TJ 31555, 23 juin 2026, RG 26/00702

N° RG 26/00702 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U7O4

MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 26/00702 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U7O4
NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me Stéphanie MACÉ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUIN 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1] SISE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [Q] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 19 mai 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Q] [N] est propriétaire des lots n°183 et 234 au sein de la copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1].

La société par actions simplifiées (SAS) IMMO DE FRANCE est le syndic en exercice de cet immeuble.

Monsieur [Q] [N] étant défaillant dans le paiement des charges de copropriété, une première ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de TOULOUSE a été rendu le 08 octobre 2024 prononçant sa condamnation au paiement de la somme de 2 426,12 euros (appel de fonds du 01 juillet 2024 inclus), majorée d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [Q] [N] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins notamment de le voir être condamné au paiement des arriérés de charges de copropriété.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 19 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE, demande à la présente juridiction aux visas des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2,18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 835 du code de procédure de :

entendre déclarer l'action du syndicat des copropriétaires recevable en application de l'article 750-1 du code de procédure civile,s'entendre condamner à payer à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE, la somme de 2 923,23 euros, correspondant aux appels de fonds échus impayés depuis celui du 01 octobre 2024, jusqu'au 01 janvier 2026 inclus et des frais de recouvrement nécessaires exposés par le syndic en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, directement imputables aux copropriétaires en exécution du contrat de syndic conforme au décret du 26 mars 2015,s'entendre condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE, la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, s'entendre condamner aux entiers dépens de l'instance, comprenant le coût de la médiation.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE, a indiqué produire en pièce 4 bis le décompte des charges de copropriété dues.

Bien que régulièrement assigné à personne, Monsieur [Q] [N] n'a pas comparu et n'a pas été représenté.

Sur les moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions, il sera renvoyé à l'assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d'échec de la proposition d'entrée en médiation (pièce 3 du demandeur), si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété impayées

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, il est constant que Monsieur [Q] [N] est propriétaire des lots n°183 et 234 au sein de la copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

En ce sens l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2025 (pièce 7 du demandeur) a approuvé les comptes pour l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2024, ajusté le budget prévisionnel de l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2025 et approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2026.

Il procède de la lecture du décompte actualisé arrêté au 01 janvier 2026 (appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus) que Monsieur [Q] [N] reste redevable de la somme de 2 923,23 euros d'arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Monsieur [Q] [N]. Il pèse désormais sur lui la preuve d'avoir à démontrer qu'il s'est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [Q] [N] est donc redevable de la somme de 2 923,23 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 janvier 2026 (appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2026, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante en ce qu'il n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [Q] [N] sera tenu aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais dûment justifiés relatifs à la tentative de médiation conventionnelle d'un montant de 80,56 euros (pièce 3 du demandeur).

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Monsieur [Q] [N] à payer la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,