TJ 67482, 24 juin 2026, RG 25/03208

N° RG 25/03208 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NOZU

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 25/03208 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NOZU
Minute n°

☐ Copie c.c. à :

Me Cécile MARCHAL
Me Sarah ZIMMERMANN

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

ORDONNANCE DU 24 JUIN 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [C]
né le 25 Mai 1958 à [Localité 1]
, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Cécile MARCHAL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 313

Madame [L] [Q] épouse [C]
née le 28 Octobre 1959 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1] / FRANCE
représentée par Me Cécile MARCHAL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 313

DEFENDERESSES :

SCI FONCIBAIL 3 immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 881.776.652. prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sarah ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

S.A.R.L. FONCIBAIL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 441.852. 290. prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2] / FRANCE
représentée par Me Sarah ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

Juge de la mise en état : Anaëlle LAPORT, Juge
Greffier : Aude MULLER,

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DÉBATS :

A l'audience du 13 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Juge de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 24 Juin 2026.

ORDONNANCE :

Contradictoire
Rendue par mise à disposition au greffe
Signée par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 31 mai 2024, un compromis a été établi en l'étude de Maître [P] [H], Notaire à [Localité 2], entre la SARL FONCIBAIL, acquéreur, représentée par Monsieur [T] [X], et Monsieur [I] [C] et Madame [L] [Q] vendeurs, pour des locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 1] en contrepartie d'un prix de 395 000 euros. Une clause pénale ainsi qu'une faculté de substitution au profit de l'acquéreur ont été prévues aux termes de ce compromis.

La vente par acte authentique n'a pas été réitérée, faute de présentation malgré la convocation de Monsieur [T] [X], représentant légal de la SCI FONCIBAIL 3 et de la SARL FONCIBAIL, au rendez-vous fixé en l'étude de Maître [P] [H] le 27 novembre 2024, qui en a dressé procès-verbal le même jour.

Par exploits d'huissier du 2 avril 2025, ils ont fait assigner devant le Tribunal Judiciaire de Strasbourg la SARL FONCIBAIL et la SCI FONCIBAIL 3 aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum au paiement, à titre principal, de la somme de 19 750 euros en application de la clause pénale stipulée audit compromis de vente du 31 mai 2024.

Par conclusions d'incident, la SARL FONCIBAIL et la SCI FONCIBAIL 3 ont notamment demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevable l'action engagée par Monsieur [I] [C] et Madame [L] [Q] à l'encontre de la SCI FONCIBAIL 3.

L'incident a été fixé à l'audience du 13 mai 2026 et mise en délibéré au 24 juin 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 mars 2026, la SCI FONCIBAIL 3 demande au juge de la mise en état de :
- Déclarer irrecevable l'action engagée par Monsieur [I] [C] et Madame [L] [Q] à son encontre et par conséquent, de prononcer sa mise hors de cause ;
- Condamner solidairement ou in solidum Monsieur [I] [C] et Madame [L] [Q] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Débouter Monsieur [I] [C] et Madame [L] [Q] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de la demande d'irrecevabilité de l'action engagée à son encontre par Monsieur [I] [C] et Madame [L] [Q], la SCI FONCIBAL 3 fait valoir que la SARL FONCIBAIL n'a pas accepté d'être substituée en vue de la réitération de l'acte et que la SCI FONCIBAIL 3, qui n'est donc pas une partie contractante, n'est pas tenue des obligations du compromis et notamment de la clause pénale. En réponse à Monsieur [I] [C] et Madame [L] [Q] qui soutiennent que le procès-verbal du Notaire en date du 27 novembre 2024 mentionne que la SCI FONCIBAIL 3 s'est substituée à la SARL FONCIBAIL, la SCI FONCIBAIL 3 relève qu'il n'est pas produit de courrier recommandé adressé par l'acquéreur au Notaire mentionnant ladite substitution qui est le seul document de nature à la formaliser. La SARL FONCIBAIL 3 poursuit en indiquant que la SARL FONCIBAIL était absente lors de la réunion du 27 novembre 2024 et que, par conséquent, le procès-verbal du Notaire ne lui est pas opposable. En réponse à Monsieur [I] [C] et Madame [L] [Q] qui exposent que le prêt accordé à la SCI FONCIBAIL 3 démontrerait la substitution intervenue, la SCI FONCIBAIL 3 prétend que l'offre de prêt ne l'a été que dans l'éventualité d'une substitution et que le prêt accordé ne remplit pas les conditions de la condition suspensive visée à l'acte.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 mai 2026, Monsieur [I] [C] et Madame [L] [Q] demandent de :
- Déclarer recevables leurs demandes contre la SCI FONCIBAIL 3 ;
- Condamner in solidum la SCI FONCIBAIL 3 et la SARL FONCIBAIL à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Débouter la SCI FONCIBAIL 3 de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de sa demande de recevabilité, Monsieur [I] [C] et Madame [L] [Q] prétendent que l'exercice par la SCI FONCIBAIL de la faculté de substitution est énoncé dans le procès-verbal de carence de Maître [B], Notaire, du 27 novembre 2024 dressé en la forme authentique, qui fait foi jusqu'à inscription de faux. Monsieur [I] [C] et Madame [L] [Q] soutiennent ensuite que la faculté de substitution peut être prouvée par tout moyen et non pas uniquement par un courrier recommandé adressé par l'acquéreur au Notaire. A cet égard, ils font valoir que l'offre de financement du Crédit Agricole en date du 15 octobre 2024 au bénéfice de la SCI FONCIBAIL 3 adressé au Notaire le 31 octobre 2024, démontre que cette dernière a souhaité acquérir ledit bien et par conséquent, sa volonté de substitution à la SARL FONCIBAIL.

MOTIFS

L'article 122 du code de procédure civile prévoit que : " Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ".
L'article 32 du code de procédure civile précise qu' : " Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. ".

L'article 1371 du Code Civil dispose que " L'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.”

En application de cet article, les mentions se rapportant à des faits non constatés personnellement par l'Officier Public ne sont pas couvertes par cette force probante et peuvent être contestées en rapportant la preuve contraire.

L'article 1362 du Code Civil dispose que "Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu'il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué (…) La mention d'un écrit authentique ou sous signature privée vaut commencement de preuve par écrit".

En l'espèce, le procès-verbal de Maître [O] [B], Notaire au sein de l'étude notariale de Maître [P] [H] en date du 27 novembre 2024 mentionne notamment que la SCI FONCIBAIL 3 s'est substituée à la SARL FONCIBAIL conformément à la faculté de substitution figurant au compromis de vente. Toutefois ne sont pas mentionnés les constats opérés à ce titre. La preuve contraire de la substitution de la SARL FONCIBAIL par la SCI FONCIBAIL 3 peut donc être rapportée.

L'exercice de la faculté de substitution par l'envoi d'un courrier recommandé au Notaire par l'acquéreur n'est pas exigé par le compromis du 31 mai 2024 à peine de validité. Il s'agit d'une simple possibilité, ledit compromis mentionnant que "Cette faculté de substitution pourra être exercée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, adressée au Notaire chargé de rédiger l'acte de vente". C'est donc en vain que la SCI FONCIBAIL 3 soulève un défaut de respect des formes de la substitution.

Ensuite, n'est pas produit par la SARL FONCIBAIL un contrat de prêt qu'elle aurait souscrit en vue de l'acquisition des locaux commerciaux objet du compromis, alors qu'une condition suspensive d'obtention d'un prêt à hauteur de 380 000 euros sur une durée maximale de 240 mois était prévue aux termes de ce dernier.

C'est au contraire la SCI FONCIBAIL 3, qui communique une offre de prêt émanant du Crédit Agricole. Cette offre acceptée par la SCI FONCIBAIL 3 le 15 octobre 2024, porte précisément sur le "Financement de locaux commerciaux [Adresse 4]" soit, ceux objets de l'acte authentique du 31 mai 2024.

Cette offre de prêt acceptée d'un montant de 355 000 euros et d'une durée de 180 mois, est susceptible de réaliser la condition suspensive prévue au compromis, ce que seuls les juges du fond apprécieront.

La seule explication de l'éventualité d'une substitution apportée par la SCI FONCIBAIL 3 aux fins de justifier l'acceptation de ce prêt ne peut prospérer dès lors que l'offre acceptée a été envoyée au Notaire le 31 octobre 2024.

Ledit envoi au Notaire traduit explicitement la volonté de la SARL FONCIBAIL d'être substituée par la SCI FONCIBAIL 3.

Par ailleurs, la SARL FONCIBAIL s'étant portée caution du prêt accepté par la SCI FONCIBAIL 3, il ne peut qu'être retenu qu'elle a exprimé la volonté non équivoque d'être substituée par la SCI FONCIBAIL 3 dans l'exécution du compromis.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SCI FONCIBAL 3 échoue à rapporter la preuve de l'inexactitude des mentions figurant aux termes du procès-verbal de carence du 27 novembre 2023 qui mentionne que la SCI FONCIBAIL 3 s'est substituée à la SARL FONCIBAIL.

Par conséquent, c'est à tort que la SCI FONCIBAIL 3 soulève l'irrecevabilité de l'action engagée à son encontre par Monsieur [I] [C] et Madame [L] [Q] qui, à bon droit, ont attrait les deux sociétés à la cause, la clause "Faculté de substitution" prévue au compromis mentionnant que l'acquéreur reste solidairement obligé avec la personne qui le substitue.

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Il n'y a pas lieu d'accorder une indemnité à ce titre.

PAR CES MOTIFS