, à maximum 2 000 € incombant au propriétaire des lots objets des présentes ". Il est en outre précisé que ces travaux resteront à la charge entière et définitive de la vendeuse.

Encore, selon une assemblée générale du 27 février 2021, les copropriétaires ont entendu porter à 3 000 € le budget total pour les travaux de remplacement de la porte arrière de l'immeuble.

Toutefois, par un jugement en date du 12 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a annulé l'assemblée générale du 27 février 2021 en toutes ses résolutions. En conséquence de cette annulation rétroactive, à laquelle le syndic du syndicat des copropriétaires a acquiescé le 5 avril 2022, la résolution n°2 de l'assemblée générale du 26 décembre 2018 demeure applicable et la réalisation du remplacement de la porte pour un montant supérieur à 2 000 € suppose la convocation d'une nouvelle assemblée générale.

En l'espèce, il résulte de la liste des dépenses établie par le syndic B&S IMMOBILIER que des travaux de remplacement de la porte arrière de l'immeuble ont été payés en fin 2021 pour un montant total de 2 315,73 €.

Il en résulte une irrégularité en l'absence de convocation d'une nouvelle assemblée générale pour adopter ce budget. Toutefois, au regard du faible montant du dépassement et de l'accord unanime sur la nécessité de procéder à ces travaux dans l'intérêt de la copropriété, l'approbation de ces travaux a posteriori par la résolution n°4, portant approbation des comptes de l'exercice 2021, ne constitue donc ni une décision contraire aux intérêts collectifs ni une décision prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Selon l'article 18-1, modifié, de la loi, avant la tenue d'une assemblée générale de copropriétaires, les pièces justificatives des charges sont tenues à la disposition de ceux-ci, selon les modalités définies par l'assemblée générale.

Ainsi, si le devis et la facture ne figuraient effectivement pas dans les documents envoyés à Mme [L] en vue de l'assemblée générale du 28 août 2023, la convocation à l'assemblée générale rappelait que les copropriétaires peuvent consulter les pièces justificatives sur l'intranet ou dans les bureaux. Mme [L] ne justifie pas que l'accès à ces pièces lui a été refusé avant l'assemblée générale et le syndicat des copropriétaires justifie de la somme de 2 315,73 € par leur production dans la présente instance.

En conséquence, l'abus de majorité n'étant pas constitué par l'approbation des comptes 2021, et a fortiori, pour le quitus donné au syndic pour l'établissement des comptes de 2021, Mme [L] sera déboutée de sa demande d'annulation des résolutions n°4 et 5 de l'assemblée générale du 28 août 2023.

B) Sur les résolutions n°6 et 7

Mme [L] conteste la résolution n°6 relative à l'approbation des comptes du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et la résolution n°7 relative au quitus du syndic pour sa gestion courante arrêtée au 31 décembre 2022, adoptées par l'assemblée générale du 28 août 2023, en ce que les comptes comportent une dépense non approuvée par la copropriété et non justifiée par la production de facture, consistant en des travaux d'installation électrique dans la cage d'escalier.

Le syndicat des copropriétaires indique quant à lui que Mme [L] avait parfaitement connaissance des travaux votés et des sommes appelées à ce titre et avait réceptionné les fonds lui permettant de régler ces travaux, et qu'en outre, le montant de la dépense est justifié par un devis et une facture produits à la présente instance. Il indique en outre qu'elle ne démontre nullement l'existence d'un abus de majorité.

Il est constant que la réfection de l'installation électrique de la cage d'escalier a été adoptée par l'assemblée générale du 26 décembre 2018 pour un montant maximal de 2 000 €, étant précisé que le dépassement de ce montant implique la réunion d'une nouvelle assemblée générale.

A été prévue, au sein de l'acte de vente du 9 octobre 2019, une convention de séquestre aux termes est séquestrée la somme de 1 260 €, dont 630 € au titre des " travaux de réfection de l'installation électrique de la cage d'escalier dont le montant s'élèvera, conformément à la résolution n°1 de l'assemblée générale du 26 décembre 2018, à maximum 2 000 € incombant au propriétaire des lots objets des présentes ". Il est en outre précisé que ces travaux resteront à la charge entière et définitive de la vendeuse.

Encore, selon une assemblée générale du 27 février 2021, les copropriétaires ont entendu porter à 3 000 € le budget total pour les travaux de remplacement de la porte arrière de l'immeuble.

Toutefois, par un jugement en date du 12 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a annulé l'assemblée générale du 27 février 2021 en toutes ses résolutions. En conséquence de cette annulation rétroactive, à laquelle le syndic du syndicat des copropriétaires a acquiescé le 5 avril 2022, la résolution n°2 de l'assemblée générale du 26 décembre 2018 demeure applicable et la réalisation des travaux de réfection de l'installation électrique de la cage d'escalier pour un montant supérieur à 2 000 € suppose la convocation d'une nouvelle assemblée générale.

En l'espèce, il résulte de la liste des dépenses établie par le syndic B&S IMMOBILIER que des travaux de remplacement de la porte arrière de l'immeuble ont été payés en fin 2021 pour un montant total de 3 803,14 €.

Il en résulte une irrégularité en l'absence de convocation d'une nouvelle assemblée générale pour adopter ce budget. Toutefois, si le budget a été dépassé de 1 803,14 €, l'accord unanime sur la nécessité de procéder à ces travaux dans l'intérêt de la copropriété justifie l'approbation de ces travaux a posteriori par la résolution n°6, portant approbation des comptes de l'exercice 2022, sans que ne soit démontré que cette décision constituerait un abus de majorité.

Selon l'article 18-1, modifié, de la loi, avant la tenue d'une assemblée générale de copropriétaires, les pièces justificatives des charges sont tenues à la disposition de ceux-ci, selon les modalités définies par l'assemblée générale.

En outre, si le devis et la facture ne figuraient effectivement pas dans les documents envoyés à Mme [L] en vue de l'assemblée générale du 28 août 2023, la convocation à l'assemblée générale rappelait que les copropriétaires peuvent consulter les pièces justificatives sur l'intranet ou dans les bureaux. Mme [L] ne justifie pas que l'accès à ces pièces lui a été refusé avant l'assemblée générale et le syndicat des copropriétaires justifie de la somme de 3 803,14 € par leur production dans la présente instance.

En conséquence, l'abus de majorité n'étant pas constitué par l'approbation des comptes 2022, et a fortiori, pour le quitus donné au syndic pour la gestion courante arrêtée le 31 décembre 2022, Mme [L] sera déboutée de sa demande d'annulation des résolutions n°6 et 7 de l'assemblée générale du 28 août 2023.

C) Sur la résolution n°19

Mme [L] conteste le refus d'adopter, lors de l'assemblée générale du 28 août 2023, la résolution n°19 relative à l'imputation à M. [D] de l'ensemble des travaux réalisé par lui pour le remplacement de la porte arrière d'un montant de 2 315,75 € ttc et pour les travaux de refonte de l'électricité de la cage d'escalier pour un montant de 3 803,14 €.

Elle estime que refus d'adoption de la résolution constitue un abus de droit dès lors que M. [D] a diligenté des travaux sans réunir d'assemblée générale, de sorte qu'il a agi sous sa propre responsabilité et doit être tenu des frais engagés.

Le syndicat des copropriétaires fait quant à lui valoir que les travaux ont été décidés dans des conditions régulières, qu'ils font l'objet d'une comptabilité régulière et qu'au surplus, ils ont été implicitement ratifiés par l'assemblée générale litigieuse. En conséquence, l'assemblée générale ne pouvait imputer la dépense au syndic sans se contredire.

Il a déjà été démontré que la réalisation des travaux, bien qu'irrégulière dans sa forme, était une décision conforme à l'intérêt de la copropriété et que dès lors, elle a été valablement ratifiée par l'assemblée générale du 28 août 2023.

En conséquence de cette approbation a posteriori des travaux, le refus d'imputer le coût de ces travaux à M. [D], à l'initiative de ces travaux, ne constitue en rien un abus de majorité.

Mme [L] sera en conséquence déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 28 août 2023.

II - Sur les demandes accessoires

Mme [L], qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l'instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

Mme [L] sera encore condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucune raison ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS