TJ 67482, 24 juin 2026, RG 26/03158

N° RG 26/03158 - N° Portalis DB2E-W-B7K-N6QJ

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 26/03158 - N° Portalis DB2E-W-B7K-N6QJ

Minute n°

Copie exec. à :

Me Nicolas DELEAU

Le

Le greffier

Me Nicolas DELEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 24 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1] agissant par son syndic, le Cabinet IMMOBILIERE ZIMMERMANN, ayant son siège social sis [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3] et [Adresse 4]
représentée par Me Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152

DEFENDEURS :

Monsieur [B], [T] [S]
né le 03 Février 1972 à [Localité 2], demeurant Chez [L] [S] - [Adresse 5]
défaillant

Madame [C], [K] [E]
née le 15 Mai 1981 à [Localité 2], demeurant Chez [L] [S] - [Adresse 5]
défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 24 Juin 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

 Mme [C] [E] et M. [B] [S] sont propriétaires des lots n° 46 (un appartement) et n° 17 (une cave), représentant 125/1000 èmes des parties communes de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 3].

Par assignation délivrée le 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait Mme [C] [E] et M. [B] [S] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il le condamne, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes de :

 CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [E] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9] la somme principale de 8 852,14 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2024 – date de la première mise en demeure.

CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [E] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9] une indemnité de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir.

DECLARER qu’en application de l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9] pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge exclusive de Monsieur [S] [B] et Madame [E] [C].

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus à compter du 06 mars 2024 sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [E] [C] à payer les frais et dépens de la procédure, ainsi qu’une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9].

Au soutien de ses prétentions, il faisait valoir que Mme [C] [E] et M. [B] [S] ne s’étaient pas acquittés des sommes régulièrement appelées par le syndic. Il ajoute que la résistance abusive des époux cause un préjudice à la copropriété.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités par remise de l’acte à sa personne, Mme [C] [E] et M. [B] [S] n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 12 mai 2026, et l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 24 juin 2026.

Motivation

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Sur la demande en paiement des provisions

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, lesquelles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

Ainsi, il est rappelé qu’un report à nouveau, non justifié, ne peut être retenu. Le solde antérieur de 4 242 euros ne peut ainsi être retenu.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
— une copie du livre foncier ;
— les appels de charges et travaux ;
— les relevés individuels de charges, qui font état de l’extrait de compte du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;
— le procès-verbal de l'assemblée générale du 03 avril 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé (compte du 31 décembre 2024) et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant (2025 et 2026) ;
— un extrait de compte concernant la période du 01 janvier 2025 au 01 octobre 2025 ;
— les accusés de réception des mises en demeure du 06 mars 2024 et du 31 juillet 2025 ne sont pas justifiés et ils ne peuvent donc pas être prises en compte ;
— le contrat de syndic pour la période du 01 juillet 2025 au 30 juin 2026.

En l’absence des assemblées générales approuvant les comptes antérieurs au 31 décembre 2023, les sommes antérieures ne peuvent être retenues. Il ressort de ces documents qu’aucune somme n’est à devoir sur l’année 2024, la somme des charges dues sur l’année 2024 (2751,88) ayant été payée par un versement de 4000 euros.

Il ressort de ces documents que Mme [C] [E] et M. [B] [S] restent à devoir la somme de 2 547,99 €, de laquelle il convient toutefois de préciser que les montants de 1266,87 € et de 635,17 euros de toiture, correspondant à des appels de travaux, ne peuvent être pris en compte faute de justification de la décision d’assemblée générale ayant voté les travaux. Par ailleurs, les frais de mise en demeure et de contentieux qui ne constituent donc pas des charges de copropriété, mais des frais de recouvrement seront à ce titre examinés ci-après.

Il y a donc lieu de condamner Mme [C] [E] et M. [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 547,99 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er octobre 2025, 4ème appel inclus.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

À défaut de mise en demeure, les intérêts sont dus à compter de l’assignation en justice (3e Civ., 12 janv. 2000, n° 98-13.379).

Les intérêts ne sont pas dus pour les charges venues à échéance postérieurement à la délivrance du commandement (3e Civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.018).

En l’espèce, les accusés de réception des mises en demeure ne sont pas justifiés. Les intérêts réclamés seront calculés sur la somme de 2 547,99 € à compter de l’assignation pour le surplus.

Enfin, la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date de la première demande, s’agissant des charges et des frais de recouvrement, et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 4], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 4], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, la demande du syndicat n’est pas chiffrée au titre des frais de recouvrement. Le tribunal n’est donc pas saisi d’une demande précise et déterminée et ne peut statuer.

Au surplus, les mises en demeure ne sont pas produites et justifiées.

Au surplus, concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

Or, la solidarité des époux ne vaut que pour les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage et l’éducation des enfants, ce que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas (article 220 du code civil).

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges, et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas le règlement de copropriété, ne justifie pas d’une clause de solidarité, de sorte que Mme [C] [E] et M. [B] [S], copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui résultant du retard apporté au paiement de sa créance lequel est déjà réparé par l’allocation d’intérêts de retard, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, Mme [C] [E] et M. [B] [S], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenus aux dépens, Mme [C] [E] et M. [B] [S] seront tenus de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 € au profit du syndicat des copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,